Ho 26 anni, guadagno $ 300 all'anno e ho risparmiato oltre $ 275. Dovrei comprare un appartamento o continuare ad affittare?

Sono diversi anni che desidero acquistare un appartamento in città e finalmente mi sento pronto a farlo diventare realtà, se non fosse per questo pazzo mercato e ($$*&*) locazione . Il mercato immobiliare ad Atlanta è alle stelle in questo momento, con quelli che erano da $ 250,000 a $ 300,000 appartamenti in città che ora vanno da $ 500,000 a $ 600,000. A causa del mercato, ho preso la difficile decisione di ritardare i miei piani originali di acquistare un appartamento alla fine del mio contratto di locazione a gennaio, estendendo il mio contratto di altri 13 mesi a febbraio 2023.

Il problema principale è capire cosa posso permettermi, top-line e acconto. Nel 2021, il mio reddito è finito intorno ai $ 300,000. Attualmente ho circa $ 100,000 risparmiati per la pensione, più altri $ 175,000 in risparmi e investimenti. Attualmente pago 2,400 dollari al mese di affitto e non ho altri debiti. 

Avere la possibilità di ridurre dal 4% fino al 20% standard ha la mia finestra di ricerca dei prezzi più ampia rispetto allo stato del Texas. Stabilire un budget per un affitto mensile fisso (che presto diventerà un mutuo) è facile, mentre il budget per il mio primo acconto non lo è. 

Se trovo un affare, sarò pronto a saltarci sopra e rompere il contratto di locazione? Su quale parte del processo di acquisto della casa dovrei concentrarmi per assicurarmi di acquistare qualcosa di cui sarò felice per più di un paio d'anni, pur rimanendo finanziariamente stabile?  

Oppure... devo continuare ad affittare?

Cordiali saluti,

Il tuo primo acquirente di casa inesperto

Caro Inesperto,

Con una scelta così monumentale come comprare o meno una casa, è intelligente affrontare la decisione con attenzione e facendo una buona quantità di ricerche. Ma molti di noi, me compreso, possono ritrovarsi bloccati, a rimuginare sulle infinite possibilità. C'è una linea sottile tra un'attenta considerazione e la paralisi dell'analisi. Oserei suggerire che potresti aver oltrepassato quella linea.

Non ti sto suggerendo di precipitarti a comprare il primo appartamento che vedi. Piuttosto, penso che sia facile sopraffarci con una montagna di domande. Quindi riduciamo le tue preoccupazioni ad alcune considerazioni chiave:

• Conviene risparmiare di più prima di acquistare?

• Dovresti rompere il contratto di locazione per comprare un appartamento?

• E, beh, dovresti comprare un appartamento in primo luogo?

finanza

Partiamo dalla prima considerazione: I dati finanziari. Sei concentrato sulla costruzione di un anticipo abbastanza grande, ma questa è solo la punta dell'iceberg quando si tratta di permettersi una casa.

Il tuo anticipo fa alcune cose. Ti aiuta a qualificarti per un mutuo e determina il tipo di mutuo per cui ti qualifichi. Se hai risparmiato almeno il 20% come acconto, non dovrai pagare l'assicurazione ipotecaria mensile. Se hai meno di quello salvato, lo farai. Costruendo un acconto maggiore, riduci il costo mensile della casa.

Un acconto più grande dà anche un segnale al tuo prestatore che ti avvicini alle tue finanze con prudenza. Molti istituti di credito incoraggiano questo offrendo un tasso di interesse più basso alle persone che hanno un acconto più grande. (L'acconto è solo un pezzo del puzzle e gli istituti di credito prenderanno in considerazione anche i tuoi debiti, reddito e punteggio di credito tra gli altri fattori.)

Hai accumulato circa $ 175,000 di risparmi che puoi sfruttare per un acconto e un acconto del 20% per gli appartamenti nella fascia di prezzo che hai menzionato sarebbe compreso tra $ 100,000 e $ 120,000. Probabilmente potresti permetterti di mettere meno giù, ma supponendo che non lo volessi, ciò ridurrebbe i tuoi risparmi rimanenti non pensionistici a circa $ 55,000. Non dimenticare di tenere conto anche dei costi di chiusura del prestito, oltre ad altre commissioni associate all'acquisto della casa.

Tuttavia, l'acconto non è lo stesso del tuo pagamento mensile. Per la maggior parte dei proprietari di case, è il pagamento mensile che determina se possedere una casa è davvero conveniente. Ciò include non solo il pagamento del capitale e degli interessi sul mutuo, ma anche le tasse sugli immobili, i costi assicurativi, le utenze e le quote associative dei proprietari di abitazione (se applicabile).

Dici che fare un budget per l'affitto è facile. Il budget per questi pagamenti mensili non è poi così diverso. La regola generale è che non dovresti spendere più di un terzo del tuo reddito per l'alloggio. Per te, ciò significherebbe circa $ 8,300 al mese. Pertanto, la maggior parte degli appartamenti ad Atlanta dovrebbe rientrare nel tuo budget.

Detto questo, dovresti mantenere un ampio fondo per i giorni di pioggia, soprattutto se sei proprietario di una casa, per evitare di andare in default sul tuo mutuo se il fondo finanziario dovesse cadere per te. Molti esperti finanziari suggeriscono di risparmiare abbastanza per coprire da tre a sei mesi di spese di soggiorno. Potresti essere leggermente inferiore a quello in base all'acconto che decidi di versare verso la casa, quindi potresti voler risparmiare un po' di più.

In generale, però, sei in una posizione finanziaria molto forte in questo momento. Non solo è molto lodevole, ma si spera che ti dia un po' di conforto che l'acquisto di una casa non rovini le tue finanze.

Sincronizzazione

Pianificare quando comprare una casa può essere complicato se sei un affittuario, come hai scoperto. I contratti di locazione non sono solo stupidi pezzi di carta che puoi strappare e ignorare. Sono documenti legali vincolanti.

Allo stesso tempo, posso assicurarti che molti affittuari rompono il contratto di locazione per comprare una casa. L'acquisto di una casa non avviene dall'oggi al domani. Anche dopo che un venditore ha accettato la tua offerta e il contratto è stato firmato, possono volerci mesi prima che la vendita si concluda effettivamente e tu ottenga le chiavi.

Due miei amici che hanno recentemente acquistato la loro casa si sono trasferiti dal loro appartamento un paio di mesi prima della fine del contratto di locazione. Nel loro caso, hanno deciso di pagare solo il resto dell'affitto rimanente e considerarlo una perdita. Potrebbe essere un'opzione per te.

Ma non dovresti esitare a parlare con il tuo padrone di casa e vedere se possono mettersi d'accordo con te. Il tuo contratto di locazione probabilmente indicherà ciò che devi se lo rompi: spesso le persone perderanno i loro depositi cauzionali, ma a volte il proprietario può imporre loro di continuare a pagare l'affitto fino a quando non viene trovato un nuovo inquilino. Controlla cosa dice il tuo contratto di locazione prima di parlare con il tuo padrone di casa.

Forse ti permetteranno di subaffittare l'appartamento dopo che te ne sarai andato, o forse potresti accettare di pagare uno o due mesi di affitto dopo aver lasciato l'unità per dare loro il tempo di mostrarlo ai potenziali inquilini. Se hai questa conversazione più vicina alla scadenza dell'attuale contratto di locazione, potresti anche discutere di passare a un accordo mensile per darti maggiore flessibilità.

Ovviamente qui non ci sono garanzie. Ma iniziare la conversazione ora è la strada da percorrere, quindi non dovrai preoccuparti di questo a lungo.

priorità

Nella tua lettera hai detto che volevi comprare un appartamento ad Atlanta da diversi anni. Rispondi tu stesso a questa domanda: perché?

È perché ami la città, vuoi mettere radici più permanenti e diventare un membro ancora più integrato della tua comunità? È perché vedi che gli affitti aumentano intorno a te e vuoi bloccare un pagamento mensile conveniente per continuare a vivere lì? È perché preferiresti investire nella casa in cui vivi piuttosto che arricchire le casse di un padrone di casa?

Tutte e tutte queste ragioni sono valide. Si spera che stabilire il motivo per cui si desidera acquistare la propria dimora ad Atlanta fornisca un po' di tranquillità.

Molti di noi cadono nella trappola di pensare all'alloggio da una prospettiva puramente finanziaria. E i soldi contano. Ma se il denaro fosse l'unica cosa che conta, molti di noi non comprerebbero mai una casa.

Un nuovo studio della società di analisi immobiliare Attom Data Solutions ha suggerito che possedere una casa era più conveniente che affittare solo nel 58% dei mercati a livello nazionale. Il rapporto ha persino classificato Atlanta come uno dei mercati di noleggio più convenienti del paese. E in effetti, la loro modellazione ha suggerito che era più conveniente affittare una casa che comprare per la maggior parte della città.

"L'acquisto di una casa può essere un buon investimento, risolve i costi a lungo termine del riparo e presenta alcuni vantaggi fiscali", osserva la Financial Planning Association. "Ma l'affitto può avere senso."

Il punto, però: rapporti come quello di Attom che dicono se sia meglio affittare o acquistare una casa in una determinata parte del paese sono utili come punto di partenza. Ma non sono universalmente applicabili. Nel rapporto di Attom, un mercato era migliore per l'affitto se l'affitto medio di una casa con tre camere da letto consumava una parte inferiore del salario medio locale rispetto al possesso di una casa simile.

Potresti non acquistare una proprietà con tre camere da letto. E il tuo stipendio è sicuramente al di sopra della media di Atlanta. Per te il calcolo è diverso. Se possedere una casa, o un appartamento, in questo caso, è importante per te, dovresti prendere in considerazione l'acquisto di uno. E se sei ancora preoccupato di poterti permettere uno, trova un pianificatore finanziario o un consulente che possa lavorare con te per stabilire un budget e creare un piano per garantire che il raggiungimento di questo obiettivo non rompa la banca. È spaventoso, lo so, ma credo che sarai grato di aver corso il rischio.