Mentre i prezzi delle case scendono, la costa occidentale è più esposta, il sud-est vede tendenze migliori

I prezzi delle case sono diminuiti dello 0.8% su base mensile per settembre su base destagionalizzata secondo l'indice dei prezzi delle case Case-Shiller. Questo segna il terzo mese consecutivo di calo dei prezzi delle case poiché i mutui sono in forte aumento nel 2022, riducendo l'accessibilità economica degli alloggi rispetto agli ultimi anni e aumentando il rischio di un recessione abitativa.

Tuttavia, nonostante il costante calo dei prezzi, il quadro regionale mostra notevoli variazioni. San Francisco potrebbe essere la prima grande città degli Stati Uniti a vedere un calo annuale dei prezzi delle case nei prossimi mesi sui dati Case-Shiller, ma al contrario, sebbene non immuni dal calo dei prezzi, Miami e Tampa stanno ancora registrando aumenti dei prezzi annuali di oltre il 20%.

Tassi più alti

Uno dei driver del recente calo dei prezzi delle abitazioni è il forte aumento dei tassi di interesse della Federal Reserve statunitense, che sono passati da zero a quasi il 4% nel 2022, con un altro aumento previsto quando la Fed si riunisce a dicembre.

Questo aumento dei tassi ha di conseguenza aumentato i costi del mutuo con un mutuo a 30 anni che ora è leggermente inferiore al 7%, rispetto a circa il 3% all'inizio dell'anno. Poiché molti acquirenti finanziano l'acquisto della casa con un mutuo, questo aumento dei costi ha ridotto l'accessibilità economica degli alloggi. È insolito, storicamente parlando, che i costi del mutuo raddoppino effettivamente in meno di un anno. I bruschi picchi dei tassi ipotecari sono spesso di cattivo auspicio per il mercato immobiliare.

Per molti il ​​fattore decisivo nell'acquisto di una casa non è il suo costo assoluto, ma l'entità del mutuo che possono comodamente gestire. Con l'aumento dei tassi ipotecari, l'acquirente medio è costretto ad acquistare una casa meno costosa con la stessa rata del mutuo in dollari.

Differenze regionali

Ci sono chiare differenze regionali nei dati. Il sud-est, comprese Tampa, Charlotte, Atlanta e Miami, rimane relativamente robusto con prezzi in aumento di circa il 20% su base annua nonostante i recenti cali.

Al contrario, la costa occidentale è più lenta. San Francisco potrebbe essere il primo mercato a vedere un calo dei prezzi su base annua, se le tendenze continuano, con il suo aumento su base annua ora solo del 2.3%. Inoltre, Portland, Seattle, San Diego e Los Angeles non sono molto indietro, con guadagni su base annua costantemente inferiori al 10% in ciascuno di questi mercati della costa occidentale.

Convenienza abitativa

Un driver di queste differenze regionali potrebbe essere l'accessibilità economica degli alloggi. La Federal Reserve di Atlanta tiene traccia della disponibilità di alloggi a livello nazionale e regionale. San Francisco, che è il mercato principale più vicino a vedere cali assoluti di valore, è anche una delle aree metropolitane meno convenienti secondo l'analisi della Fed di Atlanta. Questo vale anche per gran parte della costa occidentale. Qui l'accessibilità è molto bassa, sia rispetto ad altre regioni del paese che ai dati storici.

Al contrario, quelle metropolitane che stanno ancora registrando una crescita dei prezzi ragionevolmente forte su base annua hanno anche un punteggio più alto negli indici di accessibilità della Fed. Queste metropolitane includono gran parte della Florida e Charlotte.

Queste sono aree che registrano ancora aumenti di prezzo anno su anno relativamente forti, anche se il mercato recente è stato debole. Queste aree sono ancora viste come ancora piuttosto costose secondo l'analisi della Fed di Atlanta. Tuttavia, l'accessibilità qui è migliore che su gran parte della costa occidentale.

Quindi, poiché il mercato immobiliare mostra segni di debolezza, potrebbe essere la costa occidentale a risentirne maggiormente. Stiamo iniziando a vederlo nei dati e l'accessibilità è particolarmente bassa sulla costa occidentale. Al contrario, altre aree del paese, come il sud-est, sebbene non immuni dal mercato immobiliare più debole, potrebbero andare meglio se l'accessibilità degli alloggi è una guida.