Come valutare la proprietà di investimento immobiliare

I metodi di analisi del valore di un investimento immobiliare sono analoghi a quelli utilizzati nell'analisi fondamentale delle azioni. Poiché l'investimento immobiliare in genere non è un'operazione a breve termine, l'analisi del flusso di cassa e del successivo tasso di rendimento è fondamentale per raggiungere l'obiettivo di effettuare investimenti redditizi.

Per trarre profitto, gli investitori devono sapere come valutare gli immobili e fare ipotesi plausibili su quanto profitto realizzerà ciascuno, sia attraverso l'apprezzamento della proprietà, il reddito da locazione o entrambi. Valutazioni immobiliari accurate possono aiutare gli investitori a prendere decisioni migliori quando si tratta di acquistare e vendere proprietà.

La valutazione dell'equità è generalmente condotta attraverso due metodologie di base: valore assoluto e valore relativo. Lo stesso vale per la valutazione degli immobili.

L'attualizzazione del reddito operativo netto (NOI) futuro in base al tasso di sconto appropriato per gli immobili è simile alle valutazioni del flusso di cassa scontato (DCF) per le azioni. Nel frattempo, l'integrazione del modello del moltiplicatore del reddito lordo nel settore immobiliare è paragonabile alle valutazioni del valore relativo con le azioni. Di seguito, daremo un'occhiata a come valutare una proprietà immobiliare utilizzando questi metodi.

Il tasso di capitalizzazione

Una delle ipotesi più importanti che un investitore immobiliare fa quando esegue valutazioni immobiliari è scegliere un tasso di capitalizzazione appropriato, noto anche come tasso di cap.

Il tasso di capitalizzazione è il tasso di rendimento richiesto sugli immobili, al netto dell'apprezzamento o del deprezzamento del valore. In parole povere, è il tasso applicato al NOI per determinare il valore attuale di un immobile.

Ad esempio, supponiamo che una proprietà generi un NOI di $ 1 milione nei prossimi dieci anni. Se fosse attualizzato ad un tasso di capitalizzazione del 14%, il valore di mercato dell'immobile sarebbe:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{dove:}\\&\text{Valore di mercato}=\text{Risultato operativo netto}/ {\text{cap rate}}\end{aligned}$ $7,142,857(0.14$1,000,000 )dove:Valore di mercato=Risultato operativo netto/tasso di cap

Il valore di mercato di $ 7,142,857 è un buon affare se la proprietà vende a $ 6.5 milioni. Ma è un cattivo affare se il prezzo di vendita è di $ 8 milioni.

La determinazione del tasso di capitalizzazione è una delle metriche chiave utilizzate per valutare una proprietà generatrice di reddito. Sebbene sia un po' più complicato del calcolo del costo medio ponderato del capitale (WACC) di un'impresa, esistono diversi metodi che gli investitori possono utilizzare per trovare un tasso di capitalizzazione appropriato, inclusi i seguenti:

• Metodo di costruzione
• Metodo di estrazione del mercato
• Metodo della banda di investimento

Il metodo di costruzione

Un approccio comune al calcolo del cap rate è il metodo build-up. Inizia con il tasso di interesse e aggiungi quanto segue:

1. Premio di liquidità appropriato: sorge a causa della natura illiquida degli immobili
2. Premio di riconquista: rappresenta l'apprezzamento netto del terreno
3. Premio per il rischio: rivela l'esposizione complessiva al rischio del mercato immobiliare

Dato un tasso di interesse del 6%, un tasso di non liquidità dell'1.5%, un premio di riconquista dell'1.5% e un tasso di rischio del 2.5%, il tasso di capitalizzazione di un immobile è dell'11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5 %). Se il reddito operativo netto è di $ 200,000, il valore di mercato della proprietà è di $ 1,739,130 ($ 200,000 / 0.115).

È molto semplice eseguire questo calcolo. Tuttavia, la complessità sta nel valutare stime accurate per le singole componenti del tasso di capitalizzazione, che possono rappresentare una sfida. Il vantaggio del metodo build-up è che tenta di definire e misurare accuratamente le singole componenti di un tasso di sconto.

Il metodo di estrazione del mercato

Il metodo di estrazione del mercato presuppone che vi siano informazioni sul NOI e sui prezzi di vendita attuali e prontamente disponibili su immobili a reddito comparabili. Il vantaggio del metodo di estrazione di mercato è che il tasso di capitalizzazione rende più significativa la capitalizzazione del reddito diretto.

È relativamente semplice determinare il tasso di capitalizzazione. Supponiamo che un investitore possa acquistare un parcheggio che dovrebbe generare $ 500,000 in NOI. Nella zona sono esistenti tre parcheggi comparabili a reddito:

• Il parcheggio 1 ha un NOI di $ 250,000 e un prezzo di vendita di $ 3 milioni. Il tasso di capitalizzazione è 8.33% ($ 250,000 / $ 3,000,000).
• Il parcheggio 2 ha un NOI di $ 400,000 e un prezzo di vendita di $ 3.95 milioni. Il tasso di capitalizzazione è 10.13% ($ 400,000 / $ 3,950,000).
• Il parcheggio 3 ha un NOI di $ 185,000 e un prezzo di vendita di $ 2 milioni. Il tasso di capitalizzazione è 9.25% ($ 185,000 / $ 2,000,000).

Prendendo i tassi di cap media per queste tre proprietà comparabili, un tasso di capitalizzazione complessivo del 9.24% sarebbe una rappresentazione ragionevole del mercato. Utilizzando questo tasso di capitalizzazione, un investitore può determinare il valore di mercato della proprietà che sta considerando. Il valore dell'opportunità di investimento nel parcheggio è di $ 5,411,255 ($ 500,000 / 0.0924).

Il metodo della banda di investimento

Con il metodo della fascia di investimento, il tasso di capitalizzazione viene calcolato utilizzando i tassi di interesse individuali per gli immobili che utilizzano sia il finanziamento del debito che quello del capitale proprio. Il vantaggio di questo metodo è che è il tasso di capitalizzazione più appropriato per investimenti immobiliari finanziati.

Il primo passo è calcolare un fattore di fondo di ammortamento. Questa è la percentuale che deve essere accantonata in ogni periodo per avere un certo importo in un momento futuro. Supponiamo che una proprietà con NOI di $ 950,000 sia finanziata al 50%, utilizzando un debito al 7% di interesse da ammortizzare in 15 anni. Il resto viene pagato con capitale proprio a un tasso di rendimento richiesto del 10%. Il fattore del fondo di ammortamento sarebbe calcolato come:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{dove:}\\&\text{SFF}=\text{Fattore di ammortamento}\\ &i=\text{Tasso di interesse periodico, spesso espresso come un}\\&\phantom{i=}\text{tasso percentuale annuo}\\&n=\text{Numero di periodi, spesso espresso in anni}\end{allineato }$ SFF=(1+i)n-1i dove:SFF=Fattore di affondamentoi=Tasso di interesse periodico, spesso espresso come ani=tasso percentuale annuale

Inserendo i numeri, otteniamo:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Questo calcola al 3.98%. Il tasso al quale un prestatore deve essere pagato è uguale a questo fattore di fondo di ammortamento più il tasso di interesse. In questo esempio, questo è del 10.98% (0.07 + 0.0398).

Pertanto, il tasso medio ponderato, o il tasso di capitalizzazione complessivo, utilizzando il peso del 50% per il debito e il peso del 50% per il capitale proprio è:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Di conseguenza, il valore di mercato dell'immobile è:

• $ 9,056,244 ($ 950,000 / 0.1049)

Metodi di valutazione

I modelli di valutazione assoluta determinano il valore attuale dei flussi di cassa futuri in entrata per ottenere il valore intrinseco di un bene. I metodi più comuni sono il modello di sconto dei dividendi (DDM) e le tecniche del flusso di cassa scontato (DCF).

D'altra parte, i metodi del valore relativo suggeriscono che due titoli comparabili dovrebbero avere un prezzo simile in base ai loro guadagni. Rapporti come prezzo-guadagno (P/E) e prezzo-vendita vengono confrontati con altre società all'interno dello stesso settore per determinare se un'azione è sottovalutata o sopravvalutata.

Come nella valutazione delle azioni, l'analisi della valutazione immobiliare dovrebbe implementare entrambe le procedure per determinare una gamma di valori possibili.

Scontando il futuro NOI

La formula per calcolare il valore immobiliare in base al reddito operativo netto attualizzato è:

$\begin{aligned}&\text{Valore di mercato}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{dove:}\\&NOI=\text{Risultato operativo netto} \\&r=\text{Tasso di rendimento richiesto sugli asset immobiliari}\\&g=\text{Tasso di crescita di }NOI\\&R=\text{Tasso di capitalizzazione }(rg)\end{aligned}$ Valore di mercato=r-gNOI1 =RNOI1 dove:NOI=Risultato operativo nettor=Tasso di rendimento richiesto sul patrimonio immobiliareg=Tasso di crescita di NOI

NOI riflette i guadagni che la proprietà genererà dopo aver tenuto conto delle spese operative, ma prima della detrazione delle tasse e del pagamento degli interessi. Tuttavia, prima di detrarre le spese, è necessario determinare i ricavi totali guadagnati dall'investimento.

Le entrate previste per gli affitti possono essere inizialmente previste sulla base di proprietà comparabili nelle vicinanze. Con un'adeguata ricerca di mercato, un investitore può determinare quali prezzi pagano gli inquilini nell'area e presumere che a questa proprietà possano essere applicati affitti per metro quadrato simili. Gli aumenti previsti degli affitti sono contabilizzati nel tasso di crescita all'interno della formula.

Poiché gli elevati tassi di sfitto rappresentano una potenziale minaccia ai rendimenti degli investimenti immobiliari, è necessario utilizzare un'analisi di sensitività o stime prudenti realistiche per determinare il mancato guadagno se l'attività non viene utilizzata a pieno regime.

Le spese operative includono quelle direttamente sostenute attraverso le operazioni quotidiane dell'edificio, come l'assicurazione sulla proprietà, le spese di gestione, le spese di manutenzione e i costi delle utenze. Si noti che l'ammortamento non è incluso nel calcolo della spesa totale. Il reddito operativo netto di una proprietà immobiliare è simile ai guadagni prima di interessi, tasse, ammortamenti e ammortamenti (EBITDA).

Scontare il NOI da un investimento immobiliare in base al tasso massimo è analogo a scontare un flusso di dividendi futuro in base al tasso di rendimento richiesto appropriato, corretto per la crescita del dividendo. Gli investitori azionari che hanno familiarità con i modelli di crescita dei dividendi dovrebbero immediatamente vedere la somiglianza.

Moltiplicatore del reddito lordo

L'approccio del moltiplicatore del reddito lordo è un metodo di valutazione relativo basato sull'assunto sottostante che le proprietà nella stessa area saranno valutate proporzionalmente al reddito lordo che contribuiscono a generare.

Come suggerisce il nome, il reddito lordo è il reddito totale prima della detrazione di eventuali spese operative. Tuttavia, i tassi di posti vacanti devono essere previsti per ottenere una stima accurata del reddito lordo.

Ad esempio, se un investitore immobiliare acquista un edificio di 100,000 piedi quadrati, può determinare da dati immobiliari comparabili che il reddito mensile lordo medio per piede quadrato nel quartiere è di $ 10. Sebbene l'investitore possa inizialmente presumere che il reddito annuo lordo sia di $ 12 milioni ($ 10 x 12 mesi x 100,000 piedi quadrati), è probabile che ci siano alcune unità libere nell'edificio in un dato momento.

Supponendo che ci sia un tasso di posti vacanti del 10%, il reddito annuo lordo è di $ 10.8 milioni ($ 12 milioni x 90%). Un approccio simile viene applicato anche all'approccio del reddito operativo netto.

Il passo successivo per valutare il valore dell'immobile è determinare il moltiplicatore del reddito lordo e moltiplicarlo per il reddito annuo lordo. Il moltiplicatore del reddito lordo può essere trovato utilizzando i dati storici sulle vendite. Osservando i prezzi di vendita di proprietà comparabili e dividendo tale valore per il reddito annuo lordo generato si ottiene il moltiplicatore medio per la regione.

Questo tipo di approccio di valutazione è simile all'utilizzo di transazioni comparabili o multipli per valutare un'azione. Molti analisti prevederanno gli utili di un'azienda e moltiplicherà i suoi utili per azione (EPS) per il rapporto P/E del settore. La valutazione immobiliare può essere condotta attraverso misure simili.

Blocchi stradali alla valutazione immobiliare

Entrambi questi metodi di valutazione immobiliare sembrano relativamente semplici. Tuttavia, in pratica, determinare il valore di un immobile a reddito con questi calcoli è abbastanza complicato. In primo luogo, può essere dispendioso in termini di tempo e difficile ottenere le informazioni richieste su tutti gli input della formula, come il risultato operativo netto, i premi inclusi nel tasso di capitalizzazione e dati di vendita comparabili.

In secondo luogo, questi modelli di valutazione non tengono adeguatamente conto di possibili cambiamenti importanti nel mercato immobiliare, come una crisi del credito o un boom immobiliare. Di conseguenza, è necessario condurre ulteriori analisi per prevedere e tenere conto del possibile impatto delle variabili economiche in evoluzione.

Poiché i mercati immobiliari sono meno liquidi e trasparenti del mercato azionario, a volte è difficile ottenere le informazioni necessarie per prendere una decisione di investimento pienamente informata.

Detto questo, a causa del grande investimento di capitale tipicamente richiesto per l'acquisto di un grande sviluppo, questa analisi complicata può produrre un grande profitto se porta alla scoperta di una proprietà sottovalutata (simile all'investimento azionario). Pertanto, prendersi il tempo per ricercare gli input richiesti vale il tempo e l'energia.

Conclusione

La valutazione immobiliare si basa spesso su strategie simili all'analisi azionaria. Vengono spesso utilizzati anche altri metodi, oltre al NOI scontato e all'approccio del moltiplicatore del reddito lordo. Alcuni esperti del settore, ad esempio, hanno una conoscenza pratica attiva dei modelli di migrazione e sviluppo delle città.

Di conseguenza, possono determinare quali aree locali hanno maggiori probabilità di sperimentare il tasso di apprezzamento più rapido. Indipendentemente dall'approccio utilizzato, il fattore predittivo più importante del successo di una strategia è quanto bene sia stata studiata.