3 REIT di alta qualità e ad alto rendimento in controtendenza rispetto alla tendenza del mercato

I fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) sono produttori di pensionati in questo momento. Molti stanno pagando dividendi tre o addirittura quattro volte la media del mercato.

Inoltre, questi proprietari sono economici. Sono scambiati a multipli del flusso di cassa che li rendono convenienti rispetto all’indice S&P 500.

Perché sono disponibili queste offerte? Tassi in aumento.

Nel breve termine, tassi più alti significano costi di capitale più elevati per i REIT e una maggiore concorrenza per il reddito (con l’aumento anche dei rendimenti obbligazionari). Ciò ha fatto crollare i titoli immobiliari, il che è un’ottima notizia per noi investitori che investono in dividendi, perché significa loro paga di più.

Oggi esamineremo un sorprendente pacchetto di tre REIT che rendono da 3 a 4 volte il mercato azionario più ampio e che negli ultimi mesi stanno superando non solo il settore, ma anche l’S&P 500 con prestazioni molto migliori.

E oh a proposito, ciascuno di questi tre REIT lo ha fatto aumentato i dividendi nell’ultimo anno. Entriamo in loro.

Proprietà industriali innovative (IIPR)

Rendimento del dividendo: 6.5%

Magazzini e centri logistici sono tra i tipi di REIT più popolari, ma nonostante il nome, non è quello che Proprietà industriali innovative (IIPR) è.

È un REIT sull'erba.

Per essere più specifici, IIPR è una rara operazione immobiliare che fornisce capitale all’industria regolamentata della cannabis. Ha un programma di vendita-retrolocazione in cui acquista proprietà industriali e commerciali indipendenti (principalmente strutture per la coltivazione di marijuana) e le affitta nuovamente, fornendo agli operatori di cannabis grandi afflussi di capitale per espandere le loro operazioni.

Il portafoglio risultante ammonta attualmente a 111 proprietà per un totale di circa 8.7 milioni di piedi quadrati affittabili in 19 stati.

Le proprietà industriali innovative hanno fatto vergognare il settore REIT sin dalla sua offerta pubblica iniziale del dicembre 2016, restituendo oltre il 600% al 28% del settore, ma come molte azioni growth, IIPR ha faticato nel 2022. Il titolo è sceso di quasi il 60% su base annua. ad oggi, anche con una recente ripresa, che riflette il profondo dolore avvertito nell’industria della marijuana.

Ma negli ultimi tre mesi l’IIPR si è discostato sia dal settore immobiliare che dalla cannabis. up 19% rispetto alla metà dell'adolescenza perdite per queste due aree di mercato.

Un ottimo rapporto del terzo trimestre ha aiutato. I fondi operativi rettificati della società (AFFO) sono aumentati del 25% su base annua a 2.13 dollari per azione, ben più di quanto necessario per coprire il dividendo di 1.80 dollari per azione. (E l’AFFO nei nove mesi è aumentato del 32%.)

Quel dividendo, tra l'altro, è cresciuto come un'erbaccia. Quegli 1.80 dollari per azione sono migliori del 20% rispetto a un anno fa, e sono aumentati del 64% ogni anno dal primo pagamento di 15 centesimi nel 2017.

La valutazione è OK, ma certamente non eccezionale. Nonostante una massiccia emorragia di azioni nel 2022, IIPR viene scambiato a poco più di 13 volte le previsioni dell’AFFO, riflettendo molta fiducia rimanente nel titolo nonostante il suo precipitoso crollo.

Simon Property Group
SPG
(GSP)

Rendimento del dividendo: 6.2%

Chiunque abbia detto che i centri commerciali sono morti, beh, potrebbe comunque avere ragione, ma i centri commerciali sono mega-REIT Gruppo immobiliare Simon (SPG) almeno dà segni di vita.

Simon possiede più di 250 proprietà in tutto il mondo, comprese sedi nei 25 maggiori mercati statunitensi per popolazione. Quella focalizzazione laser sugli immobili fisici li ha naturalmente resi un paria durante l’inizio del COVID, e mentre le azioni SPG alla fine sono arrivate a un soffio dai massimi pre-COVID lo scorso anno, hanno faticato di nuovo nel 2022, bene. più del 20%.

Simon ha avuto un terzo trimestre eccezionale, in cui ha battuto le stime del FFO, ha apportato un miglioramento di 160 punti base su base annua al tasso di occupazione al 94.5%, ha firmato 900 nuovi contratti di locazione e ha aumentato gli affitti base minimi di poco meno del 2% .

Cosa alimenta il successo? Ebbene, la tendenza verso lo shopping online, accelerata durante il COVID, si è un po’ arretrata, convincendo le aziende a continuare ad aprire negozi. Ma SPG e altri operatori di centri commerciali stanno diventando più creativi riguardo ai loro spazi, aprendoli a suite di coworking, spa, centri fitness e altri inquilini non tradizionali dei centri commerciali.

Degno di nota è anche il fatto che Simon abbia aumentato il suo pagamento a 1.80 dollari per azione, ovvero circa il 9% in più rispetto all’anno precedente.

Per essere chiari: SPG ha ridotto il suo dividendo del 38% nel 2020, a 1.30 dollari per azione dai 2.10 dollari precedenti. Quindi gli azionisti non sono ancora del tutto in linea, ma SPG ha aumentato i suoi dividendi ogni trimestre ormai da due anni. E quel dividendo rappresenta solo circa il 60% del FFO del terzo trimestre, quindi la copertura non è un problema qui.

Ciò che è in questione è il principale ostacolo che l’SPG dovrà affrontare, ovvero la recessione che quasi ogni economista e stratega prevede. I centri commerciali in generale, e SPG in particolare, sono intrinsecamente in difficoltà quando l’economia vacilla. Quindi c'è ancora spazio perché la situazione di Simon peggiori prima e, se alla fine, migliorerà.

Getty Immobiliare (GTY)

Rendimento del dividendo: 5.4%

Specialista REIT al dettaglio a tenant singolo Getty Immobiliare (GTY) è un unicorno nel 2022. Non sta solo sovraperformando il settore immobiliare negli ultimi mesi e durante tutto l'anno, ma ha effettivamente generato guadagni (su base di rendimento totale) finora nel 2022.

GTY definisce il termine "noioso è bello".

Si tratta di un enorme REIT in locazione netta, che vanta più di 1,000 proprietà in 38 stati e Washington, DC. Ma i suoi rivenditori sono decisamente degni di sbadiglio: autolavaggi, ricambi auto e negozi di servizi, minimarket e stazioni di servizio. Gli inquilini includono Valvolina (VVV
VV
), PA (PA) e 7-Eleven.

L’attrazione qui, quindi, chiaramente non è la crescita calpestata, ma la stabilità. E lo troverai non solo nel portafoglio immobiliare.

Molti dei suoi fratelli più indebitati sono impegnati a sopportare i costi derivanti dall’aumento dei tassi di interesse. Ma il team di analisti di Baird evidenzia la “bassa leva finanziaria di Getty, nessuna scadenza del debito a breve termine e nessun problema apparente all’orizzonte”. Ciò ha consentito loro di concentrarsi sugli investimenti (sia nell’acquisizione che nello sviluppo) di nuove proprietà mentre altre attività cercano di uscire.

Il dividendo traccia un quadro simile. L’aumento più recente dei dividendi è stato del 5% a 41 centesimi per azione, in linea con la crescita media annua dei dividendi del 5.1% negli ultimi cinque anni. Ma rispetto a molti REIT che hanno dovuto ridimensionare la catena dei dividendi durante il COVID, questo tipo di coerenza è il benvenuto.

Brett Owens è capo stratega degli investimenti per Outlook contrarian. Per altre fantastiche idee sul reddito, ottieni la tua copia gratuita il suo ultimo rapporto speciale: Il tuo portafoglio di pensionamento anticipato: dividendi enormi, ogni mese, per sempre.

Divulgazione: nessuna