Secondo l'analisi dei dati ufficiali di Goldman Sachs, i prezzi delle case cinesi sono diminuiti a ottobre principalmente a causa del calo dei prezzi nelle città meno sviluppate, le cosiddette città Tier-3.
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PECHINO - Il settore immobiliare cinese non è ancora pronto per una rapida ripresa, nonostante il rally di questo mese delle azioni dei principali promotori immobiliari.
Questo perché il recente sostegno di Pechino non risolve direttamente il problema principale del calo delle vendite e dei prezzi delle case, affermano gli analisti.
La scorsa settimana, le azioni degli sviluppatori immobiliari sono aumentate dopo la notizia che la banca centrale e l'autorità di regolamentazione bancaria hanno emesso misure che hanno incoraggiato le banche ad aiutare il settore immobiliare. Si affianca ad altre misure di sostegno all'inizio di questo mese.
Azioni di Giardino di campagna, il più grande sviluppatore cinese per vendite, sono più che raddoppiate a novembre, e quelle di Desiderare sono aumentate di circa il 90%. Le azioni hanno già restituito parte dei guadagni di questo mese.
Nel frattempo, future sul minerale di ferro è aumentato di circa il 16% questo mese: gli analisti di Morgan Stanley affermano che circa il 40% del consumo di acciaio cinese viene utilizzato nella costruzione di immobili.
La situazione è di "forti aspettative, ma debole realtà" e i prezzi di mercato si sono discostati dai fondamentali, ha affermato Sheng Mingxing, analista di metalli ferrosi presso il Nanhua Research Institute, tradotto in cinese dalla CNBC.
Sheng ha detto che è importante vedere se gli appartamenti possono essere completati e consegnati durante il periodo di punta della costruzione di marzo e aprile.
Questo è davvero un sollievo temporaneo in termini di sviluppatori che devono soddisfare meno esigenze di rimborso del debito nel prossimo futuro...
Le nuove misure, ampiamente riportate in Cina ma non rilasciate ufficialmente, prevedono estensioni dei prestiti, richiedono lo stesso trattamento per gli sviluppatori indipendentemente dal fatto che siano di proprietà statale o meno e supportano l'emissione di obbligazioni. Nessuno dei due regolatori ha risposto alla richiesta di commento della CNBC.
"Questo è davvero un sollievo temporaneo in termini di necessità per gli sviluppatori di soddisfare meno esigenze di rimborso del debito nel prossimo futuro: un temporaneo sollievo dalla liquidità piuttosto che un'inversione di tendenza fondamentale", ha affermato l'analista di Hong Kong Samuel Hui, direttore, Asia-Pacific corporates, Fitch Ratings, ha detto mercoledì.
"La chiave è che abbiamo ancora bisogno del fondamentale mercato sottostante delle vendite di case per migliorare", ha affermato, osservando che la fiducia degli acquirenti di case dipende dal fatto che gli sviluppatori possano finire di costruire e consegnare appartamenti.
All'inizio di quest'anno, molti acquirenti di case rifiutato di continuare a pagare i mutui sugli appartamenti quando la costruzione è stata ritardata. Le case in Cina vengono generalmente vendute prima del completamento, generando un'importante fonte di flusso di cassa per gli sviluppatori.
Un lungo recupero
Gli analisti differiscono su quando il mercato immobiliare cinese potrà riprendersi.
Le vendite di alloggi residenziali per i primi 10 mesi dell'anno sono diminuite del 28.2% rispetto a un anno fa, ha dichiarato la scorsa settimana il National Bureau of Statistics. S&P Global Ratings ha dichiarato a luglio di prevedere un calo del 30% delle vendite per il 2022, peggio che nel 2008, quando le vendite sono diminuite di circa il 20%.
Un rallentamento della crescita economica, l'incertezza sui controlli Covid in corso e le preoccupazioni per il reddito futuro hanno smorzato l'appetito per l'acquisto di case.
A queste preoccupazioni si aggiunge il calo dei prezzi.
I prezzi delle case in 70 città sono diminuiti dell'1.4% a ottobre rispetto a un anno fa, secondo l'analisi dei dati di Goldman Sachs pubblicata mercoledì.
"Nonostante le misure locali di allentamento degli alloggi negli ultimi mesi", hanno affermato gli analisti, "riteniamo che i mercati immobiliari nelle città di livello inferiore debbano ancora affrontare forti venti contrari a causa di fondamentali di crescita più deboli rispetto alle grandi città, inclusi deflussi netti di popolazione e potenziali problemi di eccesso di offerta".
Il rapporto afferma che i prezzi delle case nelle più grandi città di livello 1 sono aumentati del 3.1% a ottobre rispetto a settembre, mentre le città di livello 3 hanno registrato un calo del 3.9% durante quel periodo.
Circa due anni fa, Pechino ha iniziato a reprimere l'elevata dipendenza degli sviluppatori dal debito per la crescita. I lo sviluppatore più indebitato del paese, Evergrande, fallito alla fine dello scorso anno in una crisi del debito di alto profilo che ha scosso la fiducia degli investitori.
Da allora sono aumentate le preoccupazioni sulla capacità di altre società immobiliari di ripagare il proprio debito diffuso a sviluppatori un tempo sani.
Il trading di azioni di Evergrande, Kaisa e Shimao è ancora sospeso.
Mentre i controlli Covid hanno frenato la crescita della Cina quest'anno, il anche le difficoltà del mercato immobiliare hanno contribuito in modo significativo.
Il settore immobiliare, comprese le industrie correlate, rappresenta circa un quarto del PIL cinese, secondo le stime degli analisti.
"Penso che il settore immobiliare diventerà un freno minore per l'economia nel 2023", ha detto mercoledì Tommy Wu, economista cinese senior presso Commerzbank AG.
"È troppo presto per dire se le misure introdotte finora saranno sufficienti per salvare il settore immobiliare", ha affermato. "Ma ora sembra più rassicurante perché sembra più probabile che vengano implementate misure più energiche se la flessione del settore immobiliare non si trasforma ancora in modo significativo nei prossimi mesi".