I limiti di prestito GSE ora superano $ 1 milione

L'Agenzia federale per il finanziamento degli alloggi (FHFA) appena annunciato i limiti di prestito conformi del GSE supereranno per la prima volta $ 1 milione. In parole povere, questo annuncio significa che nel 2023 Fannie MaeFNMA
e Freddie Mac sarà, per la prima volta, in grado di acquistare mutui per la casa che superano il milione di dollari.

Questo nuovo limite superiore di $ 1,089,300 si applicherà solo ai mercati "ad alto costo"., ma i limiti di prestito GSE stanno aumentando su tutta la linea. La maggior parte delle aree geografiche degli Stati Uniti avrà limiti di prestito di $ 726,000 nel 2023, rispetto a $ 647,200 nel 2022. (Per il record la FHA ha limiti di prestito altrettanto elevati.)

Chiunque pensi "Queste cifre sembrano terribilmente alte" è sulla buona strada.

Anche il limite "normale" di $ 726,000 è ben al di sopra di $ 455,000, il prezzo di vendita mediano (attualmente elevato) per le case negli Stati Uniti. Quindi questi limiti elevati sono uno dei buchi nella storia raccontata da coloro che insistono sulla politica abitativa federale per aiutare i poveri a ottenere case, piuttosto che massimizzare il numero di mutui che l'industria finanziaria può firmare.

Consentire sostegno federale per i mutui su case vacanza, seconde case, investimenti immobiliari e rifinanziamenti cash out, nonché per gli acquirenti “prima volta” che hanno case precedentemente possedute ed per chi guadagna reddito superiore alla media, sono solo alcuni di quei buchi. Ma sto divagando.

Questi limiti di prestito avrebbero dovuto essere ridotti sistematicamente negli ultimi due decenni, oltre che aumentati g-commissioni che avrebbe messo sullo stesso piano tutte le aree geografiche. Il mancato cambiamento di tale sistema ha fatto sì che con l'aumento dei prezzi delle case, il sostegno federale per i mutui sia aumentato con loro, alimentando così ulteriori aumenti dei prezzi.

Pochissimi funzionari governativi hanno persino riconosciuto questo problema.

Indipendentemente da ciò, il superamento della soglia del milione di dollari dovrebbe almeno attirare l'attenzione su questo problema politico. Il Wall Street Journal sembra fiducioso, riportando "È anche probabile che i limiti più elevati rinnovino un dibattito su quanto sia grande un mutuo per essere sostenuto dal governo". Ma non c'è stato davvero molto dibattito negli ultimi 15 e più anni.

Nella migliore delle ipotesi, qualche membro del Congresso delle aree “ad alto costo” del Paese – ci sono circa 100 di tali contee in più di una dozzina di stati ha riconosciuto il problema e ha chiesto commissioni g più elevate invece di limiti inferiori. Suggerimenti di questo no-dibattito presentato nel recente ex direttore della FHFA Ed DeMarco commenti al Wall Street Journal:

Forse il limite del prestito effettivamente superiore a $ 1 milione attirerà l'attenzione di qualcuno e provocherà almeno una discussione politica tanto necessaria sull'impronta del governo nel mercato dei mutui.

De Marco ha ragione. La discussione is molto necessario. Purtroppo, negli ultimi decenni non è stato fatto quasi alcun progresso su questo fronte. Indipendentemente da quale partito politico avesse il controllo del Congresso o della Casa Bianca, i funzionari governativi hanno costantemente ampliato l'impronta federale nel mercato dei mutui.

Ad esempio, il governo ha dominato il mercato dei mutui secondari sin dalla crisi finanziaria del 2008, con i GSE ancora sotto tutela governativa. Pochi ricordano, però, che la situazione non era molto diversa prima della crisi. Da da 1996 a 2007, la quota annuale di Fannie e Freddie sul mercato totale dei titoli garantiti da ipoteca (MBS) era in media del 60%, solo circa 10 punti percentuali in meno rispetto alla quota post-crisi.

Mentre questo tipo di quota di mercato non sembra infastidire nessuno a Washington, lo statuto di Fannie stabilisce che le loro operazioni sul mercato secondario "dovrebbe essere condotto a condizioni tali da impedire ragionevolmente un uso eccessivo delle strutture della società". La carta di Freddie include un linguaggio quasi identico.

Forse questo problema di tipo dello stato di diritto è troppo oscuro perché i funzionari eletti se ne preoccupino.

In tal caso, potrebbero semplicemente fare affidamento su alcuni fatti di finanza immobiliare facilmente riconoscibili che coincidono con un maggiore coinvolgimento federale. Ad esempio, il tasso di proprietà della casa negli Stati Uniti è quasi esattamente dov'era prima dell'espansione della dipendenza da Fannie e Freddie; l'apprezzamento del prezzo della casa ha reddito costantemente superato crescita e i contribuenti sono stati costretti a sborsare centinaia di miliardi di dollari in salvataggi.

Fannie e Freddie (insieme all'FHA) hanno aiutato ad alimentare più debito ipotecario, con meno equità, per case più costose. Queste politiche sono state particolarmente dannoso per le famiglie a basso reddito, e tutto il tipico americano deve mostrare per il sistema di finanziamento immobiliare esistente è un debito eccessivo, alti costi di alloggio, prezzi delle case volatili, sovraregolamentazione e una scia di salvataggi federali.

Le politiche federali hanno anche spiazzato le imprese del settore privato che avrebbero potuto contribuire a costruire un sistema più sostenibile, forse con opzioni di prestito e assicurative più diversificate.

Come ho sottolineato nel capitolo sulla proprietà della casa di Dare potere al nuovo lavoratore americano, un libro di prossima pubblicazione curato dal mio collega Scott Lincicome, le politiche federali hanno messo in pericolo la capacità dei lavoratori di creare ricchezza e accumulare beni, soprattutto in mercati del lavoro turbolenti. Il debito azionario basso a lungo termine è una scommessa, indipendentemente dall'attività sottostante.

La soluzione ideale sarebbe rimuovere completamente il governo federale dal settore del finanziamento immobiliare. Sebbene un tale cambiamento si sia dimostrato politicamente difficile, il Congresso potrebbe attuare un numero qualsiasi di riforme incrementali che semplicemente spingono il sistema di finanziamento dell'edilizia abitativa in una direzione migliore.

Non sostenere più a livello federale case da 1 milione di dollari sembra un buon punto di partenza.