Storicamente, solo le istituzioni hanno potuto far parte dei REIT (trust di investimento immobiliare), che sono costituiti da società che possiedono o finanziano immobili a reddito in una vasta gamma di settori immobiliari.
Una startup ha chiamato Case del gregge vuole dare ai proprietari una capacità simile di possedere azioni di un portafoglio composto da più proprietà, e ha appena sollevato un $ 26 milioni di round di finanziamento di serie A per questo sforzo.
Andreessen Horowitz (a16z) ha guidato il finanziamento, che includeva anche la partecipazione di 1Sharpe Ventures (che è guidata dal co-fondatore e presidente di Roofstock Gregor Watson) e Human Capital, nonché i sostenitori esistenti Susa Ventures, Primary Venture Partners e BoxGroup.
Il fondatore Ari Rubin ha abbandonato la business school per perseguire il suo concetto alla base della startup, che è entrata in funzione nel maggio 2021 con quattro case a Denver, in Colorado. Il suo utente tipico è un padrone di casa di case unifamiliari da una a quattro unità che non vuole necessariamente liberarsi del proprio investimento ma non vuole più occuparsi della sua gestione.
"Flock acquista la proprietà dal padrone di casa, che poi ottiene azioni in questa partnership che possiede un gruppo di case", ha spiegato Rubin a TechCrunch. "Riescono a mantenere tutti i vantaggi del possedere immobili senza alcun onere come il pagamento delle tasse o la manutenzione".
Una volta che le proprietà entrano in Flock, la società possiede e gestisce le risorse. Nel frattempo, i proprietari ottengono azioni in un portafoglio diversificato simile a un REIT, ha affermato Rubin.
Quindi, qualcuno che possiede una casa da $ 500,000 può venderla a Flock e recuperare $ 500,000 di azioni del fondo. Man mano che il portafoglio aumenta di valore, aumentano anche le azioni.
"Ricevono anche la loro quota di tutto il reddito da locazione, che raccogliamo e tratteniamo una parte per la manutenzione, le tasse sulla proprietà e l'assicurazione", ha detto Rubin. "Poi paghiamo il resto in una distribuzione."
Alcune persone decidono di reinvestire i propri proventi mentre altri optano per il flusso di cassa, con la possibilità di riscattare le azioni nel tempo.
"La maggior parte delle persone, tuttavia, vuole mantenerli per sempre, vivere del reddito e passarli agli eredi", ha detto Rubin. “Quindi può anche fungere da strumento di pianificazione patrimoniale. Ma in ogni caso, possono mettere la loro proprietà sul pilota automatico e vivere grazie al reddito diversificato".
La società guadagna agendo come gestore patrimoniale del fondo e addebitando commissioni di gestione, che rappresentano l'1% del valore del conto di qualcuno. Afferma di far risparmiare al proprietario il denaro in tasse e altre "frizioni" se avesse venduto la casa tradizionalmente.
Oggi, Flock ha 110 case nel suo portafoglio tra Denver, Austin, Texas e Kansas City. La società prevede di lanciare a Seattle e "una manciata di più mercati" quest'anno.
“Le istituzioni lo fanno da molto tempo attraverso un meccanismo chiamato 721 Exchange e ci vuole un esercito di avvocati e professionisti fiscali e complicati pezzi di carta per farlo funzionare. Stiamo costruendo tecnologia per semplificare questo processo", ha affermato Rubin. "Stiamo prendendo qualcosa che esiste da diversi decenni e stiamo utilizzando la tecnologia per renderlo più accessibile a più persone".
La società mira a costruire un portafoglio standardizzato di case, quindi non includerà una villa da 25 milioni di dollari fuori Palo Alto, per esempio. Utilizza modelli di valutazione di terze parti per ottenere un valore di mercato equo di una casa.
Il modo in cui funziona è che un proprietario invia le informazioni su una casa tramite il sito Web di Flock. Il team di Flock utilizza quindi un sistema di valutazione proprietario per ricavare una valutazione principale, quindi apporta modifiche al prezzo finale in base all'importo delle riparazioni e della manutenzione differita riscontrate nella casa. A differenza di un iBuyer, ha detto Rubin, la società "non trae mai profitto" dal valore di una casa.
"Ci concentriamo sull'assicurarci che il sistema sia equo e trasparente per ogni proprietario che installa la propria casa", ha affermato.
Ma cosa succede se le case si deprezzano di valore? Rubin ha affermato che l'obiettivo iniziale è includere solo le case con un maggiore potenziale di rialzo.
"Cerchiamo case che aggiungano valore ad altri proprietari e proprietari che hanno messo case in Flock", ha detto Rubin. “Non abbiamo idea di cosa farà il mercato a lungo termine. Forse continuerà ad andare su e giù. Ma prendiamo solo case che siamo fiduciosi di poter operare in modo efficiente e fornire davvero buoni ritorni ai proprietari e buone esperienze ai residenti che ci vivono".
Crediti immagine: Case del gregge
Primary Ventures, Susa Ventures e BoxGroup hanno co-guidato il round seed di Flock da 6.5 milioni di dollari lo scorso marzo, quindi questo ultimo finanziamento porta il suo capitale totale raccolto a 32.5 milioni di dollari. Con 17 dipendenti, ha una doppia sede a Denver e San Francisco.
Ha in programma di utilizzare il capitale di questo aumento per continuare a sviluppare la sua tecnologia e ad assumere. La società opera con un modello asset-light, ha detto Rubin, in quanto non ha bisogno di contanti per acquistare case e piuttosto usa i soldi da quando le persone stanno rotolando nella loro equità dalle loro case.
Il socio generale di A16z, Alex Rampell, ritiene che uno dei problemi dell'essere un proprietario sia che può essere molto difficile andare in pensione.
"Il possesso di azioni e obbligazioni può fornirti un reddito passivo e un apprezzamento degli asset, ma essere un proprietario significa che devi aggiustare i bagni, preoccuparti dei posti vacanti, trovare inquilini e altro", ha detto. "L'erba è sempre più verde dall'altra parte, tranne quando stai cercando di goderti la pensione e hai letteralmente bisogno di annaffiare l'erba per trovare un nuovo inquilino".
Era attratto dalla capacità di Flock di consentire a qualsiasi proprietario terriero di inserire le proprie proprietà nel portafoglio che ha creato, fornendo comunque all'ex proprietario lo stesso flusso di reddito senza conseguenze fiscali immediate.
"Nel processo, sta assemblando una potente macchina per aggregare molte proprietà, democratizzando l'accesso degli investitori e migliorando le esperienze dei residenti con la tecnologia", ha aggiunto Rampell.
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Fonte: https://finance.yahoo.com/news/flock-homes-closes-26m-landlords-120056184.html