Le politiche immobiliari federali rendono più facile ottenere un prestito ma non essere un proprietario di casa

La scorsa settimana ho testimoniato all'audizione della commissione per i servizi finanziari della Camera Boom and Bust: disuguaglianza, proprietà di case e impatti a lungo termine del mercato caldo degli alloggi. Non è stata la prima volta che ho testimoniato—o scritto—su questi argomenti, quindi non sono rimasto affatto sorpreso dal fatto che molti testimoni (e membri del Congresso) vogliano destinare ancora più soldi di altre persone alla cosiddetta carenza di alloggi.

Ma visti i commenti del rappresentante Ed Perlmutter (D-CO), voglio mantenere le cose in chiaro.

Secondo Perlmutter (a circa il segno delle 2:55), non voglio fare nulla per l'offerta di alloggi e voglio "ridurre la domanda assicurandomi che le persone non abbiano denaro". Ma questa è una descrizione imprecisa di ciò che ho suggerito.

Non ho problemi a costruire più alloggi, siano essi case unifamiliari o appartamenti. Il problema è che l'offerta abitativa è sempre in qualche modo limitata. In molti luoghi in cui le persone vogliono vivere, semplicemente non c'è abbastanza terra per aumentare sensibilmente l'offerta.

Parte di questa scarsità è dovuta alle restrizioni urbanistiche statali e locali, come quelle che tengono i grattacieli fuori dalla maggior parte dei quartieri suburbani. Quei quartieri sono dominati da case unifamiliari e rimarranno tali. Semplicemente non c'è molto terreno libero rimasto nelle aree urbane e suburbane più desiderate, quindi anche l'abolizione di tutte le restrizioni sulla zonizzazione non comporterà enormi cambiamenti in tempi brevi.

Ad ogni modo, ci vuole tempo per costruire nuove unità abitative e le persone non possono semplicemente andare a prenderne una a Walmart. (Sì, è possibile acquistare un capannone o un piccolo fienile presso Home Depot.)

Un altro problema è che le persone generalmente devono pagare per grandi spese per lunghi periodi di tempo e la capacità di effettuare costantemente tali pagamenti dipende da tutta una serie di fattori economici e sociali. Molti di questi fattori non hanno nulla a che fare direttamente con la politica di finanziamento dell'edilizia abitativa.

Quindi, sebbene io sia favorevole alla costruzione di più case e appartamenti, la verità è che il governo federale può fare ben poco se non astenersi dal peggiorare i vincoli di approvvigionamento e dal ridurre le opportunità economiche. Eppure, storicamente, questo è esattamente che cosa politiche federali aver fatto.

Le politiche federali hanno costantemente incrementato la domanda facilitando l'ottenimento di prestiti in tutte le aree geografiche del Paese, con la tendenza verso un capitale proprio sempre più basso e termini di scadenza più lunghi. Tutto ciò che questo approccio ha mai fatto è stato spingere più persone nel mercato a fare offerte per la stessa offerta limitata. E spesso lo ha fatto senza tener conto della capacità degli individui di affrontare l'alto rischio di mutui a lungo termine ea basso capitale proprio, lasciando così le persone con più debiti e alloggi meno abbordabili.

Sorprendentemente, i responsabili delle politiche federali rimangono fissi sull'aumentare ulteriormente la domanda spingendo più persone, specialmente quelle con redditi più bassi, nel mercato con enormi mutui.

Il passo spesso include una versione per colmare il divario di ricchezza perché l'edilizia abitativa costituisce una grande parte della ricchezza degli americani. Ma se un membro del Congresso proponesse di aumentare la ricchezza dei poveri sovvenzionando conti a margine per scommettere sulle azioni, la proposta verrebbe derisa dal Campidoglio. Eppure, equità mercati e prezzi delle case hanno esposto simile volatilità—vale a dire, un rischio finanziario simile—per decenni.

Quindi, per chiarire, non sono favorevole a portare via i soldi delle persone.

Sono, tuttavia, favorevole a lasciare che mantengano più soldi e a decidere da soli quando è il momento giusto per indebitarsi. In altre parole, sto dicendo che è ormai giunto il momento che il governo federale smetta di rendere così facile ottenere mutui a basso capitale e a lungo termine. Questo approccio chiaramente non ottiene i risultati - rendere l'alloggio più accessibile - così tanti membri della Commissione per i servizi finanziari della Camera affermano di volere.

In effetti, non ha senso affermare che l'accessibilità economica è l'obiettivo principale mentre si fa tutto ciò che è noto per ottenere il risultato opposto. Persino il ammette il presidente della National Association of Real Estate Brokers (Vedi il segno 2:55:56) che "la domanda è molto più alta dell'offerta in questo momento", quindi anche il proseguimento dello stesso livello di politiche federali che aumentano la domanda eserciterà una pressione al rialzo sui prezzi.

A lungo termine, la soluzione ai prezzi elevati delle case non può essere semplicemente aumentare l'offerta perché la politica federale aumenterebbe ancora la domanda, qualcosa che è molto più facile da fare che aumentare l'offerta.

Piuttosto che consentire alle decisioni di alloggio degli individui di evolversi con le loro circostanze economiche, la politica federale ha essenzialmente detto alle persone di dimenticare quelle circostanze e di contrarre prestiti più grandi con meno soldi per un acconto. Questo approccio spesso fallisce per il mutuatario - basta chiedere ai milioni che hanno subito pignoramenti dopo l'ascesa di Fannie e Freddie - così come a tutti coloro che cercano di risparmiare per diventare più sicuri prima di prendere un prestito gigantesco.

Ciò che è così sbalorditivo è l'atroce track record delle stesse prescrizioni politiche che tutte le mie controparti udenti e la maggior parte dei Democratici dei servizi finanziari della Camera chiedono ora.

L'amministrazione federale dell'edilizia abitativa dell'era del New Deal redlining creato e quartieri segregati, prolungate le condizioni del mutuo e spinse gli acconti ben al di sotto del 20 percento. I GSE furono quindi creati alla fine degli anni '1960 (come espediente economico, per quello che vale) ma il tasso di proprietà della casa si è appena mosso. La strategia di Bill Clinton del 1994 di utilizzare i GSE per aumentare il tasso rendendo ancora più facile l'ottenimento di mutui a basso capitale a lungo termine è stata un disastro assoluto e il tasso di proprietà dei neri è andato ancora più basso dopo decenni di queste politiche. Molti democratici vogliono anche espandere le politiche abitative più abissali del 1900, l'edilizia popolare e i sussidi per l'affitto.

A parte questi ovvi fallimenti, le politiche federali hanno spiazzato le imprese del settore privato che avrebbero potuto contribuire a costruire un sistema più sostenibile. Le società private potrebbero, ad esempio, fornire opzioni di prestito e assicurazione più diversificate se non fossero costrette a competere con il governo federale. Ma il governo federale domina il mercato.

Quindi, no, non voglio assicurarmi che le persone non abbiano soldi per comprare case. Ma voglio che il governo federale smetta di portare via i soldi delle persone per finanziare più programmi federali e più prestiti che alla fine portino via ancora più soldi.