'Non so se vale la pena trattare con gli inquilini': devo convertire la mia casa in affitto o venderla?

Tuttavia, sto valutando se vendere o affittare la casa che ho attualmente. Ho comprato la casa per $ 188,500. Ho rifinanziato due volte e l'ultima volta ho ricevuto dei contanti. Il mio tasso di interesse è del 2.75% e ho ancora 18 anni per ripagarlo. Posso noleggiarlo da $ 1,800 a $ 2,000. Ma non so se questa sia l'opzione migliore perché potrei anche venderla per quasi $ 500,000, che è il valore più alto attualmente.

Sarebbe bello che gli inquilini pagassero la mia seconda ipoteca, ma non so se valga la pena occuparsi degli inquilini e delle riparazioni che potrebbero richiedere continuamente. Dopotutto, è una vecchia casa. Cosa dovrei fare? 

Cordiali saluti,

Fare le valigie a Portland

"The Big Move" è una rubrica di MarketWatch che esamina i dettagli del settore immobiliare, dalla navigazione alla ricerca di una nuova casa alla richiesta di un mutuo.

Hai una domanda sull'acquisto o la vendita di una casa? Vuoi sapere dove dovrebbe essere la tua prossima mossa? Invia un'e-mail a Jacob Passy all'indirizzo [email protected].

Caro imballaggio,

I mercati immobiliari completi hanno molti proprietari di case che considerano proprio la mossa che stai pensando di fare. I proprietari di case vedono aumentare i canoni di locazione e molti ne stanno approfittando. A febbraio, gli affitti erano quasi il 18% più alti rispetto a un anno fa a livello nazionale, secondo il sito web immobiliare Apartment List, rappresentando una crescita record.

In una certa misura, i proprietari di case stanno alimentando la crescita degli affitti convertendo le loro case iniziali in affitti. Quelle case avrebbero altrimenti fornito la fornitura tanto necessaria ai mercati dell'acquisto di case. Invece, ci sono così poche case in vendita che molti americani sono costretti ad affittare più a lungo di quanto sperassero perché non riescono a trovare una proprietà da acquistare. Più persone che affittano significa più concorrenza per le unità in affitto, e quindi gli affitti stanno aumentando.

Solo perché così tanti proprietari di case stanno seguendo questa strada non significa che dovresti però. "Ha senso convertire una casa in una proprietà in affitto se e solo se comprendi tutti i potenziali problemi che esistono nel diventare un proprietario terriero", ha affermato Michelle Gessner, fondatrice e proprietaria di Gessner Wealth Strategies, una società di consulenza finanziaria con sede a Houston .

È facile immaginare i vantaggi di essere un padrone di casa: usare il reddito extra per estinguere la tua seconda ipoteca e forse una volta che è stato ripagato intascando i soldi per risparmiare per la pensione. Ma se la pandemia ci ha insegnato qualcosa, è che essere un piccolo padrone di casa mamma e papà non è per i deboli di cuore.

Hai già affrontato alcune delle sfide nell'essere un padrone di casa. Dovrai interagire con gli inquilini e lavorare con loro per mantenere la proprietà. Ed è probabile che gli inquilini non tratteranno la casa così bene come potresti, costringendoti a pagare per sistemarla regolarmente. Questa è solo la punta dell'iceberg.

Sembra che tu sia finanziariamente stabile, ma potresti permetterti di pagare da solo il mutuo sulla tua prima casa e la tua nuova casa? Molti proprietari si sono trovati ad affrontare la preclusione e il fallimento delle loro proprietà in affitto negli ultimi anni, poiché gli inquilini hanno lottato per pagare l'affitto a causa della pandemia. Alla fine, molti di questi proprietari hanno deciso di vendere le case per ridurre le perdite.

Se pensi di non essere all'altezza di quello stress, allora riconsidererei fortemente di diventare un padrone di casa. Ci sono altri motivi finanziari per pensarci due volte. Quando qualcuno vende la sua residenza principale, può escludere fino a $ 250,000 di plusvalenze (o $ 500,000 se sposato e depositare congiuntamente). Quindi, se ad esempio, hai venduto la casa per $ 500,000, ma hai pagato solo $ 300,000 per acquistarla originariamente, tu non affronterebbe le tasse sulle plusvalenze sui $ 200,000 di profitto che hai guadagnato.

Se dovessi scegliere di convertire la proprietà in una casa in affitto e poi decidere di vendere, potresti dover affrontare un onere fiscale elevato. Per usufruire dell'esclusione sulle plusvalenze è necessario aver abitato in casa per due degli ultimi cinque anni, ma non è necessario che siano gli ultimi due anni. Quindi, in sostanza, hai un po' di un periodo di grazia. E ci sono detrazioni fiscali che potresti tassare come padrone di casa.

Diciamo però che hai affittato la casa per sei anni e poi hai deciso di vendere. Quindi non otterresti l'esclusione di $ 250,000 (o $ 500,000), quindi tutti i soldi che guadagni dalla vendita sarebbero considerati reddito imponibile. Ci sono modi in cui potresti evitare quel colpo fiscale - in particolare, potresti reinvestire quei soldi in un'altra proprietà in affitto attraverso uno scambio della Sezione 1031. In caso contrario, il conto fiscale sarà maggiore.

Un'altra considerazione finanziaria è se il tuo prestatore di mutui ti consentirebbe in primo luogo di convertire la proprietà in un affitto. I mutui in genere includono clausole che richiedono ai mutuatari di vivere nella casa per un determinato periodo di tempo. Se tenti di trasferirti e affittare la proprietà prima della scadenza di tale periodo, potresti essere coinvolto in una frode ipotecaria. Dato che hai rifinanziato abbastanza di recente, dovresti studiare attentamente i documenti del tuo mutuo.

Hai un senso della tua tolleranza al rischio e alla complessità finanziaria migliore di me. Se sei ancora interessato ad andare avanti con questo piano, consulta sicuramente un contabile e un pianificatore finanziario che possono aiutarti a mappare l'approccio migliore. Il mio istinto è che non sei convinto di questa idea. Se questo è il caso, allora prenderei in considerazione altre opzioni. Dopotutto, i soldi che guadagni dalla vendita della casa probabilmente andrebbero molto nel ripagare il debito o altri obiettivi finanziari.

Inoltre, essere un proprietario non è l'unico modo per investire nel settore immobiliare. "Ulteriori proventi possono essere investiti per generare reddito o crescita o anche in titoli legati al settore immobiliare", ha affermato Kashif Ahmed, presidente di American Private Wealth, una società di consulenza finanziaria a Bedford, Massachusetts. Investire in un fondo di investimento immobiliare, per ad esempio, potrebbe ampliare il tuo portafoglio, ma è molto più liquido che avere tutti quei soldi legati in una casa.

In definitiva, sento che non puoi sbagliare facendo la scelta che ti sembra più a tuo agio. Quindi, qualunque sia la scelta, ti auguro buona fortuna.

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