(Bloomberg) - Le turbolenze nelle proprietà dei trofei a Londra e Francoforte offrono uno scorcio del danno che attende gli investitori immobiliari europei mentre affrontano la più brusca inversione di tendenza mai registrata.
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Da un difficile processo di rifinanziamento per un edificio per uffici nella City di Londra alla vendita tesa della Commerzbank Tower nel centro finanziario tedesco, gli investitori si stanno affrettando a trovare modi per colmare le lacune finanziarie mentre i mercati dei prestiti si bloccano a causa del rapido aumento dei tassi di interesse.
Il controllo della realtà inizierà nelle prossime settimane quando i prestatori di tutta Europa otterranno i risultati delle valutazioni di fine anno. Forti diminuzioni delle valutazioni minacciano di causare violazioni dei patti sui prestiti, innescando misure di finanziamento di emergenza dalle vendite forzate al pompaggio di nuova liquidità.
"L'Europa sta attraversando il grande momento di calma di 10 anni di soldi facili", ha affermato Skardon Baker, partner della società di private equity Apollo Global Management. "La quantità di angoscia e dislocazione è fuori dallo spettro."
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Prestiti, obbligazioni e altri debiti per un totale di circa 1.9 trilioni di euro (2.1 trilioni di dollari) - quasi le dimensioni dell'economia italiana - sono garantiti da proprietà commerciali o estesi ai proprietari in Europa e nel Regno Unito, secondo l'Autorità bancaria europea, un'indagine di Bayes Business School e dati raccolti da Bloomberg.
Circa il 20% di tale importo, ovvero circa 390 miliardi di euro, maturerà quest'anno e l'incombente crisi segna il primo vero banco di prova delle normative progettate dopo la crisi finanziaria globale per contenere i rischi dei prestiti immobiliari. Tali regole potrebbero finire per rendere una correzione più ripida e brusca.
"Penso che la rivalutazione avverrà più rapidamente che in passato", ha affermato John O'Driscoll, capo del settore degli asset reali dell'unità di gestione degli investimenti dell'assicuratore francese Axa SA. "Le persone stanno iniziando a essere esposte mentre la marea si ritira."
Gli istituti di credito europei saranno spinti dalle nuove normative ad agire in modo più aggressivo sui prestiti inesigibili. Sono anche in una forma migliore rispetto all'ultima crisi immobiliare più di un decennio fa, quindi potrebbero essere meno inclini a permettere che i problemi peggiorino. Che mette l'onere sui mutuatari.
All'indomani della crisi finanziaria del 2008, la maggior parte delle banche era riluttante a richiedere crediti inesigibili poiché ciò avrebbe comportato enormi perdite, una pratica soprannominata "estendere e fingere". In base alle nuove regole sui prestiti in sofferenza, i prestatori dovranno accantonare le perdite attese, piuttosto che quelle maturate. Ciò significa che hanno meno incentivi a restare calmi e sperare che i valori degli asset si riprendano.
Finora le valutazioni non sono diminuite abbastanza da far sì che il debito senior - i prestiti generalmente detenuti dalle banche - sia sott'acqua, ma le cose potrebbero presto cambiare. Le proprietà commerciali del Regno Unito valutate da CBRE Group Inc. sono diminuite del 13% lo scorso anno. Il calo è accelerato nella seconda metà, con il broker che ha registrato un calo del 3% solo a dicembre. Gli analisti di Goldman Sachs Group Inc. hanno previsto che il calo totale potrebbe superare il 20%.
Le banche potrebbero quindi agire prima che i prezzi scendano ulteriormente e rischiare perdite su crediti, costringendo i proprietari terrieri indebitati a difficili alternative. I problemi diventano più spinosi per coloro che devono affrontare scadenze del debito. Gli istituti di credito stanno riducendo l'importo del valore di una proprietà che sono disposti a prestare. Ciò significa che una valutazione inferiore potrebbe agire come un doppio smacco, aumentando il deficit di finanziamento.
"L'appetito delle banche è inferiore e rimarrà tale" fino a quando non ci sarà un segnale che il mercato ha toccato il fondo, ha affermato Vincent Nobel, responsabile dei prestiti basati su attività presso Federated Hermes Inc. Le nuove normative spingono le banche a gestire i crediti inesigibili "e un modo per risolvere i problemi è renderlo il problema di qualcun altro.
La Svezia è stata finora l'epicentro della crisi, con i prezzi delle case che dovrebbero scendere del 20% rispetto ai livelli massimi. Le società immobiliari quotate del paese hanno perso il 30% del loro valore negli ultimi 12 mesi e la banca centrale svedese e l'autorità di vigilanza finanziaria hanno ripetutamente avvertito dei rischi derivanti dal debito della proprietà commerciale.
Secondo Anders Kvist, consigliere senior del direttore della FSA, il calo dei valori immobiliari potrebbe innescare un "effetto domino", poiché le richieste di maggiori garanzie potrebbero costringere a vendite in difficoltà.
Mentre ci sono alcune sacche di stabilità come in Italia e Spagna, che sono state colpite più duramente dopo la crisi finanziaria globale, il Regno Unito sta crollando e ci sono segnali che la Germania potrebbe essere la prossima.
Il lato positivo è che ci sono più opzioni disponibili per gli investitori immobiliari a corto di soldi. Entità come i fondi di credito chiusi si sono costantemente espanse nell'ultimo decennio. Collettivamente, gli assicuratori e altri istituti di credito alternativi avevano una quota maggiore di nuovi prestiti immobiliari nel Regno Unito rispetto alle principali banche del paese nella prima metà dello scorso anno, secondo l'indagine di Bayes.
Nei prossimi 18 mesi, gli investitori verseranno una quantità record di denaro nei cosiddetti fondi opportunistici che fanno scommesse immobiliari più rischiose, ha dichiarato l'amministratore delegato di Cantor Fitzgerald Howard Lutnick al World Economic Forum di Davos la scorsa settimana. La tendenza contribuirà ad accelerare un rimbalzo nei mercati immobiliari commerciali, ha affermato.
Questi nuovi strumenti potrebbero rendere le turbolenze più di breve durata rispetto al passato, quando le banche hanno trattenuto per anni crediti inesigibili. Louis Landeman, analista del credito presso la Danske Bank di Stoccolma, si aspetta che il ripristino sia relativamente ordinato con i mutuatari che hanno abbastanza per prendere contromisure.
"Chiunque riesca a trovare un modo creativo per colmare questa lacuna si divertirà molto", ha affermato Mat Oakley, responsabile della ricerca commerciale di Savills.
–Con l'assistenza di Anton Wilen, Antonio Vanuzzo, Damian Shepherd e Konrad Krasuski.
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Fonte: https://finance.yahoo.com/news/europe-bracing-sharp-abrupt-real-050000005.html