I terreni agricoli sono una copertura contro l'inflazione. Come investire.

I terreni agricoli statunitensi hanno registrato un rendimento medio annuo dell'11.2% per il periodo di 25 anni terminato a marzo 2021, secondo il gruppo di consulenza di Green Street, una società di analisi immobiliare commerciale. Ciò si confronta con un guadagno del 9.6% per il

S&P 500
indice nello stesso periodo. Anche il rendimento dell'S&P 500 è molto più variabile. Storicamente, la sua volatilità è stata più del doppio di quella dei terreni agricoli.

Due tendenze stanno guidando la tesi degli investimenti in terreni agricoli ora: l'aumento della domanda globale di cibo e una diminuzione dell'offerta di seminativi. Negli ultimi 20 anni, più di 11 milioni di acri di terreni agricoli statunitensi sono andati persi a causa dello sviluppo. Anche fattori legati al clima come la scarsità d'acqua stanno limitando l'offerta di seminativi.

Allo stesso tempo, la popolazione mondiale dovrebbe superare i nove miliardi entro il 2050 e la produttività agricola dovrà raddoppiare per soddisfare la domanda globale prevista.

Phil Huber, chief investment officer di Savant Wealth Management, afferma che i terreni agricoli offrono interessanti caratteristiche di rischio-rendimento e una diversificazione del portafoglio. “I terreni agricoli hanno storicamente prodotto rendimenti simili alle azioni. Ma se si guarda ad alcuni dei più grandi ribassi azionari recenti, durante quei periodi, i terreni agricoli hanno avuto rendimenti positivi", afferma.

La componente più importante dei rendimenti dei terreni agricoli è stata storicamente il suo rendimento, o il reddito da locazione che gli investitori di terreni agricoli gestiti professionalmente hanno guadagnato dall'affitto della terra agli agricoltori, afferma Huber. Questo reddito annuo da locazione contribuisce in modo abbastanza regolare ai rendimenti totali, anche durante i periodi in cui le azioni sono in difficoltà. Il successivo maggiore contributo ai rendimenti è l'apprezzamento a lungo termine del terreno stesso.

I terreni agricoli sono stati a lungo la provincia degli investitori istituzionali. Per molti anni, i singoli investitori hanno avuto poche opzioni per accedere a terreni agricoli oltre all'acquisto di un pezzo di terra e al possesso dell'atto, impraticabile per la maggior parte.

Ora, gli individui hanno una miriade di scelte con profili di rischio diversi, da fondi privati ​​e fondi di investimento immobiliare quotati in borsa, o REIT, che possiedono terreni agricoli a fondi negoziati in borsa che possiedono società agroalimentari o detengono contratti futures su materie prime agricole.

Shonda Warner è uno di un numero crescente di investitori attratti dai terreni agricoli. Nel 2006 ha fondato Chess Ag Full Harvest Partners, una società di gestione patrimoniale focalizzata sugli investimenti agricoli e alimentari, che ora gestisce 130 milioni di dollari di asset.

L'agricoltura offre agli investitori rendimenti costanti, afferma Warner, che può far risalire le sue radici nell'agricoltura al 1865, quando Abraham Lincoln firmò l'atto per la fattoria di famiglia di 160 acri nella contea di Dakota, nel Neb., dice. Inoltre, i rendimenti generalmente sono correlati bene con l'inflazione alimentare, che è ai massimi storici. I prezzi sono aumentati a un ritmo annuo del 9.1% a giugno, basato sull'indice dei prezzi al consumo, il più grande balzo dalla fine del 1981.

Nel cuore dell'America, i prezzi dei terreni agricoli stanno aumentando. Il valore medio degli immobili agricoli, compreso il valore di terreni e fabbricati, ha raggiunto il record di $ 3,380 per acro nel 2021, guidato dall'aumento dei prezzi delle materie prime e dai crescenti timori di inflazione.

Joseph W. Glauber, ricercatore senior presso l'International Food Policy Research Institute ed ex capo economista presso il Dipartimento dell'agricoltura degli Stati Uniti, prevede che i prezzi agricoli rimarranno elevati. "Sospetto che quando vedremo i numeri dell'USDA uscire più avanti quest'estate, ci sia ancora un altro grande, forte aumento dei valori dei terreni".

I terreni agricoli erano in piena espansione dieci anni fa, trainati in gran parte dall'impennata dei prezzi dei raccolti e dall'espansione della domanda di etanolo, ma la domanda si è stabilizzata dal 2014 all'inizio del 2019 a causa dell'eccesso di offerta e di eventi mondiali, inclusa la guerra commerciale USA-Cina. Le cose hanno iniziato a cambiare verso la fine del 2020, quando i prezzi delle materie prime hanno iniziato a salire mentre la Cina ha accelerato le importazioni di raccolti statunitensi. L'invasione russa dell'Ucraina, uno dei principali produttori ed esportatori agricoli del mondo, ha ulteriormente aumentato i prezzi.

I terreni agricoli sperimentano cicli proprio come altre classi di attività, ma sono considerati una riserva di valore durante le turbolenze economiche. Gli agricoltori "producono i requisiti fondamentali della vita: cibo e fibre", afferma Martin Davies, responsabile globale di Nuveen Natural Capital, la divisione di gestione patrimoniale dell'azienda dell'azienda. "Quindi, qualunque cosa stia succedendo da un punto di vista economico, non sei correlato al ciclo".

Un altro motivo per considerare di investire in terreni agricoli: Mentre aumento dei tassi di interesse frenano la capacità delle aziende di indebitarsi, hanno un effetto minore sui terreni agricoli, poiché il settore ha un basso rapporto debito/attività del 14%.

Una sfida che devono affrontare i singoli investitori desiderosi di incassare l'aumento dei prezzi è l'accesso alle fattorie in vendita. Bruce J. Sherrick, professore Fruin di economia dei terreni agricoli e direttore del TIAA Center for Farmland Research presso l'Università dell'Illinois, afferma che solo dall'1.5% al ​​2% dei terreni agricoli negli Stati Uniti viene trasferito ogni anno "a distanza", mentre molto di più lo è trasferito tra i familiari. Il risultato del basso tasso di rotazione è che può essere difficile assemblare molto terreno.

Questo è uno dei motivi per cui gli investitori si rivolgono a REIT quotati in borsa come

Terra di Gladstone

(ticker: LAND) o

Partner di terreni agricoli

(IPF).

Paul Pittman, presidente e CEO di Farmland Partners, è cresciuto in una famiglia di agricoltori e ha iniziato a investire in terreni agricoli a metà degli anni '1990. Ha acquistato la fattoria accanto alla proprietà di suo nonno e, nei due decenni successivi, ha costruito un ampio portafoglio personale che ha reso pubblico nel 2014. Il REIT possiede più di 340 fattorie. Dall'offerta pubblica iniziale, Farmland Partners ha restituito quasi il 41% in guadagni azionari e dividendi.

Gli investitori possono anche acquistare azioni di una fattoria attraverso società come AcreTrader con sede a Fayetteville, Ark. Ogni affare ha un investimento minimo e i minimi recenti vanno da $ 10,000 a $ 20,000, secondo Carter Malloy, fondatore e CEO. Gli investitori accreditati guadagnano i loro guadagni attraverso la distribuzione del reddito da locazione e la vendita della proprietà sottostante.

David Gorder è un agricoltore a Grand Forks, ND Quando non si occupa della propria terra, dove coltiva colture come mais, barbabietola da zucchero e grano duro per l'azienda di pasta di sua moglie, Gorder gestisce le fattorie AcreTrader e lavora come mediatore fondiario con AcrePro.

"Gli agricoltori sono i migliori amministratori della terra", dice. “Capiscono cosa bisogna fare a quella terra per mantenerla produttiva e per continuare a nutrire il nostro mondo”.

Gli investitori possono anche accedere ai terreni agricoli attraverso un fondo di beni reali, come

Contro i beni reali di capitale
(VCRRX), gestito da Versus Capital, con sede a Denver.

I gestori stanno costruendo un portafoglio diversificato di terreni coltivati ​​con vari tipi di colture. Il fondo ha generato un rendimento del 10.9% nei 12 mesi finali fino al 31 marzo 2022 e un rendimento annualizzato del 6.3% nei tre anni finali.

Gli ETF non possono possedere direttamente terreni agricoli, ma possono detenere partecipazioni nelle aziende agroalimentari che coltivano la terra. Aniket Ullal, responsabile dei dati e dell'analisi degli ETF presso CFRA Research, afferma che gli ETF azionari a tema agroalimentare hanno sovraperformato il mercato azionario in generale quest'anno.

I

VanEck agroalimentare
L'ETF (MOO), il più grande ETF azionario a tema agroalimentare con 1.5 miliardi di dollari di asset, quest'anno è in calo solo del 6% rispetto al

SPDR S&P 500
ETF (SPY), che perde il 15.6%. Le maggiori partecipazioni del fondo VanEck includono

zoetis

(ZTS) e

Deere

(IN).

Gli ETF sull'agricoltura basati su futures hanno fatto ancora meglio, in quanto forniscono un'esposizione più diretta ai prezzi delle materie prime. Il fondo più grande,

Invesco DB Agricoltura
(DBA), è aumentato dell'1% quest'anno.

Grano Teucrio
(WEAT) ha guadagnato l'11%, in parte a causa del conflitto in Ucraina.

Indipendentemente dal modo in cui un investitore sceglie di investire in terreni agricoli, la classe di attività dovrebbe essere vista come un'opportunità di acquisto e mantenimento per sfruttare le tendenze a lungo termine: inflazione, domanda alimentare mondiale, e la scarsità di terra.

Scrivere a Lauren Foster a [email protected]