Potrebbe una recessione abitativa essere all'orizzonte?

Principali takeaways

• Una serie di rapporti immobiliari questa settimana hanno favorito la speculazione secondo cui una lieve recessione del mercato immobiliare potrebbe essere all'orizzonte
• I dati NAHB mostrano che la fiducia dei costruttori nel segmento delle case unifamiliari di nuova costruzione è scesa di 8 punti a ottobre
• Il dipartimento del censimento ha riferito che mentre i permessi di costruzione sono aumentati ad agosto, l'inizio di nuove abitazioni è diminuito di mese in mese (MOM) e anno su anno (YOY)
• La National Association of Realtors ha annunciato che le vendite di case esistenti e i prezzi mediani delle abitazioni sono diminuiti a settembre
• Tuttavia, molti esperti concordano sul fatto che sia improbabile un crollo in piena regola a causa della resilienza dei consumatori senza precedenti e del lento tasso di declino

I prezzi delle case e le nuove costruzioni sono in calo. Tassi del mutuo sono in aumento. E la speculazione su una recessione del mercato immobiliare continua a diffondersi sia tra gli acquirenti che tra gli investitori immobiliari. Per alcuni è più probabile un'immersione brusca e improvvisa; altri vedono una regressione più lenta e più mite nel prossimo anno.

Ad ogni modo, una serie di recenti rapporti sugli alloggi hanno gettato benzina sul proverbiale incendio.

Nuovi rapporti sugli alloggi questa settimana

Forse il più grande rapporto immobiliare di questa settimana è arrivato per gentile concessione del Associazione nazionale di costruttori di case (NAHB) e l'indice del mercato immobiliare di Wells Fargo.

L'HMI NAHB/Wells Fargo misura la percezione del costruttore delle aspettative di vendita di case unifamiliari su una scala da "buono" a "scarso". Le metriche dei componenti alimentano un indice destagionalizzato in cui i punteggi superiori a 50 suggeriscono che la maggior parte dei costruttori considera le condizioni "buone".

Per ottobre, il rapporto sugli alloggi ha rilevato che la fiducia dei costruttori per la costruzione di nuove case unifamiliari è scesa di 8 punti. Attualmente, questa metrica di fiducia del costruttore si attesta intorno a 38. È la metà del livello di sei mesi fa e, a parte un breve calo durante la pandemia, il minimo da agosto 2012.

Per ogni componente:

• Le attuali condizioni di vendita sono scese a 45, con una perdita di 9 punti
• Le aspettative di vendita a sei mesi sono scese a 35, con un calo di 11 punti
• Il traffico dei potenziali acquirenti è sceso a 25, segnando un calo di 6 punti

Secondo il presidente della NAHB Jerry Konter, la domanda è stata indebolita dagli alti tassi ipotecari che hanno creato una situazione considerata "malsana e insostenibile".

Ma questo non è l'unico rapporto immobiliare pubblicato questa settimana.

Dati del Census Bureau

Questa settimana, il Census Bureau e il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano degli Stati Uniti hanno pubblicato i dati sulla nuova costruzione residenziale di settembre. Secondo il rapporto abitativo:

• I permessi di costruzione sono aumentati dell'1.4% MOM, ma sono diminuiti del 3.2% su base annua
• L'avvio di alloggi di proprietà privata è sceso dell'8.1% MOM e del 7.7% YOY
• I completamenti di alloggi di proprietà privata sono cresciuti del 6.1% MOM e del 15.7% YOY
• Gli inizi di alloggi unifamiliari sono diminuiti del 4.7% MOM
• I completamenti di alloggi unifamiliari sono cresciuti del 3.2% MOM

Insieme, questi dati dipingono un quadro di un mercato edile in declino.

Mentre i nuovi progetti sono stati avviati a tassi più elevati l'anno scorso, ora ne vengono completati di più che ricominciare. (In altre parole, il mercato immobiliare è già ben avviato a tendenza al ribasso.)

Dati dell'Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari

Anche questa settimana, la National Association of Realtors (NAR) ha annunciato che le vendite di case esistenti negli Stati Uniti sono diminuite dell'1.5% a 4.71 milioni destagionalizzato a settembre.

Sebbene il calo sia stato in linea con le aspettative degli economisti, rappresenta ancora l'ottavo calo mensile consecutivo. Segna anche la prima volta che le vendite di alloggi esistenti sono diminuite per così tanti mesi consecutivi dal 2007.

Nel complesso, le vendite totali di case sono diminuite del 23.8% su base annua, con il numero di case sul mercato in calo del 2.3% a 1.25 milioni di unità.

Nel frattempo, il prezzo medio per le case esistenti è sceso da $ 389,500 a $ 384,800 MOM, dopo aver superato per la prima volta $ 400,000 questa primavera. I dati NAR suggeriscono che il calo dei prezzi mediani potrebbe continuare fino all'inizio del 2023, se non oltre.

Come ha riassunto in modo così succinto l'economista capo della NAR Lawrence Yun: "Il mercato sta chiaramente cambiando".

Stime degli esperti: il mercato potrebbe scendere fino al 20%

Secondo Ian Shepherdson, capo economista di Pantheon Macro, i dati NAHB sono un segno "disastroso" che qualsiasi aumento segnalato nelle vendite di nuove case era "più rumore" dei segnali di una potenziale inversione di tendenza nel settore immobiliare. In particolare, Shepherdson prevede che le nuove costruzioni e le vendite di case continueranno a diminuire, devastando i valori delle case.

"Questo non è il pavimento", ha detto Shepherdson. "L'aumento dei tassi ipotecari a quasi il 7% nelle ultime settimane ha innescato un ulteriore calo della domanda di mutui e prevediamo che le vendite di case continueranno a diminuire fino all'inizio del prossimo anno".

Secondo Shepherdson, i prezzi devono "scendere sostanzialmente" per ripristinare l'equilibrio del mercato immobiliare. E poiché la curva di offerta per le abitazioni non è ancora piatta, il crollo della domanda aprirà la strada prezzi più bassi. Tutto sommato, Shepherdson prevede "un calo del 15-20% nel prossimo anno" prima di toccare il fondo.

Punti chiave di questi rapporti sugli alloggi

Altri dati, in particolare i tassi ipotecari più elevati, supportano la teoria che il prezzo delle abitazioni diminuisce durerà ancora per mesi. Per alcuni, i recenti dati del rapporto sugli alloggi suggeriscono una potenziale recessione del mercato immobiliare.

Le case hanno già iniziato a rimanere sul mercato più a lungo, passando da 16 a 19 giorni. Prima della pandemia, il tempo medio sul mercato per la maggior parte delle case era di un mese. Inoltre, le transazioni interamente in contanti rimangono stabili intorno al 22% poiché gli acquirenti di case evitano i tassi ipotecari alle stelle e in aumento. Da marzo 2022, la banca centrale statunitense ha aumentato i tassi di interesse da quasi zero a un range compreso tra il 3 e il 3.25%, mentre il tasso sui fondi federali dovrebbe terminare l'anno intorno al 4.25-4.75%.

Tuttavia, questi fattori hanno collaborato per iniziare a spingere al ribasso la domanda, che dovrebbe portare a cali dei prezzi a lungo termine. Dipingono un quadro generale di aumento dei tassi di interesse, colli di bottiglia materiali e prezzi elevati delle case che indeboliscono continuamente la domanda.

Il capo economista della NAHB Robert Dietz ha osservato: “Date le aspettative per i tassi di interesse elevati in corso a causa delle azioni della Federal Reserve, si prevede che nel 2023 si vedrà un ulteriore calo degli edifici unifamiliari mentre la contrazione degli alloggi continua…. I tassi di proprietà delle case diminuiranno nei trimestri a venire, poiché i tassi di interesse più elevati e i costi di costruzione elevati in corso continuano a scontare un gran numero di potenziali acquirenti".

Ci stiamo avvicinando a una recessione del mercato immobiliare?

L'ultima volta che il mercato immobiliare è stato così frenetico si è verificato tra il 2005 e il 2007, portando infine al crollo della bolla immobiliare del 2008. Ora che il boom immobiliare è minacciato dall'aumento dei tassi ipotecari, dal calo dell'offerta ed domanda, è lecito chiedersi: siamo diretti verso un'altra recessione del mercato immobiliare?

Nonostante i continui cali dopo un anno di aumenti dei prezzi da record e tassi ipotecari al ribasso, sembra improbabile una grave recessione del mercato immobiliare. Piuttosto, gli economisti immobiliari ritengono in generale che qualsiasi correzione sarà probabilmente modesta. (In altre parole, è improbabile che sperimenteremo un'altra bolla immobiliare simile alla Grande Recessione.)

Un'ovvia differenza tra ora e allora è la sorprendente resilienza economica che la maggior parte dei consumatori ha mostrato durante la pandemia. Anche le norme più rigorose sui prestiti, molte delle quali risultanti dalla stessa Grande Recessione, svolgono un ruolo. Al giorno d'oggi, l'acquirente medio di un mutuo rivendica più equità e un rating di credito iniziale più elevato.

Inoltre, le diffidenti imprese edili hanno moderato le nuove costruzioni per assicurarsi che non superino l'offerta. Sfortunatamente, sembra anche che questo fatto abbia continuato a sostenere i prezzi sopprimendo il conteggio delle scorte in modo che né la domanda né i prezzi possano diminuire organicamente.

Piuttosto, il calo della domanda è in gran parte attribuito a prezzi astronomici e aumento dei tassi ipotecari. Quindi, mentre è improbabile che assisteremo a una catastrofica recessione del mercato immobiliare, un rilascio lento e con perdite, come quello dell'aria che esce da un pallone, non è improbabile.

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Mentre l'aumento dei prezzi delle case si è dimostrato prezioso per gli investitori immobiliari durante la pandemia, il calo dei prezzi e la diminuzione della domanda potrebbero portare ad acque agitate. Per non parlare, gli investitori lo sono anche consumatori – il che significa che i tassi di inflazione e di interesse più elevati non colpiscono solo il tuo portafoglio, ma anche il tuo portafoglio.

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