Sto comprando casa con mia madre di 74 anni, ma il mutuo sarà a mio nome. Come dovremmo intitolare la casa?

Gentile MarketWatch,

Vorrei vedere se potete darmi qualche consiglio sull'acquisto di una casa con mia madre che ha 74 anni. Sporrò $ 240,000 — utilizzando i proventi della vendita della mia casa — per la nuova casa e iniziando con un mutuo di $ 220,000. Il mutuo sarà solo a mio nome. Una volta che la casa di mia madre sarà venduta, mi darà parte dei suoi proventi della casa - $ 100,000, così posso rifondere il mio mutuo e abbassare la mia rata mensile.

Le nostre domande sono: come dovremmo intitolare la casa in cui vivremo entrambi? Dovremmo mettere entrambi i nostri nomi sulla casa con inquilini congiunti con diritto di sopravvivenza? Inoltre, i soldi che mi dà per mettere sul mio mutuo rifuso saranno considerati un regalo per me in cui dovrò pagare le tasse su di esso? C'è un modo per evitarlo? E la mia ultima domanda è: dovrei mettere anche mia figlia adulta sul titolo della casa, anche come inquilini congiunti con diritto di sopravvivenza, in modo che la casa possa essere sua quando mia madre ed io non siamo più su questa Terra?

Se non sei in grado di rispondere a queste domande, potresti dirmi se ho bisogno di parlare con un avvocato immobiliare, un avvocato fiscale o un CPA? Non sono sicuro a chi devo porre questo tipo di domande. Mi piace leggere la tua rubrica. Grazie per il vostro aiuto.

Cordiali saluti,

Andare a vivere con la mamma

"The Big Move" è una rubrica di MarketWatch che esamina i dettagli del settore immobiliare, dalla navigazione alla ricerca di una nuova casa alla richiesta di un mutuo.

Hai una domanda sull'acquisto o la vendita di una casa? Vuoi sapere dove dovrebbe essere la tua prossima mossa? Invia un'e-mail a Jacob Passy all'indirizzo [email protected].

Caro trasloco,

È molto carino che tu abbia intenzione di acquistare una casa con tua madre, poiché sono sicuro che le darà un senso di conforto man mano che invecchia e ha bisogno di maggiore assistenza. So che non hai chiesto la mia opinione su questo accordo, ma sarei negligente se non suggerissi di avere molte conversazioni franche tra loro in cui discutete delle vostre aspettative per la convivenza. Questo sarà un grande cambiamento per entrambi e, come per qualsiasi sistemazione di coinquilini, è meglio essere sulla stessa pagina in anticipo per garantire una convivenza pacifica.

Devo ammettere che sono confuso con la linea temporale che voi due avete scelto. A meno che non ci sia un motivo per cui acquistare la casa da soli per iniziare ha senso, non vedo perché voi due non aspettereste ancora un po' per acquistare la casa insieme, soprattutto se state pensando di essere entrambi a casa. atto. Mettere in comune le tue risorse in una sola volta potrebbe molto probabilmente consentirti di trarre vantaggio da un finanziamento migliore.

Un rifusione del mutuo può essere vantaggioso per molti proprietari di case. Ti consentirà di ridurre l'obbligazione di debito senza modificare il tasso di interesse o la durata del prestito. In un momento in cui i tassi dei mutui sono in aumento, potrebbe essere un'opzione migliore per molti proprietari di case rispetto a un rifinanziamento se il tuo obiettivo principale è ridurre l'importo del debito che hai in sospeso.

Ci sono alcuni svantaggi di questa strategia. Per cominciare, non tutti gli istituti di credito ipotecario lo consentono, quindi questo dovrà essere qualcosa da chiarire in anticipo. E anche se un prestatore lo consente, non può farlo per tutti i tipi di prestito. In particolare, i prestiti garantiti dal governo, inclusi i prestiti FHA e VA, non possono essere rifusi. E il prestatore ti addebiterà una commissione per la rifusione. Per questi motivi, alcuni mutuatari sceglieranno semplicemente di effettuare pagamenti extra per il proprio mutuo piuttosto che passare attraverso l'intero processo di rifusione.

Nella tua situazione, il contributo di tua madre potrebbe essere considerato un regalo se non è sul mutuo, anche se non saresti tu a pagarlo le tasse. Dovresti consultare un commercialista per ottenere il consiglio di un esperto, ma è probabile che abbia bisogno di presentare una dichiarazione dei redditi. Detto questo, a meno che non stia donando milioni di dollari a te e ad altri, è probabile che non dovrà mai pagare le tasse su quei soldi a causa dell'esclusione a vita.

Può essere sul titolo senza essere sul mutuo, ma non è necessariamente semplice. Se stai pensando di aggiungerla all'atto in seguito dopo aver acquistato la casa e aver acceso il mutuo, dovresti consultare un avvocato immobiliare. Alcuni istituti di credito includeranno clausole che stabiliscono che il prestito deve essere rimborsato per intero se vengono apportate modifiche significative al titolo della casa e vorrai che un esperto legale esamini qualsiasi contratto di mutuo per verificare se ciò sarebbe il caso qui.

Se invece stai pianificando di avere tua madre sull'atto dall'inizio senza averla sul mutuo, dovrai consultare il prestatore di mutui per ottenere la loro approvazione per questo accordo. Come spiega l'avvocato immobiliare di New York Victoria Spodek in un post sul blog, “La banca deve essere certa che i suoi interessi siano protetti, perché sta prestando una grossa somma di denaro. La capacità della banca di vendere la proprietà in caso di inadempienza è fondamentale per il loro modello e non presteranno denaro a meno che non siano protetti".

Il problema che può sorgere avendo più persone sul titolo, ma solo una sul mutuo, è che la proprietà della casa diventa complicata. Dal punto di vista del prestatore, tua madre avrebbe diritti sulla casa che potrebbero rendere difficile la vendita se andassi in pignoramento. Quindi ciò che i prestatori spesso fanno in uno scenario del genere, dice Spodek, è che entrambi i proprietari firmino il mutuo, mentre solo una persona firma la nota, che è la promessa di rimborsare il prestito. In questo modo, "se il prestito non viene pagato o va in default, la banca potrà comunque ricorrere alla vendita della casa per essere rimborsata", scrive.

Ancora una volta, potresti prendere in considerazione l'idea di avere tua madre iscritta nel mutuo. A meno che non abbia problemi di credito, il suo reddito e patrimonio aggiuntivi della previdenza sociale potrebbero aiutarti a ottenere un tasso migliore sul mutuo. Allevierebbe anche i problemi che sorgerebbero dal fatto che lei ripagasse il prestito quando la sua casa vendeva.

Per quanto riguarda il modo in cui intitoli la casa, penso che sia importante considerare perché desideri essere entrambi sul titolo e quali sono i tuoi obiettivi in ​​​​questo. Sembra chiaro che evitare la successione è importante per entrambi, ma l'affitto congiunto può comportare alcuni rischi. Ad esempio, se uno di voi si indebita e non può ripagarlo, i creditori potrebbero rivendicare la proprietà. Ecco anche perché aggiungere anche tua figlia al titolo potrebbe essere una mossa rischiosa.

Per tutti voi, mettere la casa in un trust vivente può avere più senso. Questo ti darà il controllo su cosa succede alla casa quando tu e tua madre morite, permettendovi di rimanere in casa mentre siete entrambi ancora vivi. Non solo la casa può passare facilmente a tua figlia, ma potrebbe evitare alcune tasse e tasse di successione. Avrai bisogno di assumere un avvocato per redigere il trust e strutturarlo adeguatamente per te, ma data la complessità della tua sistemazione abitativa questa potrebbe essere la migliore soluzione al tuo problema e fornire a te e a tua madre la certezza che sarai in grado di vivere in questa casa per il resto dei tuoi giorni.

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