Evitare una grossa fattura fiscale sui guadagni immobiliari

Possedere immobili è un grande sogno per molti investitori. Ma è un investimento enorme, che può essere abbastanza redditizio. Vendere una proprietà in affitto per un enorme profitto può essere un sogno che diventa realtà. Tuttavia, per massimizzare il profitto da tale vendita, è necessario ridurre al minimo le tasse su di essa. Una vendita rateale è una strategia. Non preoccuparti: questo è Internal Revenue Service (IRS) approvato.

Una grande vincita equivale a una grande fattura fiscale

Diamo un'occhiata a una situazione comune:

Hal Bookman ha esaminato l'offerta dell'acquirente per la sua casa in affitto e non riusciva a credere al numero che ha visto. Il valore della sua proprietà è aumentato notevolmente in soli cinque anni. Tuttavia, quando Hal ha detto allegramente il suo consulente fiscale riguardo alla vendita, il consulente è stato cauto: Considerando il reddito come a somma forfettaria non sarebbe nell'interesse di Hal dal punto di vista fiscale.

Se Hal dichiara l'intero ricavo della vendita nello stesso anno in cui vende la proprietà, paga il 25% sulla parte del guadagno che corrisponde a qualsiasi detrazioni di ammortamento ha precedentemente assunto la proprietà in affitto.

Qualsiasi guadagno oltre il recupero dell'ammortamento è tassato al 15% per i contribuenti con reddito imponibile compreso tra $ 41,676 e $ 459,750 se single, o $ 83,351 e $ 517,200 se sposati dichiarati congiuntamente nel 2022. Questi importi aumentano a $ 44,625 e $ 492,300 per i single filer, nonché $ 89,250 e $ 553,850 per le coppie sposate che depositano congiuntamente nel 2023. I contribuenti con reddito superiore a queste soglie sono tassati al 20%

Hal chiede al suo consulente fiscale se c'è qualcosa che può fare per ridurre il suo reddito imponibile per l'anno. Il consulente conosce solo lo strumento da utilizzare: un contratto di vendita rateale.

Cos'è una vendita rateale?

An vendita rateale è definita come la vendita di beni immobili in cui almeno un pagamento non viene effettuato fino a dopo l'anno d'imposta della vendita.

L'IRS consente ai contribuenti di differire una parte della plusvalenza sulla vendita di un investimento immobiliare con un accordo di vendita rateale. Questa disposizione consente ai venditori di dichiarare a proporzionale parte del loro guadagni nel corso di diversi anni.

Un venditore non è autorizzato a utilizzare il metodo di vendita rateale quando segnala una perdita.

Come funziona il metodo della vendita rateale

Dichiarare i guadagni in una vendita rateale è teoricamente semplice. La tassazione delle vendite rateali rispecchia quella delle vitalizi, in cui una quota proporzionale di ciascun pagamento è considerata una restituzione del capitale.

Le uniche clausole sono che la proprietà venduta non può essere quotata in borsa problemi di o una parte del normale inventario di un'impresa, e il contribuente non può essere a commerciante dell'immobile venduto (ad eccezione di alcuni concessionari di multiproprietà che optano per un tasso di interesse speciale con il metodo della vendita rateale).

Segnalazione del reddito da vendita rateale

Il reddito da vendita rateale può essere suddiviso in tre categorie distinte: plusvalenza, interessee principale. Ognuno di questi è trattato separatamente su Formare 1040.

I utile lordo la percentuale viene quindi utilizzata per calcolare il reddito da vendita rateale per un determinato anno fiscale.

Plusvalenza

Nell'esempio sopra, Hal deve dichiarare il guadagno ogni anno come a lungo termine oa breve termine, a seconda di quale fosse nell'anno della vendita. Guadagni a lungo termine sono tassati a un'aliquota inferiore, mentre guadagni a breve termine sono tassati come reddito ordinario.

Poiché Hal ha tenuto la casa per cinque anni, il guadagno, in questo caso, sarebbe a lungo termine.

Se la plusvalenza fosse stata a breve termine, Hal potrebbe comunque essere tassato sul reddito rateale a un'aliquota inferiore rispetto a quella che avrebbe se avesse dovuto dichiarare la plusvalenza forfettaria. Questo perché i guadagni a breve termine sono tassati come reddito ordinario, al vertice del contribuente aliquota fiscale marginale.

Se il guadagno proporzionale non lo spinge nella fascia fiscale successiva, questa aliquota potrebbe essere inferiore. Il guadagno derivante da una vendita rateale viene riportato sull'IRS Formare 6252 e poi portato a Orario D sul modulo 1040.

Interesse

I contribuenti con reddito da vendita rateale devono inoltre dichiarare gli interessi a carico dell'acquirente, che sono tassati alle aliquote reddituali ordinarie.

Gli interessi forniti nel contratto di vendita sono indicati come interessi dichiarati. Se l'interesse dichiarato è insufficiente (o nullo), parte del principale parte della vendita deve essere ridefinita come interesse non dichiarato.

Direttore

Parte di ogni vendita rateale è considerata dall'IRS come una restituzione del capitale esentasse. Tale importo può essere determinato compilando il foglio di lavoro A sulla pubblicazione 537.

Il capitale (base rettificata) ai fini della vendita rateale è il totale della tua base rettificata effettiva nella proprietà più eventuali spese di vendita e ripresa dell'ammortamento.

In questo esempio, Hal ha $ 200,000 come base rettificata nella sua casa. Deve aggiungere $ 100,000 per il recupero dell'ammortamento e $ 10,000 per le spese di vendita al fine di calcolare la sua base rettificata ai fini della vendita rateale. Questa cifra è di $ 310,000.

Percentuale di profitto lordo

Per calcolare la percentuale di profitto lordo, è necessario sottrarre la base rettificata ai fini della vendita rateale, in questo esempio $ 310,000, dal prezzo di vendita per calcolare il guadagno totale. In questo esempio, il guadagno totale è di $90,000 ($400,000 – $310,000).

Successivamente, dividi il guadagno totale per il prezzo di vendita, che in questo caso è del 22.5% ($ 90,000 ÷ $ 400,000) e otterrai la percentuale di profitto lordo.

Infine, per calcolare ogni anno la plusvalenza imponibile, moltiplicare tale percentuale per l'importo della rata. Pertanto, il guadagno imponibile di Hal ogni anno è considerato pari a $ 11,250 ($ 50,000 x 22.5%).

Mutui e prezzo del contratto

Se l'acquirente della proprietà assume a ipoteca o qualche altro cambiale con l'acquisto, la base di costo dell'immobile deve essere ridotta dell'importo dell'ipoteca o della cambiale. Per tornare al nostro esempio, supponiamo che Hal abbia un'ipoteca di $ 100,000 sulla proprietà che ha venduto.

Se l' proprietà in affitto che Hal ha venduto per $ 400,000 ha un mutuo di $ 100,000, il prezzo del contratto è ridotto a $ 300,000 ($ 400,000 - $ 100,000).

Se l'importo dell'ipoteca supera la base totale rettificata dell'immobile, la differenza deve essere segnalata come pagamento nel primo anno e il prezzo del contratto viene aumentato di tale importo.

Ad esempio, supponiamo che la proprietà di Hal abbia un'ipoteca di $ 250,000. Oltre al pagamento rateale, Hal dovrà segnalare un pagamento in eccesso di $ 50,000 ($ 250,000 - $ 200,000) durante il primo anno.

Esempio di vendita rateale

Usando l'esempio dall'alto, vediamo come Hal potrebbe strutturare la sua vendita a rate se volesse differire la sua imposte sulle plusvalenze ad un anno futuro.

Hal riceve un'offerta di $ 400,000 per la sua casa in affitto. Ha comprato la proprietà per $ 300,000. Nel corso degli anni, ha guadagnato $ 100,000 ammortamento deduzioni, facendo le sue base rettificata $ 200,000.

Pertanto, Hal ha $ 200,000 ($ 400,000 - $ 200,000) di guadagni tassabili da dichiarare.

Il consulente di Hal gli consiglia di suddividere i proventi della vendita in otto rate annuali di $ 50,000 ciascuna invece di dichiarare $ 400,000 in un anno. Finché le rate vengono ricevute in modo costruttivo ogni anno, questo metodo consentirà ad Hal di registrare i profitti, e quindi una parte proporzionale dei guadagni, negli otto anni.