Costruisci, piccola, costruisci! Nel 2023, le città devono incentivare i nuovi alloggi

Esperti e pronostici cercheranno di prevedere se e per quanto tempo l'economia americana soffrirà di inflazione. Le risposte a queste domande avranno anche un impatto sulla loro valutazione della recessione; ne stiamo vincendo uno, ne sta arrivando uno e quanto durerà e quanto durerà? Quando si tratta di economia immobiliare, le foglie di tè sono difficili da leggere. I tassi di interesse sui mutui sono aumentati, e così sono gli affitti aggiungendo all'inflazione complessiva. Nel frattempo, i prezzi delle case unifamiliari sono aumentati vertiginosamente nel 2021 quando i lavoratori remoti hanno approfittato del denaro a basso costo e del lavoro a distanza per alimentare una frenesia di acquisti in mercati precedentemente assonnati come Boise e Bozeman. Ora i prezzi in quei mercati stanno diminuendo rapidamente. Cosa significa e come dovrebbero rispondere i governi locali che controllano l'offerta di alloggi attraverso la regolamentazione? In ogni scenario, la risposta è la stessa: incentivare più edifici con meno regolamentazioni e più incentivi.

Ricordi il grande fallimento immobiliare nel 2008? La produzione di abitazioni unifamiliari non si è mai ripresa, o almeno il livello di produzione di alloggi non ha raggiunto gli stessi numeri. Uno sguardo ai permessi unifamiliari dal 2000 ad oggi mostra il precipitoso calo della produzione. È vero, i dati della Federal Reserve Bank di Saint Louis mostrano che il calo è iniziato ben prima del crollo, ma a prescindere, anche con il grande boom degli acquisti nel 2021, l'offerta non ha tenuto il passo con la domanda, il che significa prezzi più alti.

Gli affitti sono stati volatili. I dati di Zumper per Boston mostrano un perfetto esempio di come gli affitti siano diminuiti durante la pandemia, per poi risalire ai livelli pre-pandemia e poi continuare a salire.

Allora, cosa succede dopo? Ecco alcuni scenari.

L'alta inflazione continua, la Fed risponde in modo aggressivo, inizia la recessione

Lo scenario peggiore è che la Fed non si limiti a portare via il punch bowl di alcol, ma si presenti con la polizia per interrompere la festa. In questo caso, la produzione di abitazioni scende a zero con pochissime transazioni poiché il denaro diventa più costoso e gli investitori cercano altri investimenti. Potrebbe non essere così negativo come il 2008, ma il risultato sarà una produzione rallentata o in stallo e una domanda piatta.

L'inflazione si attenua, la Fed si ritira, ne consegue una breve e superficiale recessione

Anche in questo scenario, ci sarà un nodo nel tubo della produzione immobiliare a causa dei recenti aumenti dei tassi di interesse. È probabile che anche i progetti multifamiliari rallentino; sono costruiti anche con denaro preso in prestito. Man mano che le nuvole si aprono e il sole inizia a splendere, ci vorrà del tempo prima che la produzione aumenti e gli aumenti della domanda saranno accolti con scarsità di offerta e prezzi più alti alla fine del 2023.

Indicatori ritardati Sopravvalutare l'inflazione, la Fed si ritira, Nessuna inflazione o recessione nel 2023

Gli indicatori del governo sono sempre dietro gli eventi economici reali. È come un meteorologo che si presenta un paio di giorni dopo che un tornado ha distrutto la tua casa e dice: "È ufficiale, la tua casa è stata abbattuta da un tornado". In una discussione al The Ringer's Podcast in inglese semplice, Mark Zandi di Moody's spiega questo fenomeno. "Quando ottieni un aumento dell'affitto sul mercato, diciamo nel mese di febbraio, ci vogliono circa sei mesi perché questo si traduca in ciò che significa per l'inflazione degli affitti misurata dal BLS". Forse stiamo bene, semplicemente non lo sappiamo. Ma il denaro sta ancora diventando più costoso, e quando la Fed si ritirerà, vedremo ancora rallentamenti della produzione nel settore immobiliare.

Ora è il momento di prevenire la prossima "crisi abitativa"

In ciascuno degli scenari di cui sopra, ci sarà un rallentamento della produzione abitativa in tutte le tipologie. Se possiamo imparare qualcosa dal 2008, dovrebbe essere che il crollo degli investimenti in nuove abitazioni, l'indebolimento della domanda di alloggi e il rallentamento o l'arresto della produzione di alloggi sono un segnale: costruisci, piccola, costruisci! Gli sviluppatori odiano il rischio più di quanto amano il profitto. In effetti, ha senso che le abitazioni diventino attraenti solo quando i prezzi salgono dopo un forte calo. Quel lotto libero che potrebbe essere abitato probabilmente rimarrà fermo fino a quando la domanda non aumenterà, i prezzi non aumenteranno e quindi costruire su di esso razionalizzerà il costo e il rischio. Di solito, quando l'economia immobiliare si riprende, il governo va nel panico perché i prezzi aumentano e poi impongono regole e regolamenti per "fissare" i prezzi.

Possiamo evitarlo quando l'economia immobiliare si stabilizzerà e si riprenderà agendo ora per eliminare tutte le cose che rallentano la produzione. Successivamente, se uno sviluppatore è preoccupato che costruire ora sia troppo rischioso, il governo locale può investire - sì, mettere i soldi sul tavolo - per costruire su quel lotto libero e sovvenzionare tassi di sfitto e perdite potenzialmente elevati. Quando l'economia si invertirà e la domanda di alloggi tornerà, quello tsunami di domanda sarà soddisfatto con un'abbondanza di alloggi. Il governo aveva fatto fieno nel 2009, 2010 e 2011, quando il sole non brillava, avremmo avuto meno problemi con i prezzi delle case quando finalmente fosse successo.