Mentre i mutui aumentano drammaticamente, dovremmo aspettarci un crollo dei prezzi delle case?

Mentre gli Stati Uniti flirtano con la recessione, un chiaro perdente del recente round di aumenti degli interessi statunitensi è stato il mercato immobiliare. Cosa suggeriscono i dati?

Prima di tutto, non è ancora così male. Oggi i prezzi delle case rimangono forti, Zillow anno dopo anno fa salire i prezzi delle case 18% a partire da luglio. Leggermente più pessimisticamente, Redfin'sRDFN
i dati hanno i prezzi delle case su anno su anno, ma già iniziando a calare da giugno.

C'è di peggio, però. Altri dati sugli alloggi suggeriscono che incombono problemi. Ad esempio, l'indice S&P Select Homebuilders ha sottoperformato l'S&P 500 dell'11% da inizio anno e la performance dei titoli di forniture edili è stata altrettanto scarsa. Tuttavia, il mercato azionario è un ragionevole predittore dei profitti futuri, ma non sempre funziona bene.

Vuol dire che ci sono problemi con il mercato immobiliare. Solo una manciata di settori del mercato azionario ha registrato risultati peggiori, come i media, il tessile e i componenti di automobili. Tuttavia, molti molti fattori alimentano i profitti dei costruttori di case, quindi c'è un problema con i costruttori di case stessi o il mercato immobiliare in generale?

Tassi ipotecari in aumento

L'aumento dei costi dei mutui è una preoccupazione per il mercato immobiliare nel suo insieme. I costi dei mutui sono aumentati molto rapidamente. In data odierna un mutuo a tasso variabile di 30 anni comporta un tasso di interesse del 5.5%. L'anno scorso era sotto il 3%. Questo è un drammatico aumento dei costi del mutuo. È una mossa che, proprio come i recenti dati sull'inflazione, non vedevamo dagli anni '1980.

È lecito aspettarsi un rapido aumento dei costi dei mutui per raffreddare il mercato immobiliare. Per molti il ​​vincolo nell'acquisto di una casa non è il prezzo di bollino della casa, ma la loro capacità di pagare il mutuo. L'aumento dei tassi ipotecari può abbassare i prezzi degli immobili che molti possono permettersi.

Altri vincoli sui consumatori statunitensi

Sebbene i costi dei mutui siano di importanza cruciale, vale anche la pena notare che il ripresa dei pagamenti del prestito studentesco il prossimo gennaio (anche con qualche riduzione del debito) e il potenziale rischi di recessione statunitense può anche colpire la fiducia dei consumatori quando si tratta di acquisti di case. Quindi ci sono anche altri presagi negativi.

Domanda e offerta

Quindi il quadro dell'offerta sta peggiorando un po'. Secondo Dati sulla fornitura di Redfin, ora ci sono più case in vendita e ci vuole più tempo per venderle. Questo sta creando uno sbalzo nel mercato immobiliare. Non siamo a livelli di crisi. L'offerta è appena tornata ai livelli del 2020 e il tempo per vendere è simile al peggiore del 2021. Tuttavia, questo durante il periodo estivo che è tradizionalmente stagionalmente molto forte per l'edilizia abitativa, quindi le cose si stanno sicuramente muovendo nella direzione sbagliata e nei prossimi i mesi potrebbero essere peggio.

La Fed

Ovviamente, la Fed probabilmente non ha ancora finito di aumentare i tassi. Le aspettative sono per un altro aumentare i tassi alla riunione della Fed di settembre. Tuttavia, la buona notizia è che i tassi ipotecari in genere prezzano ciò che i mercati pensano che la Fed farà in futuro. Ciò significa che i tassi dei mutui a lungo termine dovrebbero aumentare solo se la Fed aumenta i tassi più del previsto e potrebbero effettivamente scendere se aumenta i tassi, ma meno di quanto pensa il mercato. Tuttavia, c'è ancora il rischio che nel 2023, se la Fed continua ad aumentare i tassi, i tassi ipotecari possano aumentare ulteriormente poiché i mercati non sono sicuri di come si muoverà la Fed nel 2023.

Cosa c'è di nuovo?

Quindi il mercato azionario si sta preoccupando per le abitazioni, e ciò potrebbe essere in parte dovuto al fatto che i tassi ipotecari sono aumentati molto rapidamente. Stiamo iniziando a vedere che le case impiegano più tempo per essere vendute e più case sono disponibili. Ciò suggerisce che i prezzi delle case potrebbero iniziare ad attenuarsi dopo una forte corsa.

Tuttavia, vale anche la pena verificare la realtà che stiamo appena iniziando a vedere i prezzi delle case diminuire e rimangono su anno dopo anno. Inoltre, i prezzi delle case tendono ad essere abbastanza stabili. Un mercato immobiliare estremamente pessimo, storicamente parlando, in cui i prezzi scendono di circa il 10% come negli anni '1970 o durante la crisi finanziaria del 2008-9. Quindi, rispetto al mercato azionario, le oscillazioni negative dei prezzi delle case sono piuttosto piccole.

I prezzi delle case hanno avuto una corsa molto forte di recente. Ci sono molte buone ragioni per cui potrebbe iniziare a moderare. Anche se la storia ci ricorda che i prezzi delle case negli Stati Uniti tendono a essere abbastanza stabili. Quella volta negli anni '1980 quando i mutui aumentarono in modo simile a quello di oggi? Bene, i prezzi delle case hanno avuto solo un quarto del calo dei prezzi per l'intero decennio, e questo è stato inferiore all'1%.

Quindi sì, i prezzi delle case potrebbero non aumentare più a due cifre. In effetti, molti segnali suggeriscono che le cose negli alloggi peggioreranno. Tuttavia, ricorda che ciò che è veramente negativo per il mercato immobiliare è raramente un calo anche di una sola cifra dei prezzi delle case, se la storia può essere una guida.