Come evitare l'imposta sulle plusvalenze sugli immobili

I prezzi delle case sono quasi raddoppiati negli ultimi 10 anni e questo potrebbe significare che devi pagare delle tasse se vendi la tua casa. Dopo aver toccato il fondo di circa $ 259,000 nel 2011, il prezzo medio di vendita di una casa è salito costantemente a oltre $ 453,000 al momento della stesura. Come molte tendenze, la pandemia potrebbe aver accelerato questo, ma i prezzi delle case erano già in aumento da anni. Questa è stata un'ottima notizia per i proprietari di case che cercano di vendere. Stanno per fare dei soldi veri.

Sfortunatamente, con i soldi veri arrivano le tasse reali. Se vendi immobili a scopo di lucro, dovrai pagare le tasse sulle plusvalenze sul denaro. Sfortunatamente, a differenza delle tasse trattenute dai salari, l'IRS non prende quei soldi in anticipo. Dovrai calcolarlo e tagliare un assegno. Tuttavia, ci sono modi per ridurre il dolore. Se vuoi aiutare a ridurre al minimo la tua bolletta fiscale da una vendita di una casa, considera di lavorare con un consulente finanziario.

Quali sono le tasse sulle plusvalenze sugli immobili?

L'imposta sulle plusvalenze viene riscossa su tutti i profitti realizzati dalla vendita di un investimento. Questo vale per la maggior parte dei soldi che guadagni acquistando e vendendo attività come azioni, obbligazioni e persino immobili (come la tua casa). Nel caso di immobili, calcoleresti il tuo reddito imponibile come:

Prezzo per cui hai venduto la proprietà – Prezzo pagato per acquistare la proprietà = Utile imponibile

Quindi, ad esempio, supponiamo che tu abbia acquistato la tua casa per $ 260,000 dieci anni fa. Lo vendi oggi per $ 450,000. Dovresti imposte sulle plusvalenze per $ 190,000 (la differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita).

Le plusvalenze a lungo termine, ovvero le plusvalenze su attività detenute per almeno un anno, sono generalmente tassate a un'aliquota molto inferiore rispetto al reddito guadagnato (denaro che si ottiene lavorando). Nel 2021, per i dichiaranti single/coniugati le aliquote dell'imposta sulle plusvalenze sono state fissate in:

0 Percento – $ 0- $ 40,400 Single/$ 0- $ 80,800 Sposato
15 Percento – $ 40,401- $ 445,850 Single/$ 80,801- $ 501,600 Sposato
20 percento – $ 445,851+ Single/$ 501,601 Sposato

A partire dal 2022, gli intervalli sono i seguenti:

0 percento – $ 0-$41,675 Singolo/$0-$83,350 Sposato
15 per cento – $41,676-$459,750 Singolo/$83,351-$ 517,200 Sposato
20 percento – $459,751+ Single/$ 517,201 Sposato

Quindi, dal nostro esempio sopra, supponiamo che tu abbia venduto la tua casa e realizzato un profitto di $ 190,000 nel 2021. Supponendo che tu sia single, calcoleresti le tasse sulle plusvalenze su questa vendita come segue:

$ 40,400 * 0 Percentuale = $ 0
($ 190,000 – $ 40,401) = $ 149,599
$ 149,599 * 15 Percentuale = $ 22,439
$ 0 + $ 22,429 = $ 22,429

Questa è una versione semplificata della ricerca del carico fiscale sulle plusvalenze, ma le basi ci sono. Potresti dover pagare $ 22,429 di tasse su questa vendita. Questo è molto, anche quando ricordi che hai guadagnato $ 190,000 con cui pagarlo. (Lo è ancora di più quando ricordi che, dopo aver venduto la tua casa, dovrai trovarne una nuova in un mercato rovente...) Fortunatamente, l'IRS ha ritagliato un'eccezione per aiutare i proprietari di case con quel problema.

L'esclusione delle plusvalenze

Se guadagni dalla vendita della tua casa, puoi escludere i primi $ 250,000 di quel profitto dalle tasse. Per le coppie sposate che depositano congiuntamente, quel numero aumenta a $ 500,000.

Fondamentalmente, questa esclusione si applica ai tuoi guadagni, non alla vendita totale. Quindi, dal nostro esempio sopra, supponiamo che tu abbia venduto la tua casa per $ 450,000 da sola. Il tuo profitto dalla vendita è stato di $ 190,000. Potresti escludere l'intero profitto dalle tue tasse e non dovresti nulla.

D'altra parte, supponiamo che tu abbia realizzato un profitto di $ 280,000 dalla vendita. Dopo l'esclusione delle plusvalenze, dovresti pagare le tasse sui restanti $ 30,000. (Il che, dal momento che tutto ciò rientrerebbe nella fascia di imposta sulle plusvalenze dello 0 percento, arriva di nuovo a $ 0 in tasse.)

Per beneficiare di questa esclusione è necessario soddisfare il test di proprietà e utilizzo. Ciò significa che devi aver posseduto la casa e averla utilizzata come residenza principale per almeno due anni dei cinque anni precedenti la vendita. Questo non deve essere continuo. Puoi abitare in casa periodicamente, purché si tratti di almeno due anni complessivi. (Vedere la pubblicazione 523 dell'IRS per una descrizione completa dei requisiti del test di esclusione.) I membri delle forze armate statunitensi, del servizio estero, dei corpi di pace e dell'intelligence attiva possono calcolare il loro uso continuo in modo diverso in base ai loro programmi di schieramento.

Calcola correttamente le tue tasse sulle plusvalenze

Come accennato in precedenza, le plusvalenze sulla vendita di una casa sono leggermente più complicate dei normali profitti da investimento. Oltre al prezzo di acquisto originario della casa, puoi anche detrarre dalle plusvalenze imponibili alcune spese di chiusura, i costi di vendita e la base imponibile dell'immobile.

I costi di chiusura possono includere le spese relative al mutuo (ad esempio se avevi interessi anticipati quando hai acquistato la casa) e le spese relative alle tasse.

I costi di vendita si applicano generalmente a tutti i soldi spesi per vendere la casa. Ciò include le commissioni dell'intermediario, le spese di quotazione, le spese legali, le spese pubblicitarie, i soldi spesi per rendere la casa più presentabile per la vendita e altri costi correlati.

La base imponibile della casa è il costo di eventuali importanti miglioramenti apportati alla proprietà nel corso degli anni. Si tratta essenzialmente di qualsiasi somma di denaro che hai speso per la struttura fisica che ha aggiunto valore alla casa. Viene ridotto da qualsiasi deprezzamento in quella struttura (ad esempio, se hai aggiunto un mazzo ma poi hai lasciato che quel mazzo si sgretolasse), sebbene l'ammortamento sia un problema raro per le case attivamente abitate.

Quindi, ad esempio, supponi di essere single e di aver acquistato una casa per $ 250,000. Lo vendi per $ 750,000. Hai i seguenti costi associati:

$ 40,000 in lavori di ristrutturazione della cucina e del bagno;
$ 35,000 in commissioni di intermediazione;
$ 2,500 spesi per la pulizia e l'allestimento di case aperte;
$ 5,000 sugli onorari dell'avvocato e altri costi di chiusura associati.

Calcoleresti le tue plusvalenze imponibili come:

$ 750,000 – ($ 250,000 + $ 40,000 + $ 35,000 + $ 2,500 + $ 5,000) = $ 417,500
$ 417,500 – $ 250,000 (l'esclusione delle plusvalenze) = $ 167,500

Dovresti tasse per $ 167,500.

Non vendere rapidamente

Se possibile, non vendere la tua casa in meno di un anno. Devi aspettare almeno due anni per vendere la tua casa per poter beneficiare dell'esclusione delle plusvalenze. Tuttavia, anche se non sei idoneo per l'esclusione, puoi comunque pagare normalmente l'aliquota ridotta applicata ai beni di investimento.

Questo tasso ridotto è ciò che è noto come il tasso di investimento a lungo termine. Si applica solo alle attività che hai detenuto per più di un anno. Se possiedi la tua proprietà per meno di 12 mesi, devi pagare le tasse su tutti i profitti al tasso di reddito ordinario (ovvero, il tasso al quale le tasse IRS funzionano e il reddito guadagnato). Questo è significativamente più alto dell'aliquota dell'imposta sulle plusvalenze.

Conclusione

Il modo principale per ridurre le imposte sulle plusvalenze è assicurarsi di calcolare tutte le riduzioni che l'IRS consente ai profitti complessivi. Dopodiché, l'esclusione delle plusvalenze eliminerà gran parte del denaro che la maggior parte dei proprietari di case realizzerà dalle loro vendite.

Suggerimenti per l'acquisto di una casa

È fantastico se puoi fare soldi con la tua casa, ma prima di tutto questo deve essere un posto dove vivere. Con il calcolatore Mutuo di SmartAsset puoi capire esattamente quanto ti costerà quella nuova casa, permettendoti di fare la scelta giusta per il tuo budget e il tuo futuro.
Un consulente finanziario può aiutarti con la pianificazione fiscale in modo da non pagare più del dovuto. Trovare un consulente finanziario qualificato non deve essere difficile. Lo strumento gratuito di SmartAsset ti mette in contatto con un massimo di tre consulenti finanziari che servono la tua zona e puoi intervistare gratuitamente le tue partite di consulenti per decidere quale è giusto per te. Se sei pronto a trovare un consulente che possa aiutarti a raggiungere i tuoi obiettivi finanziari, inizia subito.

Il post Come evitare l'imposta sulle plusvalenze sugli immobili è apparso per la prima volta sul blog SmartAsset.

Fonte: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html