I prezzi in calo non consentono una violazione dei contratti

È abbastanza chiaro che Elon Musk vorrebbe poter avere un mulligan sulla sua acquisizione di Twitter. All'inizio di quest'anno la società ha accettato la sua offerta di acquisire la società per $ 54.20 per azione (una cifra scelta in parte a causa di uno scherzo sulla marijuana).

Sebbene quel prezzo rappresentasse un modesto premio rispetto al prezzo delle azioni in quel momento, nei mesi successivi il mercato azionario crollò, così come il prezzo delle azioni di Twitter. Entro l'estate è diventato chiaro che Musk avrebbe pagato molto di più per l'azienda di quanto valesse.

Rendendosi conto del suo errore, Musk fece un vigoroso tentativo di districarsi dall'accordo; prima ha affermato la sua intenzione di ritirarsi perché la società non era del tutto trasparente sulla presenza di bot operanti sul sito Web, e poi sembrava prendere provvedimenti per annullare il suo accordo di finanziamento per l'affare, che, erroneamente, pensava potesse districarlo.

Tuttavia, la Delaware Court of Chancery, dove Twitter è incorporato e la transazione è avvenuta, ha chiarito abbondantemente che il contratto che ha firmato quando ha accettato di acquisire Twitter delineava chiaramente i presupposti per l'annullamento dell'accordo, e un forte calo del prezzo delle azioni era nessuno di loro.

Nonostante i migliori sforzi dei suoi avvocati per soddisfare uno di quei predicati, non sono riusciti a farlo e l'affare è andato a buon fine. Oggi Elon Musk, senza dubbio con suo rammarico, è il proprietario di un'azienda per la quale ha pagato molto più del suo prezzo di mercato.

Elon Musk non è l'unico investitore che ha concluso un accordo per l'acquisto di un asset e ha visto il suo valore precipitare prima di chiudere l'affare.

Più o meno nello stesso periodo in cui Musk stava organizzando l'acquisizione di Twitter, un'entità chiamata Java Capital LLC, un'affiliata di una società di investimento di New York chiamata Emerald Empire Inc, ha stipulato un accordo per l'acquisto di un immobile residenziale multifamiliare a St. Louis.

Tra la firma di un contratto e la chiusura dell'affare, i tassi di interesse sono aumentati in modo significativo, il che ha peggiorato i rendimenti attesi di EEI dall'investimento. Di conseguenza, ha cercato una via d'uscita dall'accordo. Come Musk, ha colto ogni possibile pretesto per annullare il contratto: in questo caso, hanno affermato che la stima riportata del numero di unità nello sviluppo che stavano acquistando non era corretta perché includeva un ufficio in affitto, un magazzino e una palestra. Di conseguenza, sono rimaste solo 425 unità da affittare invece di 429, e sostengono che questa discrepanza è sufficiente per consentire loro di rescindere il contratto ed ricevere la loro caparra.

Il venditore, un'entità chiamata Southfield Partnership, ha ribattuto che le due unità modello, il magazzino e il centro fitness potevano essere facilmente affittate una volta che la transazione fosse stata completata e l'edificio fosse quasi completamente occupato. Ha affermato che Java Capital desiderava rescindere il contratto semplicemente perché non aveva più senso finanziario per esso.

Secondo i termini del contratto, ciò autorizzerebbe Java Capital a trattenere la caparra; poiché il prezzo che vale oggi è indubbiamente diminuito, ciò compenserebbe Southfield Partnership per il fatto che l'accordo firmato con Java Capital in aprile le ha precluso di perseguire altri potenziali acquirenti nei prossimi mesi, prima che il mercato immobiliare del Missouri si indebolisse.

Nel periodo in cui Java Capital ha firmato questo contratto di acquisizione, anche un'altra affiliata di Emerald Empire ha firmato un contratto per acquisire un'altra proprietà nell'area di St. Louis che è stata sviluppata da un'entità chiamata VA7 Trilogy. Come per l'acquisto in corso di Java Capital, la redditività dell'affare è diminuita con l'aumento dei tassi di interesse, e ora ha affermato che il venditore ha travisato l'affare in qualche modo, che vuole utilizzare per annullare il contratto.

EEI è anche coinvolta in un'altra causa derivante da una situazione simile; ha chiuso a maggio una proprietà residenziale plurifamiliare a St. Louis, e sta facendo causa per annullare anche quella transazione, con la restituzione della caparra.

Gli investimenti immobiliari possono essere rischiosi: la leva che la maggior parte degli sviluppatori e dei costruttori utilizza per finanziare i propri investimenti (e anche noi acquirenti di case) significa che una modesta flessione del mercato può spazzare via l'equità di un investitore in breve tempo. È comprensibile che un investitore lo veda accadere tra l'accordo e la conclusione vorrebbe scappare.

Tuttavia, il mercato immobiliare diventerebbe molto meno efficiente se gli accordi potessero essere facilmente annullati dall'acquirente ex post semplicemente perché il mercato è cambiato. I venditori richiederebbero prezzi più alti per compensarli di tale rischio, porre ulteriori condizioni sulla transazione per cercare di renderle inviolabili, aggiungendo ai costi di transazione, o eventualmente ritardare del tutto la vendita e trattenere le proprietà più a lungo, aumentando ulteriormente i prezzi degli immobili.

La Delaware Court of Chancery ha tenuto Elon Musk ai termini del suo contratto perché l'accordo specificava chiaramente che le condizioni per annullarlo non erano state soddisfatte e fare diversamente avrebbe iniettato un notevole grado di incertezza nelle transazioni future nel mercato.

Lo stesso ragionamento vale per queste operazioni immobiliari. Le imprese devono rispettare i loro contratti e i tribunali devono confermarne i termini, anche se potrebbero non essere più vantaggiosi dal punto di vista finanziario per una delle entità. È una nozione che funge da fondamento del nostro sistema economico.