Quando gli investitori a reddito acquistano un fondo di investimento immobiliare (REIT), una delle cose che sperano è che il titolo si comporti abbastanza bene da consentire alla società di aumentare il suo dividendo trimestrale con il passare degli anni, aumentando il rendimento annuale dell'investitore.
Di solito, gli aumenti dei dividendi vanno dai 3 ai 5 centesimi all'anno e gli investitori sono contenti se possono ottenerli su base costante. Ad esempio, un dividendo di $ 1 su un'azione di $ 25 che aumenta il suo dividendo di 5 centesimi all'anno può trasformare un rendimento del 4% in un rendimento del 5% in circa cinque anni.
Ma cosa succederebbe se nel 2017 sentissi che potresti acquistare un REIT che in cinque anni ti darebbe un rendimento del 38% sul prezzo di acquisto? È probabile che penseresti che le azioni alla fine diventeranno una gigantesca trappola del rendimento il cui prezzo crolla allo stato di penny-stock. Ma non è così.
Soddisfare Soluzioni di Proprietà industriali Inc. (NYSE: IIRP), un REIT specializzato con sede a San Diego, in California, fondato nel 2016. Innovative Industrial acquista, affitta e affitta proprietà commerciali a società di cannabis. Sul suo sito web, Innovative Industrial Properties si autodefinisce "Il principale fornitore di capitale immobiliare per l'industria regolamentata della cannabis".
Al 30 settembre, Innovative Industrial Properties aveva un portafoglio di 8.7 milioni di piedi quadrati affittabili in 109 proprietà in 19 stati. Altre due proprietà sono in costruzione.
Tutte le proprietà di Innovative Industrial sono affittate a tripla rete, il che significa che gli inquilini pagano tasse, assicurazione e manutenzione. La sua durata media del leasing è di 15.5 anni. E anche se è specializzato nell'industria della cannabis, è ancora abbastanza diversificato in quanto nessun inquilino rappresenta più del 14% del suo portafoglio totale e nessuno stato rappresenta più del 17% del suo portafoglio totale.
All'inizio di dicembre 2017, Innovative Industrial Properties aveva un prezzo di $ 18.90 e ha pagato un dividendo trimestrale di 25 centesimi per azione, per un dividendo annuo del 5.2%.
Oggi Innovative Industrial Properties supera i $ 114, con un dividendo trimestrale di $ 1.80 o $ 7.20 all'anno. Il rendimento su quell'acquisto di azioni originale di $ 18.90 è ora del 38%. Nessun raggruppamento inverso ha aumentato artificialmente il prezzo delle azioni. Allora come è avvenuta questa resa fenomenale?
Si tratta di crescita dei ricavi e guadagni. Nel 2017, Innovative Industrial Properties ha registrato nel quarto trimestre un fatturato di soli 2.28 milioni di dollari. I fondi dalle operazioni (FFO) erano di 18 centesimi per azione. Ma ogni anno da allora, Innovative Industrial Properties ha moltiplicato le sue entrate e FFO, quindi il prezzo delle azioni è aumentato insieme a quegli aumenti. Il grafico seguente mostra l'eccezionale crescita delle proprietà industriali innovative nel quarto trimestre di ogni anno dal 2017, ad eccezione del 2022, che finora ha avuto solo tre relazioni trimestrali:
Q4/ANNO | ENTRATE | FFO |
2022 (3° trimestre) | $70.88 milioni | $1.97 |
2021 | $58.94 milioni | $1.75 |
2020 | $37.09 milioni | $1.26 |
2019 | $17.67 milioni | $1.09 |
2018 | 4.78 milioni di $ | $0.34 |
2017 | 2.28 milioni di $ | $0.18 |
Sebbene anche i titoli azionari di cannabis più noti abbiano ottenuto scarsi risultati dal 2017, in qualità di loro proprietario, Innovative Industrial Properties ha registrato un rendimento totale del 622% in quel periodo senza reinvestire i dividendi e del 642% con il reinvestimento dei dividendi.
Quindi questa massiccia crescita dei dividendi continuerà? Se l'FFO continua ad aumentare, ciò potrebbe continuare a generare dividendi più elevati. Ma il picco del dividendo potrebbe essersi verificato, poiché il rapporto dividendo/pagamento FFO è ora al 93%.
Il prezzo delle azioni, che ha raggiunto i $ 274 nel novembre 2021, è ora diminuito di circa il 58%, nonostante le entrate e il FFO continuino ad aumentare. Ciò rende Innovative Industrial Properties un REIT che potrebbe continuare a generare solidi rendimenti totali in futuro.
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Fonte: https://finance.yahoo.com/news/investment-reit-5-years-ago-152458181.html