Le vendite immobiliari in Cina sono destinate a un calo peggiore rispetto al 2008, afferma S&P

PECHINO — Secondo le nuove stime di S&P Global Ratings, quest'anno le vendite immobiliari in Cina sono destinate a precipitare più di quanto non abbiano fatto durante la crisi finanziaria del 2008.

Le vendite di proprietà nazionali caleranno probabilmente di circa il 30% quest'anno, quasi due volte peggio delle loro previsioni precedenti, ha affermato l'agenzia di rating, citando un numero crescente di acquirenti cinesi di case che sospendono le rate del mutuo.

Un tale calo sarebbe peggiore rispetto al 2008, quando le vendite sono diminuite di circa il 20%, ha affermato in un'intervista telefonica Esther Liu, direttore di S&P Global Ratings.

Dalla fine di giugno, i conteggi non ufficiali mostrano un rapido aumento degli acquirenti cinesi di case che si rifiutano di pagare i loro mutui su alcune centinaia di progetti non completati, fino a quando gli sviluppatori non avranno terminato la costruzione degli appartamenti.

La maggior parte delle case in Cina viene venduta prima del completamento, generando un'importante fonte di flusso di cassa per gli sviluppatori. Le aziende hanno lottato per ottenere finanziamenti negli ultimi due anni quando Pechino ha represso la loro forte dipendenza dal debito per la crescita.

Ora, lo sciopero dei mutui sta danneggiando la fiducia del mercato, ritardando una ripresa del settore immobiliare cinese al prossimo anno anziché a quest'anno, ha affermato Liu.

Con il calo delle vendite di proprietà, è probabile che più sviluppatori cadranno in difficoltà finanziarie, ha affermato, avvertendo che la resistenza potrebbe persino diffondersi agli sviluppatori più sani "se la situazione non è contenuta".

C'è anche il potenziale di disordini sociali se gli acquirenti di case non ottengono gli appartamenti per cui hanno pagato, ha detto Liu.

Sebbene il numero di scioperi dei mutui sia aumentato rapidamente nel giro di poche settimane, gli analisti generalmente non si aspettano una crisi finanziaria sistemica.

In una nota separata martedì, S&P ha stimato che i pagamenti dei mutui sospesi potrebbero influenzare 974 miliardi di yuan (144.04 miliardi di dollari) di tali prestiti: il 2.5% dei prestiti ipotecari cinesi o lo 0.5% dei prestiti totali.

"Se c'è un forte calo dei prezzi delle case, questo potrebbe minacciare la stabilità finanziaria", afferma il rapporto. "Il governo ritiene che questo sia abbastanza importante da stanziare rapidamente fondi di soccorso per affrontare l'erosione della fiducia".

I politici cinesi hanno incoraggiato le banche a sostenere gli sviluppatori e hanno sottolineato la necessità di completare la costruzione di appartamenti. Le autorità hanno generalmente espresso più supporto per il settore immobiliare da metà marzo, pur mantenendo un mantra di "le case sono per vivere, non per la speculazione".

"Ciò che ci preoccupa è che la portata di tale supporto non è abbastanza grande da salvare la situazione, [che] ora si trasforma in [una] direzione peggiore", ha detto Liu.

Tuttavia, in modo critico, Liu ha affermato che il suo team non si aspetta un forte calo dei prezzi delle case a causa della politica del governo locale prezzi di supporto. La loro proiezione è per un calo del 6% al 7% dei prezzi delle case quest'anno, seguito da una stabilizzazione.

E mentre gli economisti S&P stimano che circa un quarto del PIL cinese sia influenzato direttamente e indirettamente dal settore immobiliare, solo una parte di quel 25% è a un livello di rischio, ha detto Liu, osservando che l'azienda non ha numeri specifici sull'impatto del mutuo scioperi sul PIL.

Il settore immobiliare cinese è stato intrecciato con i governi locali e la politica sull'uso del suolo, rendendo i problemi del settore difficili da risolvere rapidamente.

Nell'analisi pubblicata martedì, Xu Gao, direttore del China Chief Economist Forum, ha sottolineato che la quantità di superficie residenziale completata annualmente non è cresciuta in media dal 2005, mentre la quantità di superficie venduta è diminuita in media durante quel periodo.

La contrazione è in contrasto con la rapida crescita sia della superficie venduta che delle residenze completate prima del 2005, quando è entrata in vigore una nuova procedura di offerta per la terra, ha affermato. Il nuovo processo di gara ha inasprito l'offerta di terreni e immobili, spingendo al rialzo i prezzi delle case più di quanto non abbia fatto la speculazione, ha detto Xu.

Gli investitori dovrebbero considerare solo i migliori sviluppatori tra i debiti immobiliari cinesi ad alto rendimento, ha affermato Goldman Sachs in un rapporto martedì. "Vediamo un valore relativo nelle loro obbligazioni a più lunga scadenza con un prezzo in dollari più basso".

Ma nel complesso è una storia di incertezza in uno dei più grandi settori della Cina.

"Per noi, le continue tensioni nel settore immobiliare, insieme alle incertezze relative alle misure COVID, suggeriscono una prospettiva più oscura per la Cina", ha scritto lo stratega del credito Kenneth Ho.

Un possibile scenario che ha delineato è quello in cui le preoccupazioni sul credito rimangono elevate ma senza reali preoccupazioni sistemiche, creando uno sbalzo negativo per il sentiment degli investitori sui mercati del credito ad alto rendimento.