L'affitto scende durante una recessione? Cosa possono aspettarsi gli affittuari e gli investitori immobiliari

Punti chiave

• Solo perché c'è una recessione non significa necessariamente che i prezzi degli affitti scendano. In effetti, durante la recessione del 2008, è stato l'esatto contrario.
• Nell'attuale mercato degli affitti, abbiamo visto diminuire il tasso di aumento dei prezzi degli affitti, ma questo si traduce in prezzi degli affitti più bassi solo se ti trovi in ​​mercati selezionati.
• Se sei un investitore immobiliare, probabilmente sai di non aspettarti un aumento perpetuo dei prezzi degli affitti. Questo rallentamento avrebbe dovuto essere previsto.

La pandemia ha devastato i mercati degli affitti americani. Dalle chiusure di attività commerciali che hanno impedito agli affittuari di guadagnare un reddito, alle moratorie sugli sfratti, alle migrazioni di massa che hanno accompagnato le opportunità di lavoro a distanza, nulla sembra essere stato come nel febbraio 2020.

Ci sono indicazioni che stiamo assistendo a una diminuzione del tasso di aumento dei prezzi per gli affittuari negli ultimi mesi, ma ciò non si traduce necessariamente in diminuzioni degli affitti.

Anche se non ci sono molte indicazioni che stiamo vivendo una recessione, a seconda della tua fascia di reddito, potrebbe sembrare che lo siamo. Tuttavia, il fatto che ci troviamo o meno in una recessione potrebbe non avere importanza perché le recessioni non significano necessariamente che i prezzi degli affitti diminuiscono.

L'affitto è una fonte di inflazione vischiosa

L'aumento degli affitti faceva parte di ciò che ha spinto il Fed per iniziare ad aumentare i tassi di interesse. Quando iniziamo a vedere aumenti significativi degli affitti, si parla di "inflazione vischiosa". L'inflazione vischiosa si verifica quando i prezzi saltano sulle spese che subiscono variazioni di prezzo in cicli di 4.3 mesi o più.

Ciò significa che ci vuole più tempo perché l'affitto diminuisca una volta che sale. È più comune vedere i prezzi stabilizzarsi per un po' piuttosto che vederli scendere in termini di dollari reali.

I costi degli affitti sono aumentati del 23.5% tra ottobre 2019 e ottobre 2022, il che annulla qualsiasi guadagno che i lavoratori potrebbero aver ottenuto in termini di crescita salariale durante la pandemia. Le probabilità che l'affitto scenda abbastanza da compensare questo aumento storico sono basse.

L'affitto diminuisce durante una recessione?

È raro che i prezzi degli affitti scendano in modo significativo per l'affittuario. Quando guardiamo ai prezzi degli affitti tra il 1940 e il 2000, vediamo una leggera diminuzione tra il 1940 e il 1950 dell'affitto lordo mediano a livello nazionale. Poi, ci sono stati aumenti nei decenni successivi.

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Questi dati sono specifici per i singoli mercati. A seconda della tua posizione, le cose potrebbero cambiare. Ad esempio, in stati come la California, le Hawaii e il Maryland, i prezzi degli affitti hanno registrato una diminuzione in dollari reali tra il 1990 e il 2000.

Ci sono state parecchie recessioni tra il 1940 e il 2000, ma possiamo anche guardare al 2008 per valutare i prezzi degli affitti durante una recessione. Tra il 2007 e il 2011, gli anni peggiori del Recessione del 2008, i prezzi degli affitti sono aumentati.

Le cose non migliorarono dopo la Grande Recessione. Secondo il Government Accountability Office (GAO), tra il 2007 e il 2017, tre milioni di famiglie in più hanno iniziato a pagare più del 30% del loro reddito per l'affitto. La metà di loro ha speso più del 50% del proprio reddito in affitto.

In definitiva, nessuna regola ferrea dice che l'affitto deve diminuire durante una recessione.

L'affitto è diminuito negli ultimi mesi?

Gli aumenti degli affitti durante la pandemia sono stati storici. Man mano che le persone si trasferiscono, la domanda in alcune città e città del boom delle bolle esploso. L'inflazione e un mercato immobiliare fuori controllo hanno fatto salire i prezzi a livello nazionale, ma le migrazioni dovute alle opzioni di lavoro a distanza hanno reso gli aumenti dei prezzi più drammatici in alcune località.

A partire dalla fine dell'estate 2022, il tasso di aumento dei prezzi è diminuito di mese in mese. Alcune di queste diminuzioni potrebbero essere attribuibili a variazioni stagionali della domanda e dei prezzi, ma è la prima volta che il tasso di aumento rallenta dall'inizio del rally.

Le cose non sembrano così calde quando rimpiccioliamo i prezzi anno dopo anno. A partire da novembre 2022, i prezzi sono aumentati del 7.4% a livello nazionale rispetto a novembre 2021. All'inizio del 2022, questi aumenti anno su anno erano a due cifre, quindi è positivo che non siano più così intensi.

Tuttavia, questo non si traduce necessariamente in prezzi più bassi per gli affittuari.

In alcune aree, il tasso di diminuzione è stato abbastanza significativo da comportare piccole riduzioni del prezzo dell'affitto. Ciò sta accadendo principalmente nelle città del boom della bolla, dove l'economia locale non è riuscita a sostenere gli aumenti durante il periodo di forte domanda delle migrazioni pandemiche.

L'affitto diminuirà nel 2023?

Gran parte di ciò che accade nel mercato immobiliare è regionale. Mentre alcune aree potrebbero vedere diminuzioni in dollari reali dei prezzi degli affitti, il quadro generale tende verso uno stato di stabilizzazione in cui gli affitti smettono di aumentare a tassi allarmanti ma non necessariamente diminuiscono.

Parte del motivo per cui la stabilizzazione può avvenire è che i costruttori si sono concentrati su proprietà plurifamiliari. Per gli affittuari disposti a vivere in appartamenti piuttosto che in case unifamiliari, l'inventario in alcune regioni sta aumentando l'offerta per soddisfare la domanda.

Un altro motivo per cui le cose possono rallentare è che le persone non si muovono tanto. Lo sono state meno persone comprare case da quando la Fed ha iniziato gli aumenti dei tassi nel marzo 2022, quindi meno persone stanno abbandonando il mercato degli affitti. Ciò ha contribuito alla domanda negli ultimi mesi, facendo salire i prezzi degli affitti.

In questo ambiente, gli affittuari hanno meno probabilità di trasferirsi. Se si sono assicurati un contratto di affitto all'inizio della pandemia, la tariffa che stanno pagando ora è probabilmente molto inferiore a qualsiasi cosa possano trovare ora.

Detto questo, se hai ottenuto un nuovo contratto di affitto nell'ultimo anno e i prezzi sono diminuiti in modo significativo, ciò potrebbe spingerti a trovare alloggi più economici una volta che i nuovi affitti sono diminuiti in termini di dollari reali.

Che cosa significa la diminuzione degli affitti per gli investitori immobiliari?

Se gli affitti dovessero diminuire in termini di dollari reali, è probabile che le perdite non siano così significative come i guadagni realizzati negli ultimi anni. Sebbene possa sembrare una perdita a breve termine, probabilmente stai ancora guadagnando più soldi di quanto avresti avuto nel 2020. Questo è probabilmente vero per coloro che hanno acquistato i loro investimenti immobiliari prima della pandemia.

Se stai pensando di entrare nel gioco immobiliare, gli affitti decrescenti dovrebbero essere presi in considerazione nella tua equazione quando acquisti una casa o una proprietà con più unità. Tuttavia, è improbabile che il loro potenziale tasso di diminuzione elimini la redditività di una proprietà adeguata a lungo termine.

Detto questo, il tasso di diminuzione influenzerà i diversi mercati in modo sproporzionato. Ti consigliamo di tenere d'occhio le cose con particolare attenzione se disponi di proprietà in località che hanno subito enormi oscillazioni della domanda durante i primi due anni e più della pandemia.

Avere un portafoglio ben diversificato è particolarmente importante quando uno dei tuoi asset può rallentare o diminuire in termini di redditività. Puoi dare un'occhiata a Q.ai's Kit di investimento che abbracciano molti settori per costruire più resilienza nel tuo portafoglio. Q.ai offre un'opzione davvero unica chiamata Protezione del portafoglio che protegge i tuoi guadagni e riduce le tue perdite, indipendentemente dal settore in cui investi.

Conclusione

L'Ufficio nazionale di ricerca economica (NBER) non ha ancora dichiarato una recessione. Indipendentemente dal fatto che stiamo vivendo o meno una recessione, stiamo sicuramente vivendo dei periodi economici particolari.

Non importa se si tratta di una recessione poiché questo tipo di recessione non significa necessariamente una diminuzione dei prezzi degli affitti. Le circostanze economiche che circondano ogni recessione sono diverse, il che significa che il risultato varierà.

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