Un 'incidente immobiliare?' Cosa significano prezzi più bassi per i proprietari di case e gli acquirenti speranzosi.

Che piaccia o meno agli aspiranti acquirenti, è improbabile che si ripeta un crollo come quello sperimentato dal paese dal 2008 al 2014, quando i prezzi delle case sono scesi di percentuali a due cifre dal picco del 2007.

I prezzi "potrebbero scendere un po', ma considero un crollo un calo di oltre il 10% dei valori delle case, e questo sembra inverosimile in questo momento", afferma Daryl Fairweather, capo economista per l'intermediazione immobiliare Redfin
RDFN,
+ 0.17%.

Alcuni previsori si aspettano che i prezzi delle case scendano a livello nazionale di alcuni punti percentuali nel prossimo anno o due e scendano in modo significativo in alcune aree metropolitane. Ma c'è poco consenso su quali città subiranno i cali maggiori.

Se desideri acquistare la tua prima casa o ne possiedi una e hai pensato di vendere, ecco cosa potrebbe significare per te il calo dei prezzi.

Se i prezzi scendono, gli acquirenti potrebbero bloccarsi

Diciamo che vuoi comprare una casa e i prezzi stanno scendendo nella tua città. Sarai tentato di aspettare. Dopotutto, perché comprare una casa oggi se ritieni di poter pagare meno per una casa simile in pochi mesi?

Il problema con questa logica ferrea è che non è possibile prevedere quando i prezzi toccheranno il minimo. Aspetta troppo a lungo e finirai per provare a comprare quando i prezzi aumentano e la concorrenza aumenta. Questa strategia, chiamata market timing, è sconsigliabile, afferma Odeta Kushi, vice capo economista della First American Financial Corp.

"Se riesci a trovare una casa che soddisfi le tue aspettative finanziarie per un pagamento mensile ed è un buon momento per comprare, allora fallo", dice.

E se aspetti che i prezzi scendano ma non lo fanno mai, potresti scoprire a proprie spese che la "casa che hai trovato un anno fa che amavi davvero, che potevi permetterti ma che hai rinunciato, l'anno prossimo sarà più costosa, Kushi dice.

Essendo la natura umana quello che è, probabilmente proverai comunque a cronometrare il mercato. Ma, ehi, sei stato avvisato.

Per saperne di più: Perché le abitazioni hanno "molto margine di manovra" in una recessione, anche se i prezzi scendono del 15%

I dubbi dei venditori stabiliscono un limite ai prezzi

L'attesa per il crollo dei prezzi delle case potrebbe essere ostacolata dalla riluttanza dei proprietari di case a rinunciare a ciò che hanno guadagnato e durante il boom immobiliare dell'era della pandemia, i proprietari di case hanno un paio di cose che vorranno mantenere.

Il primo sono i valori domestici gonfiati. Kushi definisce i prezzi delle case "appiccicosi al ribasso", il che significa che i venditori sono riluttanti ad accettare riduzioni a meno che non siano desiderosi di vendere. "Se non devi vendere, stai fermo, giusto?" lei dice.

L'altra cosa a cui i proprietari di abitazione si aggrappano: i tassi ipotecari bassi. Attraverso il rifinanziamento o gli acquisti tempestivi, il 92% dei proprietari di case con mutui ha tassi inferiori al 5% e la metà ha tassi inferiori al 3.5%, ha affermato l'analista immobiliare Ivy Zelman in un'intervista al podcast Macro Hive a luglio.

Molti di quei proprietari di case si coccoleranno tassi del mutuo e giura di non andartene mai.

“Se oggi sei proprietario di una casa che è bloccato in un tasso di mutuo del 2.6% o 2.7%, qual è il tuo incentivo a vendere la tua casa e acquistare una casa a un tasso ipotecario più alto oggi?Il primo capo economista americano, Mark Fleming, ha detto nel podcast REconomy. "Non tanto. sei tasso bloccato. "

Ci sono già segnali di uno "sciopero dei venditori", come il blogger di economia Bill McBride chiama questo fenomeno nella sua newsletter Calculated Risk. In un'indagine su 25 mercati immobiliari, McBride ha notato un calo del 10.6% delle nuove inserzioni ad agosto rispetto a un anno prima.

L'ostinazione dei proprietari di case colpisce in modo fondamentale gli aspiranti acquirenti di case: quando i proprietari tengono le loro case fuori dal mercato, riducono il numero che sono disponibili per l'acquisto. Un'offerta limitata potrebbe frenare un calo dei prezzi poiché gli acquirenti competono per offerte scarse.

Leggi: La maggior parte degli economisti vede gli Stati Uniti trasformarsi in un mercato immobiliare per acquirenti nel 2023. Ecco dove vedrai i maggiori cali di valore.

Quando devi più di quanto valga la casa

Quasi 10 milioni di case esistenti sono state vendute dall'inizio del 2021 in un'era di rapida crescita dei prezzi. Un calo dei valori delle case significherebbe che i recenti acquirenti - quelli che hanno versato piccoli acconti e hanno iniziato senza molta equità - potrebbero finire per dover più di quanto valgano le loro case. È noto come essere capovolto. Se finisci in questa situazione, hai alcune opzioni.

• Tieni la casa, paga tutte le rate del mutuo e aspetta che i prezzi delle case si riprendano. Questa sarà l'opzione più popolare, anche per le famiglie che diventano troppo grandi per le loro case.

• Se vendi la casa a testa in giù, dovrai sfruttare i risparmi per ripagare l'intero saldo del prestito, nonché le commissioni immobiliari e altri costi.

• E se non hai abbastanza contanti per rimborsare il saldo del mutuo? Puoi chiedere il permesso del prestatore per vendere la casa in una vendita allo scoperto. Il prestatore potrebbe negare il permesso, tuttavia, se puoi permetterti i pagamenti mensili della casa. Questo ti bloccherebbe nell'Opzione 1, mantenendo la casa e aspettando che valga più di quanto gli devi.

Vedi anche: Gli acquirenti di case stanno ritirando i contratti nella Sun Belt, in particolare a Las Vegas, Phoenix, Tampa e Texas

Meno capitale contro cui prendere in prestito

Infine, c'è la questione dei prestiti di equità domestica e delle linee di credito di equità domestica, o HELOC. Si tratta di seconde ipoteche che ti consentono di prendere in prestito contro il patrimonio netto della tua casa. Per qualificarti per entrambi, dovrai avere abbastanza equità: almeno il 20% o, in alcuni casi, il 15%.

È possibile che il calo dei valori della casa possa cancellare abbastanza equità da farti scendere al di sotto della soglia del 15% o del 20%, rendendoti non idoneo per un mutuo per la casa o HELOC. Anche se ricevi un HELOC prima che ciò accada, il prestatore potrebbe ridurre il tuo limite di credito in seguito per riportarlo in linea con il valore della tua casa.

Durante il periodo più caldo del boom immobiliare dell'era della pandemia, quando i prezzi aumentavano di oltre il 15% all'anno, pochi acquirenti erano preoccupati per la caduta dei valori delle case. Quella spensieratezza esuberante e competitiva viene ora sostituita dalla cautela, ciò che l'economista immobiliare Ali Wolf chiama FOBATT, o paura di comprare ai vertici.

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Holden Lewis scrive per NerdWallet. E-mail: [email protected]. Twitter: @HoldenL.