I proprietari di case perdono ricchezza poiché i tassi di interesse in aumento pesano sui valori delle case

Alcuni proprietari di case stanno perdendo ricchezza poiché i tassi ipotecari elevati pesano sui valori delle case, almeno sulla carta, poiché il mercato immobiliare un tempo rovente si raffredda rapidamente.

Le vendite sono in rallentamento da diversi mesi, con i tassi ipotecari ora raddoppiati rispetto a quelli di inizio anno.

Allo stesso modo, i prezzi delle case sono scesi dello 0.77% da giugno a luglio, secondo un recente rapporto di Black Knight, una società di software, dati e analisi. Anche se potrebbe non sembrare molto, è stato il calo mensile più grande da gennaio 2011 e il primo calo mensile di qualsiasi dimensione in 32 mesi.

"L'apprezzamento annuale dei prezzi delle case è ancora superiore al 14%, ma in un mercato caratterizzato da tanta volatilità e rapidi cambiamenti come quello odierno, tali metriche retrospettive possono essere fuorvianti in quanto possono mascherare realtà più attuali e urgenti", ha scritto Ben Graboske , presidente di Black Knight Data & Analytics.

Circa l'85% dei principali mercati ha visto i prezzi scendere dai picchi fino a luglio, con un terzo in calo di oltre l'1% e circa uno su 10 in calo del 4% o più. Di conseguenza, dopo aver guadagnato trilioni di dollari in equità domestica collettivamente durante i primi due anni della pandemia, alcuni proprietari di case stanno ora perdendo capitale proprio.

La cosiddetta equità toccabile, che Black Knight definisce come l'importo contro cui un proprietario di casa può prendere in prestito mantenendo una partecipazione del 20% nella proprietà, ha raggiunto il suo decimo record trimestrale consecutivo nel secondo trimestre di quest'anno a $ 10 trilioni. Ma i dati suggeriscono che potrebbe aver raggiunto il picco a maggio.

Il calo dei valori immobiliari a giugno e luglio ha portato l'importo totale dell'equità toccabile in calo del 5% e, dato l'indebolimento del mercato immobiliare da allora, il terzo trimestre di quest'anno mostrerà un calo più consistente.

"Alcuni dei mercati più ricchi di azioni della nazione hanno registrato ritiri significativi, in particolare tra le principali metropolitane della costa occidentale", ha osservato Graboske.

Da aprile a luglio, San Jose ha perso il 20% del suo capitale toccabile, seguito da Seattle (-18%), San Diego (-14%), San Francisco (-14%) e Los Angeles (-10%).

I proprietari di case sono ancora molto più accesi di quanto non fossero l'ultima volta che il mercato immobiliare ha subito una correzione importante. Durante il crollo dei mutui subprime, iniziato nel 2007, e la successiva Grande Recessione, i valori delle case sono crollati di quasi la metà in alcuni dei principali mercati. Milioni di mutuatari sono andati sott'acqua con i loro mutui, dovendo più di quanto valessero le loro case.

Oggi non è il caso. Gli attuali mutuatari, in media, devono solo il 42% del valore della loro casa sia sul primo che sul secondo mutuo. È la leva più bassa mai registrata. Perdere un certo valore sulla carta non dovrebbe influenzare affatto quei proprietari.

Ci sono, tuttavia, circa 275,000 mutuatari che cadrebbero sott'acqua se le loro case perdessero il 5% del loro valore attuale. Più dell'80% di quei mutuatari ha acquistato la propria casa nei primi sei mesi di quest'anno, che era il top del mercato.

Anche con un calo universale dei prezzi del 15%, secondo il rapporto, i tassi azionari negativi non sarebbero comunque vicini ai livelli visti durante la crisi finanziaria.