Macerich (MAC) possiede e gestisce centri commerciali di Classe A (di fascia alta) sparsi negli Stati Uniti. Come tutti i proprietari di centri commerciali, la sua attività è stata devastata durante le chiusure imposte dal governo del 2020 legate al Covid.
I fondi dalle operazioni (FFO), il metodo preferito per valutare i fondi di investimento immobiliare, o REIT, sono diminuiti in modo significativo. I dividendi sono stati ridotti. Le azioni sono scese da circa $ 27 all'inizio del 2020 a un momentaneo nadir a sud di $ 5.
Le anime coraggiose che hanno comprato vicino a quel minimo hanno avuto una breve finestra per incassare quasi $ 26 all'inizio del 2021 quando la folla di negozi di meme l'ha raccolta nelle chat room.
In seguito è sceso rapidamente a $ 10.30 prima di salire di nuovo. Quando il mercato più ampio ha raggiunto il picco nel novembre dello scorso anno, Macerich era tornato a nord di $ 22.
Che differenza hanno fatto gli ultimi sette mesi. Macerich si è costantemente ritirato al nuovo minimo 2021-2022 di $ 8.42, intraday il 30 giugno.
Cosa c'è di così sorprendente nell'estrema volatilità del titolo? Il valore contabile e l'FFO sono entrambi in miglioramento rispetto al 2021. Ulteriori guadagni in entrambe le categorie sono previsti nel 2023 e oltre.
La gestione è stata prudente nel ridurre il tasso di dividendo a causa del periodo di Covid. Il payout ratio variava dal 67% all'84.7% durante i nove anni pre-Covid. Negli ultimi due anni, i dividendi hanno rappresentato meno del 30% del FFO, contribuendo a consolidare il bilancio di Macerich.
Li applaudo per questo. Value Line pensa che Macerich aumenterà nuovamente i pagamenti trimestrali nel 2023.
Quanto vale davvero Macerich?
L'intero decennio dal 2012 al 2021 ha visto il P/FFO medio di Macerich eseguire circa 14.9 volte. Un rendimento tipico era di circa il 5.45%.
Al 1° luglio, queste metriche erano 4.3 volte FFO accompagnate da un rendimento del 6.72%. Proietta un ritorno a solo 10 volte FFO nel prossimo anno e $ 21 diventa un obiettivo realistico, se non conservativo.
Questa modesta ipotesi suggerisce un potenziale rendimento totale di quasi il 142%. Si noti inoltre che Macerich ha superato di gran lunga quel prezzo target solo otto mesi fa.
Reverse engineering dell'attuale tasso di dividendo a un più tipico 5.45% e ottieni $ 11. Questo è molto più basso di quanto penso valga Macerich, ma anche un ritorno lì nei prossimi 12 mesi offrirebbe un rendimento totale molto accettabile del 29.9%.
Il punto di vista di Yahoo Finance su Macerich rientra tra i miei due obiettivi calcolati. Lo vedono a $ 14.39 a quest'ora la prossima estate, proiettando il 67.8% di rendimento totale. L'obiettivo di Yahoo Finance sembra basso, tuttavia, poiché presuppone un P/FFO finale inferiore a 7 volte la propria stima per il 2022.
La casa di ricerca indipendente Morningstar è piuttosto rialzista su Macerich. Ora ha la valutazione di acquisto più alta, a 5 stelle.
Meglio ancora Morningstar vede il fair value attuale per Macerich di $ 28.50.
Tempi più lunghi suggeriscono fondamenti sempre più alti mentre la crisi del Covid svanisce in tempi più normali.
Value Line prevede che Macerich raggiunga tra $ 20 e $ 35 per azione entro il 2027. Le forti proiezioni di rendimento totale mostrate di seguito sono state calcolate quando Macerich era $ 9.04, anziché $ 8.93.
Raramente penso anche all'acquisto di opzioni call. In questo caso, tuttavia, con Macerich molto depresso nel prezzo e le sue opzioni con data di scadenza del 19 gennaio 2024 che vendono relativamente a buon mercato, potrebbe valere la pena giocarci.
I prezzi effettivi di quelle opzioni LEAP con scioperi da $ 5 a $ 15 sono mostrati di seguito, con Macerich a $ 8.93.
I punti di pareggio variavano da $ 9.30 a $ 15.85 su premi relativamente bassi da 85 centesimi a $ 4.30 in base agli spread bid-ask, non ai prezzi dell'ultimo scambio alquanto stantii per i $ 5 e $ 10.
A 19 mesi dalla data di scadenza, Macerich potrebbe facilmente raggiungere $ 25 per allora.
Il grafico sopra mostra il valore minimo al valore intrinseco se detenuto fino alla scadenza. I potenziali guadagni potrebbero essere piuttosto grandi se Macerich fa quello che mi aspetto.
L'acquisto tramite chiamata è un gioco pericoloso. Gli orizzonti temporali preimpostati possono lasciarti con perdite fino al 100% su tutti i premi di chiamata pagati se le azioni sottostanti non funzionano bene. La tecnica è solo per i trader disposti a correre grandi rischi per guadagni potenzialmente grandi.
La strada più sicura è semplicemente acquistare azioni Macerich, raccogliere i generosi dividendi e raccogliere i frutti quando le valutazioni tornano alla normalità.
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Fonte: https://realmoney.thestreet.com/investing/stocks/macerich-large-total-return-potential-generous-current-yield-16043524?puc=yahoo&cm_ven=YAHOO&yptr=yahoo