Caro fisco: "Cosa succede se vendo la mia casa esistente per estinguere il mutuo della mia nuova casa?" Quante tasse dovrò?'

Comprendo che qualsiasi profitto derivante da una vendita immobiliare non è tassabile se viene utilizzato per acquistare un'altra casa entro tre anni. La mia domanda è: cosa succede se compro un'altra casa e poi vendo la mia casa esistente per estinguere il mutuo della mia nuova casa?

L'ordine di acquisto e vendita è importante?

Rimuginare il mercato

Caro rimuginare il mercato,

Ti deluderò dolcemente. Dici che i profitti immobiliari ottengono una detrazione fiscale se vengono utilizzati per acquistare una casa entro tre anni, ma i contabili mi dicono che in realtà è una vecchia regola e non è più sui libri contabili. Quindi sei sfortunato.

Per quanto riguarda l'acquisto e la vendita: speri di intascare il profitto, ridurre al minimo il tuo debito fiscale e conservare tutti i tuoi ricordi. L'ordine di acquisto e vendita non è rilevante ai fini fiscali. Non devi affrettarti a comprare un'altra casa.

“La residenza principale ottiene l'esclusione ora lo fa non richiedere a un contribuente di acquistare una casa sostitutiva ", ha affermato Jeffrey Olson, partner di Carr, Riggs & Ingram ad Atlanta, specializzato in questioni fiscali relative agli immobili.

L'IRS ti consentirà di mantenere i profitti sulla vendita della tua casa esenti dall'imposta sulle plusvalenze, con alcune condizioni. Devi aver posseduto la casa per almeno due anni e averci vissuto per due degli ultimi cinque anni (ma non devono essere continuativi).

Esenzioni fiscali

I primi $ 250,000 di profitto sono esclusi dall'imposta sulle plusvalenze per le persone fisiche e le coppie sposate che si presentano separatamente, secondo le regole dell'IRS. L'esclusione delle plusvalenze sale a $ 500,000 per una coppia sposata che presenta domanda congiuntamente.

Per una coppia sposata che deposita congiuntamente, solo un coniuge deve possederlo. Ma ogni coniuge deve soddisfare il requisito di utilizzo. I due anni di proprietà e utilizzo non devono essere un unico periodo continuo, ha osservato Olson.

"Gli acquisti successivi non giocano in alcun modo nei calcoli", ha affermato Rob Seltzer, presidente della Seltzer Business Management con sede a Los Angeles, dove lavora con i clienti sulle loro questioni fiscali, che includono transazioni immobiliari.

"L'unico acquisto che conta è l'acquisto della casa che stai vendendo", ha aggiunto. In altre parole, non ti preoccupi di alcun tipo di requisito di reinvestimento, ma devi essere a conoscenza di altre regole di ammissibilità per l'esclusione delle plusvalenze.

Rughe nel codice fiscale

Detto questo, ci sono pieghe nel codice fiscale se hai affittato la tua casa durante il quinquennio, trasformato parte della tua residenza in un ufficio domestico o fatto lavori di ristrutturazione e richiesto detrazioni di ammortamento sui lavori di ristrutturazione.

Vendere la tua casa è diventato più complicato. I prezzi delle case stanno scendendo, ma sono ancora alti. Nel frattempo, i tassi dei mutui sono salendo e ci vuole più tempo per vendere le case. Il sentimento dell'acquirente domestico ha recentemente raggiunto un livello sempre basso.

Le persone in genere prima vendono e poi acquistano. Se te lo puoi permettere, tuttavia, potresti acquistare una nuova casa, quindi vendere la tua casa esistente e applicare il ricavato della vendita al mutuo sulla casa che hai appena acquistato.

Le leggi fiscali dello zio Sam non ti obbligano a rispettare una tempistica per comprare e vendere in quello che è diventato un mercato più difficile. Basta non sottoporsi a inutili pressioni nel frattempo.

Hai una domanda fiscale? Scrivimi a: [email protected]

Grazie per aver letto. Voglio aiutarti a pensare in modo più ampio alle questioni che riguardano le tue tasse. Non sto offrendo consulenza fiscale, solo un tentativo di guardare a cosa potrebbe significare per il tuo portafoglio il turbinio di regole fiscali e condizioni economiche.

Sono qui per il lettore che affronta le tasse con aria rassegnata. Non sei così interessato alle tasse, lo capisco. Una volta ero quel ragazzo. Sotto il gergo, pensa alle tue tasse come a un labirinto, con i soldi alla fine. O una trappola che devi evitare.