Per due anni durante la pandemia di covid-19, i venditori di case a Quakers Hill, un sobborgo nella parte più remota del tentacolare ovest di Sydney, hanno accumulato fortune. Circa 60 o 70 spettatori giravano per ogni casa in vendita, ricorda Josh Tesolin di Ray White, un agente immobiliare. Gli acquirenti si sono spinti alle aste, offrendo ben al di sopra delle probabilità. "Chiediamo, diciamo, $ 1 milione e vendiamo a $ 1.4 milioni", afferma Tesolin. "Il mercato di allora era pazzesco, un quadro molto diverso da quello attuale." Quest'anno i prezzi nel quartiere sono scesi del 20%, stima. I proprietari stanno ritirando le loro case, perché non possono venderle per quanto vogliono. Il mercato si sta gonfiando.
I prezzi delle case australiane sono scesi per cinque mesi consecutivi, ponendo Quakers Hill in prima linea in una tendenza globale. Mentre le banche centrali corrono per domare l'inflazione, stanno alzando i tassi di interesse al ritmo più veloce degli ultimi quattro decenni, il che si sta ora traducendo in una carneficina nel mercato immobiliare. I prezzi stanno scendendo in nove dei 18 paesi monitorati da Oxford Economics, una società di consulenza, e stanno scendendo più velocemente nei mercati più surriscaldati. In Canada e Svezia sono diminuite di oltre l'8% da febbraio; in Nuova Zelanda sono diminuite di oltre il 12% dal picco dello scorso anno. I prezzi hanno iniziato a scendere anche in America e in Gran Bretagna. Molti altri paesi stanno andando nella stessa direzione.
Anche le transazioni sono in calo. Le vendite di case in America sono diminuite di un quinto ad agosto, rispetto all'anno precedente, secondo la National Association of Realtors, un gruppo di pressione. In Nuova Zelanda, le vendite trimestrali sono state le più deboli dal 2010 nei tre mesi fino a giugno. I prezzi delle azioni dei grandi costruttori britannici, come Barratt e Taylor Wimpey, si sono dimezzati quest'anno. Quelli del dottor Horton e Lennar, i più grandi d'America, sono in calo di oltre il 30%.
Questo rappresenta la fine di un lungo boom, che molti proprietari di case danno per scontato. Nel decennio successivo alla crisi finanziaria globale del 2007-09, i tassi ipotecari al ribasso e l'offerta limitata hanno alimentato un costante aumento dei prezzi delle case nei paesi ricchi. I prezzi in America, ad esempio, sono aumentati di quasi il 60% dal minimo del 2012 alla fine del 2019. Poi è arrivata la pandemia, durante la quale i prezzi sono davvero saliti alle stelle. In America, Canada e Paesi Bassi sono aumentati di oltre il 30% dal 2020. I blocchi e il passaggio al lavoro a distanza hanno aumentato la domanda di proprietà suburbane con giardini o uffici. I governi, preoccupati per una crisi immobiliare a causa della diffusione del covid, hanno temporaneamente allentato o rimosso le normative sui mutui, rendendo più facile l'acquisto. I risparmi pandemici hanno aiutato gli acquirenti per la prima volta a accumulare ingenti depositi.
Ma gli aumenti dei tassi di interesse hanno ora riportato i tassi ipotecari a livelli che non si vedevano da decenni. Un anno fa il mutuo a tasso fisso a 30 anni in America era inferiore al 3%. Oggi è solo un po' meno del 7%. In Nuova Zelanda, i tassi ipotecari hanno superato il 7% per la prima volta in otto anni; in Gran Bretagna, per la prima volta in una dozzina, il prestito medio a tasso fisso quinquennale supera ora il 6%. Ciò renderà la vita più difficile per i potenziali acquirenti e aumenterà le possibilità di disagio tra i proprietari di case esistenti. È un cambiamento che rischia di portare conseguenze politiche e sociali spiacevoli per molti anni a venire.
Tre fattori determineranno dove il dolore è più acuto e quindi dove queste conseguenze sono più probabili. Il primo è la recente crescita dei prezzi. I mercati immobiliari in cui i prezzi sono aumentati dopo la pandemia sono particolarmente vulnerabili al raffreddamento della domanda. Mentre molti paesi ricchi hanno rallentato a tassi di crescita annuali a una cifra all'inizio di quest'anno, America e Canada hanno mantenuto incrementi a due cifre, alimentati dall'enorme domanda di alloggi nelle città di montagna e negli stati della cintura solare che attraggono benestanti californiani e New York. Yorkes, insieme a città come Toronto.
I livelli di indebitamento sono il secondo fattore. Più alto è il debito delle famiglie come quota del reddito, più i proprietari sono vulnerabili a rate dei mutui e inadempienze più elevate. I banchieri centrali troveranno conforto nel fatto che il debito delle famiglie rispetto al reddito è inferiore a quello che era alla vigilia della crisi finanziaria globale in paesi come America, Gran Bretagna e Spagna. Eppure alcuni paesi devono affrontare una montagna di debiti. Questo li rende sensibili anche a piccoli aumenti dei tassi ipotecari. Le famiglie in Australia, Canada e Svezia, che sono riuscite a sfuggire al peso della crisi finanziaria, hanno accumulato prestiti sbalorditivi negli anni successivi, suscitando avvertimenti da parte dei cani da guardia finanziaria. Come ha affermato Stefan Ingves, governatore della banca centrale svedese: "È come sedersi in cima a un vulcano".
Il terzo fattore è la velocità con cui i tassi di interesse più elevati passano ai proprietari di case. Il rischio maggiore è per i mutuatari con mutui a tasso variabile, che oscillano al variare dei tassi ufficiali. Affrontano un'immediata riduzione del loro reddito disponibile. In Canada i mutui a tasso variabile rappresentano più della metà di tutti i prestiti. In Australia e Svezia rappresentano quasi i due terzi.
In altri paesi, l'indebitamento a termine è molto più comune, il che significa che i rialzi dei tassi passano con un notevole ritardo. La stragrande maggioranza dei mutui in America sono a tali condizioni. Questi mutui sono anche più popolari di prima in tutta Europa. Ma non tutti i prestiti a tempo determinato sono uguali. In America la maggior parte di loro è fissata per due o tre decenni. In altri paesi, anche i mutuatari a tasso fisso dovranno affrontare abbastanza presto l'aumento dei costi dei mutui. In Nuova Zelanda i mutui a tasso fisso costituiscono la maggior parte dei prestiti esistenti, ma oltre il 70% ha una scadenza inferiore a due anni. Così fanno quasi la metà di quelli che sono stati eliminati in Gran Bretagna l'anno scorso.
Unisci tutto questo e tutti gli ingredienti per un profondo crollo abitativo sono a posto. Questa volta, però, è probabile che non sarà guidata dall'America, ma da Canada, Paesi Bassi, Australia, Nuova Zelanda e Norvegia (vedi tabella). In Australia e Canada i prezzi potrebbero scendere fino al 14% dal loro picco, un po' più di quanto ci si aspetta in America o in Gran Bretagna, secondo le previsioni di alcune società immobiliari. Gli economisti della Royal Bank of Canada prevedono che il volume delle vendite del paese crollerà di oltre il 40% nel 2022-23, superando il calo del 38% nel 2008-09.
Soglie del dolore
All'interno di ogni paese, alcune persone soffriranno più di altre. La qualità creditizia del mutuatario medio è migliorata negli ultimi anni, poiché le normative più rigide introdotte a seguito della crisi finanziaria globale hanno reso più difficile per i mutuatari più rischiosi contrarre mutui. Ma la combinazione tossica di uno shock dei tassi e un aumento del costo della vita metterà a dura prova i proprietari di case.
In Australia, ad esempio, tre quinti del credito immobiliare sono a condizioni variabili. Secondo l'ultimo rapporto sulla stabilità finanziaria della banca centrale, pubblicato il 7 ottobre, la metà di questi mutuatari vedrebbe la propria liquidità residua, o quella rimasta dopo il mutuo e le spese di soggiorno essenziali, diminuire di almeno un quinto se i tassi di interesse aumentassero in linea con il mercato aspettative e il 15% vedrebbe questa misura diventare negativa. In Gran Bretagna quasi 2 milioni di famiglie, ovvero un quarto di quelle con mutui, potrebbero vedere pagamenti più elevati assorbire un ulteriore 10% del reddito familiare entro l'inizio del 2025. Nei Paesi Bassi, la quota di proprietari di case che pagano più di un quarto del proprio reddito per il mutuo aumenterebbe dal 12% al 26% se i tassi di interesse aumentassero di tre punti percentuali.
Gli acquirenti per la prima volta e i mutuatari recenti sono particolarmente vulnerabili. Molti hanno allungato le proprie finanze per comprare una casa, lasciando meno soldi di riserva per coprire un aumento dei costi del mutuo. In America, l'anno scorso gli acquirenti per la prima volta hanno contato una vendita su tre. Molti hanno scarsi risparmi. Circa la metà degli acquirenti australiani che hanno contratto prestiti tra l'inizio del 2021 e l'agosto 2022 ha avuto meno di tre mesi di rate del mutuo accantonate per una giornata piovosa. I millennial che sono finalmente riusciti ad acquistare una proprietà hanno una brutta sorpresa.
Gli acquirenti per la prima volta hanno anche avuto meno tempo per accumulare azioni. Oxford Economics stima che un calo del 15% dei prezzi delle case in America in un anno annullerebbe i due terzi del patrimonio immobiliare accumulato dall'inizio della pandemia. Al contrario, i proprietari più anziani sono più sicuri. Più della metà dei proprietari di case americani di età pari o superiore a 65 anni si è trasferita prima dell'inizio del millennio. Ciò lascia i nuovi proprietari a maggior rischio di essere spinti verso un'equità negativa, il che rende difficile il trasloco o il mutuo. In Gran Bretagna, un calo del 20% dei prezzi delle case lascerebbe fino al 5% dei mutui in azioni negative, secondo Neal Hudson di Residential Analysts, una società di consulenza. Circa un titolare di mutuo su dieci a Londra sarebbe interessato.
La buona notizia è che le banche dovrebbero essere in grado di resistere alla crisi. Nel 2007-09 un aumento del debito non pagato ha spinto alcuni americani sull'orlo del baratro. Le banche in Gran Bretagna ora detengono quasi quattro volte più capitale per coprire le perdite, secondo Capital Economics, un'altra società di consulenza. L'ultimo stress test della Banca d'Inghilterra suggerisce che gli istituti di credito del paese sarebbero in grado di assorbire un calo del 33% dei prezzi delle case e un aumento del tasso di disoccupazione dal 3.5% al 12%. In America le banche si sono ritirate dal mercato dei mutui, con le non banche che ora forniscono più della metà dei nuovi prestiti ipotecari. Pertanto i rischi non sono più concentrati in istituti di credito di importanza sistemica.
Tuttavia, la stretta sugli alloggi avrà profonde conseguenze. "Il ciclo immobiliare È il ciclo economico", ha scritto Edward Leamer dell'Università della California, Los Angeles, in un articolo pubblicato nel 2007. Ha osservato che i rallentamenti immobiliari avevano preceduto otto delle ultime dieci recessioni in America. Dopo la crisi finanziaria, Leamer ha proseguito con un documento intitolato "L'alloggio è davvero il ciclo economico", nel caso in cui i lettori non fossero riusciti a cogliere il messaggio. Il legame tra i due cicli nasce perché l'edilizia abitativa conferisce “effetti di ricchezza” agli occupanti proprietari. Quando i prezzi delle case aumentano, le persone si sentono bene riguardo alla propria situazione finanziaria, quindi prendi in prestito e spendi di più. Quando cadono, le persone stringono la cintura. Nel 2019 una ricerca della Bank of England ha rilevato che un aumento del 10% dei prezzi delle case aumenta i consumi dello 0.35–0.5%.
Un altro importante canale tra il mercato immobiliare e il resto dell'economia sono gli investimenti. La spesa in conto capitale associata all'edilizia abitativa, in particolare alla costruzione di case, può essere estremamente volatile ed è spesso la differenza tra un'economia in crescita o in contrazione. In effetti, il calo degli investimenti residenziali ha rappresentato un terzo del calo del PIL americano nel 2007-09. La ricerca sulla Gran Bretagna ha trovato risultati simili. I costruttori di case inseguono boom e fuggiaschi alle cattive notizie economiche. Poiché questa volta le preoccupazioni sono aumentate, l'avvio di abitazioni private americane è diminuito del 20% da aprile. Questa volta i mutuatari in difficoltà, già a corto di liquidità a causa dell'inflazione e delle pesanti bollette energetiche, spenderanno meno anche per altri beni e servizi mentre cercano di far fronte alle rate del mutuo più elevate.
Alcune persone vedono un vantaggio in un crollo immobiliare. Sperano che i prezzi più bassi consentano ai giovani di acquistare le loro prime case. Queste speranze sono quasi certamente deluse. Nelle correzioni immobiliari, e talvolta per anni dopo, i tassi di proprietà delle case tendono a diminuire, anziché aumentare. In Gran Bretagna, ad esempio, circa il 65% delle persone possiede la propria casa, in calo rispetto al 70% all'inizio della crisi finanziaria globale. In Irlanda, che ha subito un terribile crollo alla fine degli anni 2000, il tasso di proprietà di una casa è ancora di oltre dieci punti percentuali al di sotto del suo picco. Le condizioni economiche che provocano un calo dei prezzi delle case contemporaneamente mettono in pericolo le possibilità di aspiranti proprietari di case. La disoccupazione aumenta e i salari diminuiscono. Se i tassi di interesse salgono, le persone sono in grado di prendere in prestito meno e gli istituti di credito ipotecario tendono a diventare più ombrosi riguardo al prestito. In Canada, l'aumento degli oneri finanziari "sommergerà" qualsiasi risparmio derivante da un prezzo di acquisto inferiore, prevede Tsur Somerville della University of British Columbia.
Il residenziale è politico
L'effetto più grande di una crisi immobiliare potrebbe essere in politica. Nei paesi in cui la proprietà di una casa è vista come un rito di passaggio, i prezzi più bassi senza alcun aumento dell'accessibilità metteranno il sale in ferite già doloranti. “Cadere in cosa? Cadendo a prezzi assurdamente grotteschi invece che impensabili?" chiede Robin Black, un operatore comunitario e meccanico di biciclette a Montreal. “Fondamentalmente ho accettato che il sogno sia finito. Ho perso la finestra". Alcuni millennial hanno lesinato per permettersi un deposito; ora dovranno lottare per pagare rate del mutuo molto più alte. La minaccia del riscatto è in agguato. Perdere la casa è una possibilità in un modo che non lo era prima.
Per anni i proprietari di case più affermati si sono consolati al pensiero che, anche se la crescita dei salari reali era terribile, almeno il prezzo della loro casa stava aumentando. Quei giorni sono finiti. Anche i baby-boomer, i grandi vincitori di un decennio di crescita dei prezzi, ora affrontano la prospettiva di vivere di un gruzzolo più piccolo in pensione, poiché il ridimensionamento diventa meno redditizio. Tutto ciò significa che l'aumento dei tassi di interesse avrà ripercussioni politiche imprevedibili, poiché le persone che una volta hanno beneficiato dello status quo scoprono cosa si prova a perdere.
Non sorprendetevi, quindi, se i politici lanciano enormi operazioni di salvataggio. Il governo ungherese ha già offerto ai suoi cittadini protezione dall'aumento dei tassi di interesse sui mutui. Nella sua analisi dell'edilizia abitativa della Nuova Zelanda, il Fmi teme che “potrebbe essere necessario un sostegno politico per evitare effetti di secondo impatto e una pronunciata flessione”. In Spagna, le banche stanno valutando la possibilità di limitare gli aumenti di pagamento sui mutui a tasso variabile. Martin Lewis, un esperto finanziario britannico che ha più influenza di tutti i giornali del paese messi insieme, ha iniziato a fare una campagna per il sostegno statale per i titolari di mutui. Man mano che i prezzi delle case scendono a terra, tali richieste aumenteranno.
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Da The Economist, pubblicato su licenza. Il contenuto originale può essere trovato su https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Fonte: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html