3 migliori REIT che sono eccezionalmente economici in questo momento

I REIT sono stati particolarmente colpiti dal mercato ribassista in corso. Mentre l'S&P 500 è sceso del 18% quest'anno, l'ETF Real Estate Select Sector SPDR (XLRE) ha perso il 26%.

Il motivo principale alla base della sottoperformance dei REIT è l'impatto degli alti tassi di interesse sulla spesa per interessi della maggior parte dei REIT, che comportano importi considerevoli di debito.

Tuttavia, alcuni REIT sono diventati estremamente economici da un punto di vista a lungo termine. Non appena il vento contrario degli alti tassi di interesse inizierà a placarsi, è probabile che quei REIT con solidi fondamentali ricompenseranno ampiamente i loro detentori di quote.

Detto questo, discutiamo le prospettive di tre REIT eccezionalmente interessanti.

Un REIT dell'ospedale Pure-Play

Fondato nel 2003, Medical Properties Trust (MPW) è l'unico REIT ospedaliero puro nel suo settore.

Il REIT possiede più di 400 proprietà che vengono affittate a più di 30 diversi operatori. La maggior parte delle attività sono ospedali per acuti generali e sono ben diversificate in diverse aree geografiche, con proprietà in 29 stati, per mitigare il rischio di squilibri tra domanda e offerta nei singoli mercati. Oltre al suo portafoglio statunitense, Medical Properties mantiene un'esposizione strategica ai principali mercati internazionali, tra cui Germania, Regno Unito, Italia e Australia.

Medical Properties gode di alcuni vantaggi competitivi. Essendo l'unico REIT ospedaliero puro, con quasi 20 anni di esperienza nella sua attività, ha una grande esperienza nella sua nicchia. Gode ​​inoltre di economie di scala.

In quanto REIT ospedaliero, Medical Properties è più resistente alle recessioni rispetto alla maggior parte dei REIT, poiché la maggior parte dei consumatori non riduce le proprie spese sanitarie anche nelle condizioni economiche più avverse. Il REIT si è dimostrato resiliente durante la crisi del coronavirus, con fondi record da operazioni [FFO] per unità nel 2020 e nel 2021. dividendo del 31%.

Medical Properties ha mostrato un record di crescita notevolmente costante. Ha aumentato il suo FFO per unità in nove degli ultimi 10 anni, a un tasso medio annuo del 9.3%. La performance costante è una testimonianza del solido modello di business del REIT e della sua attenta esecuzione. Grazie al vantaggio derivante dall'invecchiamento della popolazione nella maggior parte dei suoi mercati e a una promettente pipeline di acquisizioni, è probabile che Medical Properties rimanga sulla sua traiettoria di crescita nei prossimi anni.

D'altra parte, proprio come altri REIT sanitari, Medical Properties sta attualmente affrontando alcuni ostacoli, in particolare l'impatto dell'inflazione sul costo del lavoro, una lenta ripresa post-pandemia dei volumi dei pazienti e il calo dei pacchetti di stimolo fiscale. Di conseguenza, supponiamo solo una crescita media annua dello 0.4% del FFO per unità nei prossimi cinque anni, per essere sicuri.

Medical Properties ha aumentato il dividendo per nove anni consecutivi e attualmente offre un rendimento da dividendo del 9.3%. Il REIT ha un buon rapporto di pagamento del 64% e un solido bilancio, con un rapporto di copertura degli interessi di 2.6. Dato anche il suo modello di business difensivo, il suo dividendo dovrebbe essere considerato sicuro per il prossimo futuro.

Medical Properties è attualmente scambiata con un rapporto prezzo/FFO basso da quasi 10 anni di 6.9, che è molto inferiore alla media storica di 12.5 del titolo. La valutazione eccezionalmente conveniente è il risultato dei suddetti venti contrari e dell'impatto dell'inflazione sul valore attuale dei flussi di cassa futuri. Non appena l'inflazione comincerà a diminuire, è probabile che il multiplo FFO inizi a tornare verso la sua media storica. Prevediamo quindi un vantaggio di valutazione annualizzato del 12.6% nei prossimi cinque anni. Considerato anche il dividendo del 9.3% e la crescita dello 0.4% del FFO per unità, riteniamo che il titolo possa offrire un rendimento annuo totale del 18.5% nei prossimi cinque anni.

Questo REIT dà in ufficio

Fondo per il reddito delle proprietà dell'ufficio (OPI) è un REIT che attualmente possiede più di 160 edifici, che si trovano in 31 stati e sono principalmente locati a singoli inquilini con elevata qualità creditizia. Il portafoglio del REIT ha attualmente un tasso di occupazione del 90.7% e un'età media dell'edificio di 17 anni.

Office Properties genera il 64% del suo reddito da locazione da inquilini investment grade. Questa è una delle più alte percentuali di affitto pagate dagli inquilini investment grade nel settore REIT. È anche notevole che gli inquilini del governo degli Stati Uniti generino circa il 20% del reddito da locazione mentre nessun altro inquilino rappresenta più del 4% del reddito annuo. Nel complesso, Office Properties ha un eccezionale profilo di credito degli inquilini, che si traduce in flussi di cassa affidabili e costituisce quindi un vantaggio competitivo significativo.

D'altra parte, Office Properties ha un elevato carico di indebitamento, con la sua spesa per interessi che attualmente consuma essenzialmente tutto il suo reddito operativo. Di conseguenza, la fiducia è in procinto di vendere attività per ridurre la propria leva finanziaria. Il processo di deleverage ha avuto ripercussioni sulla performance del REIT negli ultimi due anni.

Nel terzo trimestre, il tasso di occupazione delle proprietà per uffici è sceso dal 94.3% al 90.7% e il suo FFO normalizzato per unità è diminuito del 10% rispetto al trimestre dell'anno precedente. A causa delle vendite di asset e della scadenza di alcuni contratti di locazione, il FFO per unità è diminuito del 19% in totale negli ultimi due anni e dovrebbe diminuire di un altro 3%-4% quest'anno.

Inoltre, la crisi del coronavirus potrebbe portare molte aziende ad adottare un modello permanente di "lavoro da casa" per ridurre i costi operativi. Un simile spostamento danneggerebbe le proprietà degli uffici a lungo termine, sebbene sia troppo presto per valutare l'effetto della pandemia su questa tendenza. A causa dell'onere dell'elevato carico di indebitamento sulla performance degli immobili per uffici e del vento contrario della tendenza del "lavoro da casa", prevediamo solo una crescita media annua del 2% del FFO per unità nei prossimi cinque anni.

Office Properties ha congelato il suo dividendo per quattro anni consecutivi, ma offre un rendimento da dividendo eccezionalmente alto del 15.7%. Il REIT ha un buon rapporto di pagamento del 47% ma ha un carico di debito eccessivo. Di conseguenza, il suo dividendo potrebbe essere ridotto in caso di recessione.

Il lato positivo è che il titolo è attualmente scambiato a un rapporto prezzo / FFO minimo di quasi 10 anni di 3.0, che è di gran lunga inferiore alla sua media decennale di 10. A causa dell'elevata leva finanziaria del REIT, preferiamo essere prudenti e assumere quindi un rapporto prezzo/FFO equo di 8.0.

Se il titolo raggiunge il nostro livello di valutazione equo in cinque anni, godrà di un guadagno annualizzato del 15.0% nei suoi rendimenti. Dato anche il dividendo del 15.7% e la crescita del FFO del 2.0% per unità, Office Properties può offrire un rendimento annuo totale del 24.7% nei prossimi cinque anni.

Rompi questa cassaforte per il reddito

Cassaforte (SICURO) è diventato pubblico nel 2017, con iStar come gestore e principale investitore. Ad oggi, iStar rimane l'azionista di maggioranza, sebbene sia limitato per statuto a controllare solo il 42% delle azioni con diritto di voto ai fini del governo societario.

Safehold è un REIT di locazione a terra, che mira a rivoluzionare il settore immobiliare fornendo alle imprese un modo più efficiente in termini di capitale per possedere edifici per le loro attività. Il trust si occupa di vendita e retrolocazione a lungo termine di terreni al di sotto di proprietà commerciali negli Stati Uniti ed è l'unico REIT focalizzato esclusivamente sulle locazioni di terreni per sostenere gli investimenti e lo sviluppo immobiliare.

Safehold è uno dei primi promotori nel settore delle locazioni di terreni in vendita e retrolocazione. Di conseguenza, beneficia dell'offerta di prodotti di leasing innovativi e unici, che forniscono al REIT ampi margini di profitto e ampio spazio per la crescita futura. Tuttavia, ci sono poche barriere all'ingresso in questo business e quindi il vantaggio competitivo della fiducia potrebbe non rivelarsi durevole.

Safehold gode attualmente di un forte slancio commerciale. Nel terzo trimestre, ha aumentato i suoi ricavi del 52% rispetto al trimestre dell'anno precedente grazie a diverse nuove originazioni e ha quasi triplicato il suo FFO per unità, in parte grazie a un utile non ricorrente derivante dalla vendita di un terreno in affitto. Il REIT ha acquistato il contratto di locazione del terreno nel dicembre 2020 per $ 76.7 milioni e lo ha venduto nel terzo trimestre per $ 136 milioni. Grazie al suo slancio commerciale sostenuto, il REIT è sulla buona strada per aumentare il suo FFO per unità di quasi il 30% quest'anno, raggiungendo un nuovo livello record.

Safehold è il leader in un enorme mercato indirizzabile totale stimato in $ 7 trilioni. Tuttavia, l'aumento dei tassi di interesse esercita una pressione sul valore patrimoniale netto (NAV) del REIT. Pertanto, ipotizziamo una crescita media annua del 2.7% del NAV del REIT nei prossimi cinque anni.

Inoltre, il trust offre attualmente un rendimento da dividendi del 2.4%. Sebbene questo rendimento sia molto inferiore ai rendimenti delle proprietà mediche e delle proprietà per uffici, il dividendo di Safehold è molto più sicuro del dividendo degli altri due REIT, principalmente grazie a un solido rapporto di pagamento del 35%.

Safehold è attualmente scambiato a un rapporto prezzo/NAV basso da quasi cinque anni di 0.62, che è molto inferiore al nostro presunto livello di valutazione equa di 1.0. Non appena i tassi di interesse inizieranno a moderarsi, prevediamo che il REIT ritorni al suo livello di valutazione equo. Se il titolo viene scambiato al suo livello di valutazione equo in cinque anni, godrà di un guadagno annualizzato del 12.6% nei suoi rendimenti. Considerato anche il dividendo del 2.4% e la crescita del NAV per unità del 2.7%, Safehold può offrire un rendimento annuo totale del 17.0% nei prossimi cinque anni.

Considerazioni finali

I tre REIT di cui sopra sono diventati eccezionalmente convenienti a causa delle loro vendite, che sono derivate principalmente dall'impatto dell'inflazione elevata da 40 anni sui loro risultati e sulla loro valutazione.

Prevediamo che l'inflazione comincerà a diminuire il prossimo anno grazie alla politica aggressiva della Fed, che ha dato la priorità al ripristino dell'inflazione al suo obiettivo di lungo termine del 2%. Ogni volta che l'inflazione si attenua, i tre REIT di cui sopra potrebbero premiare gli investitori.