Quando i prezzi delle case iniziano a moderarsi, quanto potrebbe peggiorare?

Non c'è carenza di pessimismo nel mercato immobiliare oggi. I prezzi delle case negli Stati Uniti sono diminuiti da giugno. Tuttavia, i prezzi sono generalmente in aumento di anno in anno e il mercato è stagionale con prezzi e attività tipicamente più alti in estate e più bassi in inverno.

L'accessibilità è a livelli molto bassi, soprattutto sulla costa occidentale. Non abbiamo ancora visto forti cali dei prezzi delle case, ma c'è il timore che possa arrivare.

Convenienza abitativa

Ci sono ragioni per preoccuparsi del mercato immobiliare statunitense. Il drammatico aumento dei tassi di interesse statunitensi nel 2022 sta peggiorando l'accessibilità economica delle abitazioni. L'anno scorso è stato possibile ottenere un mutuo a 30 anni per circa il 3%, ora lo stesso mutuo costa quasi il 7%. Stiamo assistendo ai tassi ipotecari più alti degli ultimi dieci anni.

Anche al di là delle tendenze recenti, negli ultimi anni i prezzi delle case sono aumentati molto più rapidamente dei redditi e ora crescono anche i costi dei mutui. Ciò significa che la famiglia media che acquista una casa oggi, sta spendendo molto di più del proprio budget per i costi abitativi se si tiene conto dei tassi ipotecari attuali. Questa tendenza varia in base alla regione. Le case sono molto meno convenienti sulla costa occidentale, ma l'accessibilità è molto meno un problema nel Midwest.

Stagionalità

Mentre ci dirigiamo verso l'inverno, è tipico aspettarsi un mercato immobiliare più debole basato su modelli stagionali. I prezzi delle case in genere raggiungono il picco a giugno dell'anno, per poi diminuire durante i mesi invernali. Questo è ciò che abbiamo visto finora anche nel 2022. Forse quello che stiamo vedendo attualmente non è altro che una tendenza stagionale.

Tuttavia, molti commentatori del settore sono scettici. Per esempio, Fannie Mae tiene traccia del sentimento abitativo e solo il 19% delle persone crede che questo sia un buon momento per comprare una casae la maggioranza pensa che ora sia un buon momento per vendere. Questi sono numeri storicamente bassi. Quel pochissimo ottimismo riguardo al mercato immobiliare statunitense.

What Next?

È importante notare che al momento non siamo affatto vicini a nessun tipo di crisi abitativa. Per esempio, Dati Zillow ha i prezzi delle case in aumento del 13% su base annua per settembre 2022. I prezzi delle case sono scesi di mese in mese, ma rimangono in aumento anno su anno. Il 2022 non è certo un brutto anno per l'edilizia abitativa a questo punto, soprattutto rispetto a come sono stati scambiati i mercati azionari e obbligazionari.

Alcune cose potrebbero cambiare il quadro del mercato immobiliare.

Tariffe più basse?

Il primo sono i tassi di interesse, che sono aumentati in modo aggressivo nel 2022. Se i tassi scendessero, la convenienza migliorerebbe. Attualmente, la Fed non dovrebbe tagliare drasticamente i tassi, ma potrebbe almeno sospendere i rialzi dei tassi nel 2023. UN recessione potrebbe indurre la Fed a tagliare i tassi, soprattutto se l'inflazione fosse sotto controllo. Tassi di interesse più bassi migliorerebbero l'accessibilità economica degli alloggi, attraverso la riduzione dei costi dei mutui, e creerebbero meno ostacoli sul mercato immobiliare.

Colmare il divario di convenienza

Ovviamente, la vera preoccupazione è che i prezzi delle case in calo siano necessari per colmare il divario di accessibilità economica. Sul La valutazione della Federal Reserve di Atlanta, l'accessibilità economica degli alloggi attualmente sembra simile a prima della crisi immobiliare del 2007-8. Questa è una preoccupazione perché ci sono voluti circa il 20% di calo dei prezzi delle case per colmare il divario di accessibilità economica durante quel periodo e i prezzi sono stati ancora bassi per alcuni anni dopo.

È facile capire perché c'è preoccupazione per il mercato immobiliare, soprattutto sulla costa occidentale. L'accessibilità economica delle abitazioni è a livelli molto bassi, determinata, in parte, dal recente aumento dei costi dei mutui.

È possibile che i prezzi delle case in calo siano necessari per colmare il divario di accessibilità economica. Tuttavia, se la Fed ha allentato i tassi e i redditi statunitensi hanno continuato ad aumentare nei prossimi anni, ciò potrebbe anche risolvere in qualche modo gli attuali problemi di accessibilità economica che gli Stati Uniti stanno vedendo. Tuttavia, dovremmo notare che i prezzi delle case per il 2022 sono ancora generalmente in aumento di anno in anno e che i problemi di accessibilità degli alloggi sono molto più gravi sulla costa occidentale che a livello nazionale.