3 clic al rendimento del 12.7%.

Il settore immobiliare viene battuto, il che significa che i fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) sono di nuovo un vero affare.

Finalmente! I rendimenti dei REIT sono tornati a dove dovrebbero essere: (terra) a dominare l'S&P 500 alla vaniglia!

Noi contrarian, ovviamente, possiamo fare anche meglio del popolare ETF immobiliare Vanguard (VNQ). Sebbene il 3.5% non sia male, impallidisce rispetto al "rendimento principale" del 12.7% di cui stiamo per discutere.

Perché i REIT sono di nuovo economici? Semplice: la Fed.

Come ho detto mesi fa, tassi di interesse più elevati significano non solo costi di capitale più elevati per i REIT (e tutte le altre società, del resto), ma anche una maggiore concorrenza per il reddito poiché i rendimenti obbligazionari diventano sempre più competitivi.

I REIT, infatti, si sono comportati esattamente come ci aspettavamo...

Nel quadro generale, tuttavia, guarderemo indietro a questo periodo come uno dei momenti migliori per acquistare REIT a prezzi più convenienti e rendimenti molto più alti della media.

Da dove dovremmo cominciare? Parliamo di quel pacchetto da tre REIT, con un rendimento compreso tra l'11.4% e il 13.5%.

Necessità Retail REIT (RTL)

Rendimento del dividendo: 13.5%

Ho un debole per Getty Immobiliare (GTY), uno specialista di un singolo inquilino che si adatta allo stampo "noioso è bello" affittando le sue proprietà a quelli che definirei rivenditori "necessità": distributori di benzina, minimarket, negozi di ricambi auto, ottieni l'immagine.

Detto questo, lo farei avere amare una società immobiliare che si fa chiamare Necessità Retail REIT (RTL), destra?

Necessity Retail possiede più di 1,000 single-tenant e "centri elettrici, ancorati e alimentari all'aperto" in 48 stati che sono affittati in rete principalmente per accordi a lungo termine. I suoi inquilini provengono da 44 settori diversi, tra cui gas/minimarket, assistenza sanitaria e ristoranti a servizio rapido, senza che un settore comprenda più dell'8% degli affitti a quote costanti.

Perché un REIT così grande suona così poco familiare? Ebbene, solo un anno fa ha cambiato nome da Fondo finanziario americano (AFIN)-un nome Ho esplorato nel 2020. Ho notato che la sua forte esposizione a ristoranti, intrattenimento, rivenditori e proprietà per uffici è una "responsabilità" in mezzo a COVID, ma che potrebbe finire per sembrare un acquisto d'occasione a causa del potenziale di uno snap-back della ripresa COVID.

Avanti veloce fino ad oggi, e RTL ha un problema molto diverso, vale a dire il debito.

Verso la fine del 2021, ha annunciato un'acquisizione da 1.3 miliardi di dollari di 81 attività al dettaglio da CIM Real Estate Finance Trust, nonché la cessione di tre attività per uffici non fondamentali.

Le buone notizie? RTL ha ridotto la concentrazione dei primi 10 inquilini e ha ridotto la sua esposizione agli spazi per uffici dal 7% all'1%. Il rovescio della medaglia? Un grande fardello del debito è solo aumentato. Questo REIT ha ora un debito netto di $ 2.8 miliardi, che è quasi 10 volte il suo EBITDA rettificato e più di tre volte la sua capitalizzazione di mercato!

Per quello che vale, la copertura dei dividendi qui non è una preoccupazione evidente, con il dividendo che rappresenta solo l'83% dei fondi rettificati delle operazioni (FFO) di 12 mesi finali. Ma l'elevato carico di debito e la mancanza di evidenti catalizzatori mi fanno riflettere un po' su RTL.

Leasing netto globale (GNL)

Rendimento del dividendo: 11.4%

Leasing netto globale (GNL) è un REIT commerciale che, come implicherebbe "Global" nel suo nome, opera non solo qui negli Stati Uniti, ma in altri 10 paesi, tra cui Regno Unito, Paesi Bassi, Finlandia e Francia. Possiede 311 proprietà affittate a 140 inquilini in 50 settori, anche se la concentrazione del settore è un po' più elevata: i servizi finanziari (13%) e la produzione di automobili (12%) sono entrambi fette a due cifre della torta del portafoglio.

L'altra parte del suo nome è "Net Lease", che, come con RTL, è un motivo per apprezzarlo. Le locazioni nette, come promemoria, sono "al netto" di assicurazione, manutenzione e tasse, il che significa che raccoglie solo l'affitto e lascia tutto il resto agli inquilini per capire. Ciò significa meno variabili di cui preoccuparsi per gli investitori GNL; i profitti sono più prevedibili e affidabili di quanto sarebbero con i contratti di locazione tradizionali.

Allora, cosa Wrongs con GNL?

Per cominciare, Global Net Lease è stato tra i tanti REIT che hanno tagliato i loro dividendi a causa di COVID. Nello specifico, la società ha ridotto il suo pagamento del 25% a 40 centesimi per azione nell'aprile 2020 e non ha guardato indietro.

Se c'è un vantaggio nel taglio, è che l'attuale pagamento è più sostenibile. Il rapporto di pagamento AFFO è del 93%, il che è abbastanza sicuro, ma i ribassisti seguiranno da vicino nei prossimi mesi.

Inoltre, come Necessity Retail, GNL ha un debito piuttosto elevato di $ 2.2 miliardi. Non è così male, almeno relativamente: è 8 volte l'EBITDA rettificato e 1.5 volte la sua capitalizzazione di mercato. E il tasso di interesse medio ponderato che sta pagando su quel debito (3.5%) è leggermente migliore di quello di RTL (4.2%).

Quindi, Global Net Lease ha certamente i suoi difetti. Ma per gli investitori di dividendi più aggressivi, GNL, che è un raro gioco immobiliare multinazionale che viene scambiato a livelli interessanti rispetto sia al suo AFFO che all'EBITDA rettificato, potrebbe adattarsi al conto.

Fiducia del reddito delle proprietà dell'ufficio (OPI)

Rendimento del dividendo: 13.2%

A volte, anche le situazioni peggiori possono dare frutti proficui.

Fai Fiducia del reddito delle proprietà dell'ufficio (OPI), Per esempio. Questo REIT possiede 160 proprietà che affitta principalmente a singoli inquilini di alta qualità creditizia, non solo aziende, ma anche enti governativi. E quando l'ho recensito nell'ottobre 2022, era impantanato in un declino decennale che negli ultimi tempi si era davvero accelerato: le azioni OPI erano state quasi dimezzate.

Ma per quanto sia difficile essere un proprietario di un ufficio in questi tempi di WFH, OPI non è privo di meriti. E all'epoca, ho pensato che "forse il mercato sta vendendo troppo OPI".

Parliamoci chiaro: OPI sta combattendo una dura battaglia iniziata molto prima del COVID.

I termini "WFH", "lavoro a distanza" e "telelavoro" potrebbero essere entrati nel mainstream nel 2020, ma le aziende americane si sono inclinate maggiormente verso situazioni di lavoro flessibili per anni: COVID ha semplicemente dato alla tendenza una spinta educata.

Ancora, scommesse contro Office Properties Income Trust, almeno in questo momento, potrebbe essere pericoloso. Sebbene abbia recuperato quasi il 20% del suo valore negli ultimi mesi, il titolo è ancora estremamente economico, appena cinque volte il CAD (contante disponibile per la distribuzione, una metrica di redditività alternativa per alcuni REIT). Se desideri utilizzare una metrica REIT più tradizionale, l'OPI viene scambiato a meno di 4 volte il suo FFO normalizzato.

Inoltre, l'OPI non è un REIT con sede a New York City che sta emorragiando gli inquilini. È più suburbano, con un'occupazione attuale del 96%. Ben un terzo dei suoi inquilini sono enti governativi o appaltatori, il tipo di inquilini che sono incollati ai loro uffici. E dopo un paio d'anni di flessibilità senza esclusione di colpi, molti datori di lavoro stanno finalmente iniziando a respingere e i lavoratori esigenti trascorrono alcuni giorni in ufficio.

Brett Owens è capo stratega degli investimenti per Outlook contrarian. Per altre fantastiche idee sul reddito, ottieni la tua copia gratuita il suo ultimo rapporto speciale: Il tuo portafoglio di pensionamento anticipato: dividendi enormi, ogni mese, per sempre.

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