(Bloomberg) — Alcuni dei mercati immobiliari più costosi dell'Asia-Pacifico stanno iniziando a raffreddarsi dopo la crescita vertiginosa dello scorso anno.
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I prezzi delle case hanno iniziato a scendere a Sydney e Hong Kong, mentre i valori a Singapore sono leggermente aumentati nell'ultimo trimestre, poiché gli acquirenti diffidenti nei confronti dell'aumento dei tassi di interesse e dei venti contrari economici scelgono di sedersi in disparte.
La svolta non potrebbe essere più brusca, dopo che i bassi costi di finanziamento e la paura di perdersi durante la pandemia hanno stimolato una frenesia immobiliare globale che si è estesa da Toronto ad Auckland. I prezzi di Sydney sono aumentati di quasi il 27% l'anno scorso, mentre i valori di Singapore sono aumentati di più in più di un decennio e Hong Kong è rimasta il posto meno conveniente al mondo per comprare una casa.
Sebbene le condizioni varino nella regione, ci sono alcuni denominatori comuni dietro il rallentamento. Le preoccupazioni per l'accessibilità economica hanno spinto Singapore a imporre limiti alla proprietà, mentre i rischi di inflazione stanno portando le banche centrali a prendere in considerazione aumenti dei tassi che renderebbero più difficile per gli acquirenti di case pagare i loro mutui.
Nel frattempo, il Covid-19 si aggiunge ai venti contrari nei mercati immobiliari cinesi. Hong Kong sta lottando con un esodo di residenti a seguito del suo tentativo fallito di contenere l'ultima ondata, mentre un blocco a Shanghai sta deludendo le speranze di una rapida ripresa da una crisi innescata da una repressione del debito eccessivo degli sviluppatori.
"Sin dalla crisi finanziaria globale, i governi della regione sono diventati più vigili sull'aumento dei prezzi delle attività, mentre la pandemia ha anche messo a fuoco l'ampliamento dei divari di ricchezza", ha affermato Victoria Garrett, responsabile del settore residenziale dell'Asia-Pacifico presso Knight Frank. "Sebbene il passaggio dal mercato di un venditore svelerà maggiori opportunità, gli acquirenti probabilmente diventeranno più selettivi e sensibili al prezzo".
Per il 2022, si prevede che i prezzi residenziali in tutta la regione aumenteranno a un tasso più mite e più sostenibile dal 3% al 5%, stima Garrett. È inferiore al guadagno del 9.1% dello scorso anno.
A dire il vero, la domanda potrebbe reggere in alcuni mercati, in parte perché è improbabile che la mancanza di stock immobiliare venga alleviata nei prossimi 12 mesi, ha affermato Garrett. E con il ciclo di aumento dei tassi ancora nella sua fase iniziale, rimane una finestra di opportunità per gli acquirenti di trarre vantaggio da tassi di finanziamento ancora favorevoli, ha aggiunto.
Gli acquirenti altrove non sono stati scoraggiati. Nel Regno Unito, a marzo, i prezzi delle case sono aumentati al ritmo annuale più veloce dal 2004, mentre i valori in 20 città degli Stati Uniti sono in aumento.
Di seguito è riportato un riepilogo delle ultime tendenze abitative nelle città chiave.
Sydney
I prezzi delle case nella città più popolosa dell'Australia stanno mostrando segni di stanchezza vicino a livelli record poiché crescono le aspettative che la banca centrale inizierà presto ad aumentare i tassi di interesse.
L'accessibilità economica sta già pesando sulla fascia alta del mercato con una crescita del reddito ben al di sotto degli aumenti di prezzo: tra marzo 2020 e dicembre 2021, i salari sono aumentati del 3.3% rispetto a un aumento del 22.6% dei valori delle abitazioni. Il valore medio della casa a Sydney è più di 17 volte lo stipendio medio del paese.
Inoltre, il debito lordo delle famiglie australiane come quota del reddito disponibile è vicino a un inebriante 200%. Tutto ciò ha reso prudenti gli acquirenti del più grande mercato immobiliare della nazione. I prezzi delle case nella città portuale sono diminuiti dello 0.2% il mese scorso in aggiunta alle perdite di febbraio, ottenendo una serie di vittorie consecutive iniziata nell'ottobre 2020.
"Ha molto a che fare con le discussioni sui tassi di interesse e Sydney, poiché è un mercato così costoso, è molto sensibile a parlare di aumenti dei tassi", ha affermato Nerida Conisbee, capo economista della società immobiliare Ray White. La diminuzione della concorrenza alle aste "riflette il sentimento che è davvero cambiato nei confronti della disponibilità delle persone a pagare ben al di sopra del prezzo di riserva".
香港
I prezzi residenziali a Hong Kong sono in calo da agosto senza una rapida ripresa in vista. Le sfide vanno da un'economia in crisi e tassi di interesse in aumento alla continua partenza di gente del posto ed espatriati frustrati dalle tensioni politiche e dalle rigide misure di distanziamento sociale.
Il mercato immobiliare della città è apparso inarrestabile lo scorso anno, con prezzi che hanno battuto un record ad agosto. Da allora i valori sono diminuiti del 7.3%, secondo Centaline Property Agency Ltd. UBS Group AG prevede che i prezzi diminuiranno quest'anno a causa del deflusso della popolazione e degli aumenti dei tassi. Goldman Sachs Group Inc. è ancora più pessimista, prevedendo un calo del 20% entro il 2025.
"I prezzi delle case rimarranno sotto pressione almeno nel breve termine", ha affermato Rosanna Tang, capo della ricerca per Hong Kong e Greater Bay Area presso Colliers International. “Oltre al Covid-19, anche altre incertezze del mercato, tra cui tensioni geopolitiche e rischi di tasso di interesse, stanno ritardando il processo decisionale degli acquirenti di case”.
Singapore
Dopo un anno eccezionale che ha visto i prezzi aumentare di più in più di un decennio, il mercato immobiliare di Singapore si sta raffreddando grazie ai tagli alla proprietà e all'aumento delle tasse. La crescita dei prezzi delle nuove case private è rallentata allo 0.4% lo scorso trimestre, mentre le vendite di marzo sono crollate ai minimi degli ultimi 21 mesi.
Le autorità hanno introdotto misure di raffreddamento a dicembre per far fronte alla mancanza di accessibilità economica insieme al rischio che le famiglie possano avere difficoltà a pagare i mutui a tassi più elevati. A febbraio, il governo ha annunciato un aumento delle tasse sulla proprietà destinate ai residenti facoltosi, il che potrebbe spingere alcuni acquirenti in quel segmento a sedersi in disparte.
Tuttavia, gli analisti hanno affermato che i cordoli potrebbero essere solo una soluzione a breve termine, dato che c'è una domanda genuina tra la gente del posto, come quelli che passano a unità private dai loro appartamenti pubblici, così come i millennial che cercano di vivere da soli.
L'aumento dei prezzi al consumo può anche stimolare i potenziali acquirenti a entrare nel mercato prima piuttosto che dopo e a mantenere il potere d'acquisto, ha affermato Alan Cheong, direttore esecutivo della ricerca presso Savills Plc. "L'inflazione è l'oppioide che guida la domanda", ha affermato.
Shanghai
I prezzi delle abitazioni a Shanghai, uno dei mercati immobiliari più resilienti della Cina, hanno ripreso a salire a dicembre dopo tre mesi di ribassi, dopo che i funzionari hanno preso provvedimenti per arrestare un rallentamento causato da una crisi di liquidità presso gli sviluppatori. Ora il rimbalzo è minacciato dal blocco radicale dell'hub finanziario.
"Ora abbiamo visto il Covid prendere una presa più forte a Shanghai, il che potrebbe limitare il mercato nel secondo trimestre di conseguenza", ha affermato Roddy Allan, chief research officer per l'Asia Pacifico presso Jones Lang LaSalle.
Tuttavia, le prospettive a lungo termine della città sembrano migliori, grazie alle scorte basse e ai tagli dei tassi di interesse. Un rallentamento economico ha spinto la Cina verso una modalità di allentamento, in una netta divergenza politica con le altre principali economie. La banca centrale a gennaio ha tagliato un tasso chiave per la prima volta in quasi due anni, mentre le principali banche hanno abbassato i tassi sui mutui e ridotto i tempi di approvazione dei prestiti.
Le vendite di case a Shanghai probabilmente si stabilizzeranno quest'anno, potenzialmente in ripresa verso la fine dell'anno, ha affermato Yang Hongxu, direttore dell'istituto di ricerca di E-House China Enterprise Holdings Ltd..
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Fonte: https://finance.yahoo.com/news/hong-kong-sydney-home-prices-200000625.html