Sto sognando? Il modello di fiducia fondiaria comunitaria potrebbe far parte della soluzione abitativa

In generale, le politiche abitative devono concentrarsi sul consentire alla produzione di alloggi a scopo di lucro di soddisfare quanta più domanda possibile. Quindi, a quei livelli di reddito che ancora non riescono a gestire i costi dell'alloggio insieme agli altri costi della vita, la soluzione migliore è il sussidio diretto in denaro per la differenza tra standard normativo per l'affitto, 30% della rendita mensile lorda e costi effettivi . E la proprietà della casa? Esiste un modello in grado di affrontare il problema delle persone che lavorano, ma che ancora non riescono a gestire un acconto o una rata mensile del mutuo? Sono cautamente ottimista sul fatto che una politica abitativa globale e orientata al mercato possa includere il modello Community Land Trust (CLT), un meccanismo per garantire la terra in fiducia, quindi sovvenzionare la proprietà di una casa su un terreno fiduciario.

Il modello Community Land Trust (CLT). è una strategia innovativa per catturare il valore della terra e degli alloggi e metterli a disposizione delle famiglie lavoratrici con redditi bassi e moderati. Attraverso l'acquisizione di terreni, i CLT possono offrire l'opportunità di acquistare alloggi al di sotto del prezzo di mercato in cambio della realizzazione di un rendimento minore per l'apprezzamento della casa. Il proprietario della casa firma un contratto di locazione a lungo termine con la CLT che continua a possedere il terreno con il miglioramento della casa di proprietà della famiglia. Il modello CLT ha l'effetto di rimuovere il valore della casa dal mercato, consentendo di fissare il prezzo per l'acquisto da parte di famiglie con redditi familiari compresi tra il 50 e l'80 per cento dell'Area Median Income (AMI). Quando la casa viene venduta, il contratto di locazione limita la cattura del valore della vendita, trasferendo i risparmi alla famiglia successiva.

Ci sono molteplici vantaggi degli alloggi in CLT per le famiglie e per l'economia abitativa in generale.

• Opportunità di proprietà per le persone che lavorano ma guadagnano meno – Le persone possono lavorare per anni per aumentare lo slancio finanziario per acquistare una casa e rimanere ancora a corto; I CLT aiutano a dare una spinta in più alla proprietà.
• Credito edilizio – Il credito è ancora una misura importante dell'acutezza finanziaria; I CLT possono aiutare una famiglia a costruire ed espandere la capacità di prendere in prestito saggiamente.
• Stabilità – Possedere una casa può consentire ai bambini di frequentare le stesse scuole fino al diploma e incoraggiare l'impegno e il coinvolgimento nella comunità.
• Il vantaggio di aumentare il patrimonio netto – Man mano che il loro patrimonio domestico aumenta nel tempo, le famiglie possono acquisire quel valore per il futuro.
• Previene le pressioni speculative sui proprietari – Quando una casa in CLT è fuori mercato, non c'è pressione a vendere quando i valori degli asset salgono.
• Sebbene i ritorni sull'investimento siano limitati, creano ricchezza generazionale – Anche se i vantaggi delle vendite sono limitati, c'è un incentivo per una famiglia a gestire bene il proprio investimento fino alla fine del prestito o della vendita.
• Consente alle famiglie con possibilità di reddito limitato di risparmiare – Quando i costi dell'alloggio sono inferiori, una famiglia può ottenere risparmi per altri usi, tra cui l'assistenza all'infanzia, l'istruzione e la creazione di riserve di cassa.

Il vantaggio per l'economia più ampia è che le famiglie che altrimenti rimarrebbero in unità multifamiliari più economiche possono passare alla proprietà, liberando quelle unità per altre famiglie. Esiste il potenziale per i CLT di aiutare a costruire una scala abitativa, magari iniziando con voucher e assistenza diretta, fino a un'unità in affitto e infine alla proprietà. La proprietà attraverso un CLT consente alle famiglie di investire maggiormente nel loro quartiere e nelle comunità locali e per quelle comunità e quartieri di investire in essi. L'opportunità di proprietà della casa creata dal modello CLT può consentire alle famiglie di mettere radici e diventare influencer economicamente e politicamente.

E questo modello può facilitare anche l'edilizia plurifamiliare. A Seattle, Fiducia della terra della comunità di Homestead sta costruendo 38 unità condominiali in due siti diversi, uno donato e l'altro su terreno comunale in eccedenza. Il modello di proprietà è lo stesso delle case unifamiliari. In un certo senso, i condomini sono l'uso più logico del modello poiché i condomini a tasso di mercato sono incorporati in un bene comune. La donazione dei terreni in eccedenza della città è particolarmente importante poiché è comune in tutto il paese; le città e altri enti locali hanno spesso appezzamenti di terreno che non possono essere utilizzati per il loro scopo originario ma che potrebbero essere attivati ​​come alloggi.

Ci sono altre possibilità per l'applicazione del modello CLT. Molte comunità stanno consentendo cottage in giardino, suddivisioni e alloggi "mancanti" e opportunità di espandere l'offerta di alloggi in affitto con una densità aggiuntiva. Il problema con questa liberalizzazione della zonizzazione è la mancanza di finanziamenti per la maggior parte delle famiglie per sfruttare la maggiore densità nei quartieri unifamiliari. Un CLT potrebbe acquistare un lotto suddiviso, costruirci due case e venderle a un prezzo inferiore. Ciò andrebbe a vantaggio del proprietario della casa originale e creerebbe due nuovi proprietari di casa su quello che una volta era un unico appezzamento. La California ha recentemente approvato una legge ciò non si tradurrà in molta densità nelle zone unifamiliari, ma il modello CLT potrebbe aiutare a raggiungere questo obiettivo.

La maggior parte delle famiglie, in particolare le famiglie che potrebbero possedere una casa ma continuare a pagare un mutuo, semplicemente non hanno i soldi per questo tipo di progetto di costruzione. Le banche sono state fragili nel finanziare questi progetti offrendo solo Home Equity Lines of Credit (HELOC), uno strumento intimidatorio e spesso irrealizzabile per le famiglie. I fondi fondiari comunitari potrebbero rompere questa impasse con un modello di finanziamento collaudato.

Alcuni sostenitori hanno esortato le politiche a sostenere acquisizione da parte dell'inquilino di un immobile in locazione. Ancora una volta, il problema qui è il finanziamento. Ad esempio, dove gli inquilini in una proprietà di mercato in ribasso che necessitano di manutenzione e che devono affrontare una vendita in sospeso ottengono i soldi per acquistare il loro edificio o casa in affitto? Il modello CLT è visto favorevolmente dalla maggior parte dei responsabili politici e utilizzare i vantaggi di questo modello per risolvere alcune di queste sfide è un'opportunità interessante.

Un'idea potrebbe essere quella di acquistare una piccola proprietà di basso mercato e quindi utilizzare il modello CLT per creare condomini a un prezzo ridotto che potrebbero essere acquistati dagli inquilini esistenti con finanziamenti favorevoli mentre il CLT possiede il terreno e affitta a un'associazione di proprietari di case . Ciò consentirebbe agli inquilini di rimanere sul posto dando loro un percorso verso la proprietà.

Qual è il problema con i CLT? Ci sto ancora pensando. Ma il paese starebbe molto meglio se i dollari dei sussidi andassero all'acquisto di terreni per i CLT rispetto ai costosi progetti LIHTC (Low Income Housing Tax Credit), ora in aumento di costo per $ 1 milione per unità di noleggio. Immagina tutti quei soldi che portano le persone su un percorso sostenibile verso la proprietà. Ci sono problemi con la proprietà? Sì e Ne ho discusso.

Ma il CLT è diverso. Il modello offre alle persone che lavorano e lottano la possibilità di acquistare nel mercato immobiliare esistente in modo finanziariamente sostenibile. Forse l'idea potrebbe essere utilizzata per trasferire in proprietà gli affittuari di unità di noleggio LIHTC senza scopo di lucro. Vedremo. Quello che mi piace è l'idea che il CLT corre verso la realtà della domanda e dell'offerta, non da essa; il modello riconosce la speculazione fondiaria e non se ne lamenta, ma crea invece un porto sicuro da essa e crea una via d'ingresso per le persone con meno soldi. Sono sicuro che troverò un difetto fatale, ma fino a quando non lo farò, celebrerò il modello come un altro passo positivo per l'edilizia abitativa.