15 anni fa, il mercato immobiliare crollò in circostanze simili

Quindici anni fa, nel primo trimestre del 2007, i prezzi delle case negli Stati Uniti erano ai massimi storici. Secondo la St. Louis Fed, il prezzo medio di una casa era di $ 257,400, un record.

La Fed stava alzando i tassi di interesse. Dopo una serie di rialzi dei tassi, il tasso sui Fed funds ha raggiunto il 5.25%, il suo punto più alto in sei anni.

All'epoca non lo sapevamo, ma stava per iniziare una recessione pluriennale. La Grande Recessione è iniziata ufficialmente alla fine del 2007 ed è durata 18 mesi. I prezzi delle case stavano per subire una contrazione di proporzioni storiche.

Sono passati quindici anni e mancano circa due settimane al primo trimestre del 2023. I dati più recenti della Fed di St. Louis mostrano i prezzi delle case negli Stati Uniti ai massimi storici. Il prezzo medio di una casa negli Stati Uniti è di $ 454,900, un record.

Fonte: St. Louis Fed

La Fed alza i tassi di interesse. All'inizio di questa settimana, il tasso sui fondi Fed ha raggiunto il 4.5%, il suo punto più alto dal 2007. Alcuni dei principali leader aziendali del paese, tra cui Andy Jassy di Amazon (AMZN) e Mark Zuckerberg di Meta Platforms (META), stanno segnalando difficoltà economiche in vista mentre depongono migliaia di lavoratori.

I prezzi delle case stanno per subire un'altra contrazione storica?

Supponiamo che un acquirente acquisti una casa americana a un prezzo medio di $ 455,000. L'acquirente effettua un acconto del 20% o $ 91,000, creando un mutuo di $ 364,000.

Due anni fa, un mutuo a tasso fisso di 30 anni prevedeva un tasso di interesse del 3.25%. Ciò avrebbe generato pagamenti di $ 1,584 al mese, tasse e assicurazioni escluse.

Oggi un mutuo a tasso fisso di 30 anni ha un tasso di interesse di circa il 6.5%. Il pagamento di oggi su un prestito di $ 364,000 sarebbe di circa $ 2,300, con un aumento di oltre $ 700 al mese rispetto a due anni fa.

Nel frattempo, lo stesso consumatore che si trova di fronte a questo pagamento fatica a sbarcare il lunario, a causa dell'inflazione storicamente alta. Ciò rimuove una quantità significativa di domanda dal mercato immobiliare. Più domanda verrà rimossa se i posti di lavoro vengono persi durante una recessione.

Nonostante tutto ciò, le scorte di edilizia residenziale stanno andando bene.

Il leader S&P Homebuilders SPDR (XHB) ha guadagnato circa il 18% dal minimo del 21 ottobre. XHB ha superato le sue medie mobili chiave a 50 giorni (blu) e a 200 giorni (rossa).

Fonte grafico: TradeStation

Se hai profitti nel settore immobiliare, utilizzerei questo rally come un'opportunità per uscire da questi titoli.

Quindici anni fa, in circostanze in qualche modo simili, il mercato immobiliare stava per crollare. Sebbene gli abusi sui prestiti verificatisi allora non si siano ripetuti, la realtà economica per milioni di americani rimane innegabilmente cruda. Anche se probabilmente non vedremo una ripetizione del 2008, è probabile che il settore immobiliare sottoperformi nel 2023.