L'inflazione immobiliare sta rallentando? Tendenze da cercare nel 2023

Punti chiave

• Molti fattori hanno contribuito al rapido aumento dei prezzi delle case e degli affitti negli ultimi anni.
• A causa del lungo processo dalla costruzione alla vendita di case, ci vuole tempo prima che l'inflazione immobiliare rallenti.
• Le prospettive per il 2023 sono nuvolose, con molti fattori che entrano in gioco.

Negli ultimi anni, la tendenza all'aumento dei prezzi delle case ha escluso molti aspiranti acquirenti dal mercato immobiliare. Alcuni sperano persino in un incidente immobiliare per consentire loro di acquistare una casa. Ecco perché l'inflazione immobiliare è aumentata negli ultimi anni e perché è improbabile un rallentamento, almeno nel breve termine.

Rapido aumento dei prezzi delle case

Mentre i prezzi delle case stavano aumentando prima della pandemia, questo evento del cigno nero ha aumentato la velocità per una serie di motivi.

Innanzitutto, la pandemia ha introdotto tutti al lavoro a distanza, dove potevi vivere ovunque, non solo a breve distanza dal tuo ufficio. Molte persone hanno lasciato aree metropolitane grandi e costose per le periferie e le aree rurali che avevano un costo della vita inferiore.

Un altro fattore è stato che gli investitori hanno approfittato delle condizioni di prestito agevolate, dei bassi tassi di interesse e dell'opportunità di aumentare il proprio patrimonio netto sulla carta. Hanno acquistato immobili da affittare a terzi. Poiché questa tendenza è diventata un modo popolare per guadagnare denaro, più persone hanno deciso di cimentarsi nell'acquisto e nell'affitto di proprietà per un reddito passivo.

A causa di problemi con la catena di approvvigionamento, durante la pandemia sono state costruite meno nuove case. Durante questo periodo, le case in costruzione sono state ulteriormente ritardate dai comuni locali che impiegano molto tempo per rilasciare i permessi. Anche se questi problemi si sono attenuati di recente, molti costruttori di case stanno sospendendo i progetti a causa dei timori di una recessione e della domanda debole.

Anche i prezzi delle materie prime per il legname hanno registrato un rapido aumento poiché i mulini e le industrie legate all'edilizia abitativa hanno dovuto riavviarsi dopo la chiusura durante la pandemia. Ci è voluto del tempo per attrezzare gli impianti di produzione, il che significava che le forniture per la costruzione di case scarseggiavano. Anche una tariffa sulle importazioni di legname canadese negli Stati Uniti ha reso il legname più costoso. La mossa aveva lo scopo di proteggere la catena di approvvigionamento di legname americana, ma è servita solo a rendere più costoso il costo finale di una nuova casa.

Anche i proprietari di case esistenti erano riluttanti a trasferirsi a causa dei bassi tassi di interesse e dei pagamenti mensili sui mutui esistenti. Ciò ha limitato l'offerta di case sul mercato, poiché il trasloco non aveva senso per molte famiglie poiché l'affitto o l'ipoteca sulle case di destinazione avrebbero allungato i loro budget.

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La maggior parte di ciò è stata stimolata dal contesto di bassi tassi di interesse guidato dalla Federal Reserve, dalle banche che hanno prestato denaro attraverso vari prodotti di debito e dal governo federale che ha fornito denaro di stimolo durante la pandemia. Gli individui si trovavano pieni di contanti e potevano facilmente acquistare proprietà di tutti i tipi a prezzi più alti. Ciò era evidente poiché molte persone hanno fatto offerte in contanti sulle case e hanno persino agitato le ispezioni. A loro volta, i venditori hanno trovato facile vendere le loro case a prezzi elevati.

Tutti questi fattori combinati hanno spinto i prezzi delle case a salire a livelli record. Gli aspiranti proprietari di casa potrebbero aver pensato che l'affitto sarebbe stata un'alternativa migliore. Tuttavia, anche i prezzi degli affitti hanno registrato picchi.

Rapido aumento dei prezzi degli affitti

Sono aumentati anche gli affitti. Con i prezzi delle case più alti, molte persone a basso reddito hanno trovato più difficile permettersi una casa. Anche molti salariati della classe media sono stati esclusi dal caldo mercato immobiliare. Alcune persone che potevano permettersi di comprare una casa hanno deciso di continuare ad affittare, aspettando che i prezzi delle case scendessero. La generazione Z lo è sperando in un incidente immobiliare come quella vissuta nel 2008.

Anche i prezzi degli affitti hanno avuto un impatto sui precedenti proprietari di case che hanno venduto le loro case a favore dell'affitto. Hanno venduto le loro case per realizzare l'apprezzamento e si sono rivolti all'affitto per un periodo fino a quando i prezzi delle case non si sono raffreddati prima di acquistare di nuovo. Poiché più persone sono state costrette o hanno scelto di affittare, gli affitti mensili sono aumentati.

Collegato a questo è stata l'esplosione di persone e imprese coinvolte nel mercato immobiliare in affitto. Alcuni investitori hanno acquistato case e le hanno affittate come affitti a lungo termine. Altri acquistavano case e le affittavano come affitti a breve termine su siti come Airbnb e VRBO. In entrambi i casi, l'obiettivo dell'investitore era il profitto, che ha avuto un impatto anche sui prezzi degli affitti.

La buona notizia è che il mercato degli affitti sta lentamente tornando alla normalità. Prima della pandemia, gli affitti in genere aumentavano fino all'autunno prima di diminuire per il resto dell'anno. Tuttavia, durante la pandemia, gli affitti sono diminuiti nella primavera dell'anno (poiché nessuno si muoveva durante il blocco) e in inverno, ma gli affitti sono diminuiti solo per un mese nel 2021.

Nel 2022 sembra essere tornato il tipico trend di calo dei prezzi degli affitti durante i mesi invernali. Ora abbiamo visto tre mesi consecutivi di ribassi, segnalando che il mercato potrebbe agire normalmente. Si noti che questo non significa che gli affitti diminuiranno in modo significativo andando avanti, piuttosto che il ritmo rapido dell'aumento mensile sta rallentando e sta tornando un normale mercato di aumenti e diminuzioni.

Perché l'inflazione immobiliare richiede tempo per rallentare

Gli aumenti dei tassi di interesse della Fed hanno causato un crollo della domanda nel mercato dei mutui per la casa quasi dall'oggi al domani, ma ci vuole tempo perché il mercato immobiliare in generale si indebolisca. Ci vogliono settimane per chiudere un mutuo, motivo per cui quando si acquista una casa, la maggior parte degli istituti di credito consiglia di bloccare il tasso. In questo modo, non sei obbligato a pagare una tariffa più alta se le tariffe aumentano durante il processo di chiusura.

Un altro motivo per cui ci vuole tempo perché il mercato immobiliare rallenti è dovuto alle aspettative di acquirenti e venditori. A causa degli alti prezzi richiesti delle case, molti venditori sono riluttanti ad abbassare i loro prezzi, sperando di ottenere più denaro possibile per le loro case. Gli acquirenti, invece, cercano un prezzo più basso. Ciò si traduce in una partita di scacchi nazionale che si svolge per settimane e mesi.

Infine, ci vuole tempo per aumentare l'inventario degli alloggi. Hai bisogno di proprietari di case esistenti che cercano di vendere e hai bisogno di costruttori di case che costruiscono molte nuove case. Il processo per acquistare terreni liberi, ottenere permessi, costruire case e venderle è lungo.

Combina tutti questi problemi e puoi capire perché il mercato immobiliare non subisce subito cambiamenti. Tutti questi fattori entrano nel mercato a velocità diverse, ma hanno un impatto significativo se messi insieme.

Tendenze da tenere d'occhio nel mercato immobiliare del 2023

La Federal Reserve ha frenato il mercato immobiliare quando ha iniziato ad aumentare il tasso sui fondi federali all'inizio del 2022. Ciò ha avuto l'effetto immediato di rendere i mutui più costosi. All'inizio del 2022, il tasso medio dei mutui a 30 anni negli Stati Uniti si attestava intorno al 3.5% prima di raggiungere un picco di poco superiore al 7% a novembre. Attualmente, il tasso fisso medio a 30 anni è superiore al 5%. Verso il 2023, molti esperti ritengono che i tassi ipotecari rimarranno tra il 6 e il 7% almeno per tutta la prima metà dell'anno prima di scendere sotto il 6% entro la fine dell'anno.

Mentre gli alti tassi ipotecari raffreddano il mercato immobiliare, anche i prezzi delle case hanno un impatto significativo. C'è stato un indebolimento della domanda, ma i prezzi delle case non sono diminuiti a livello nazionale. Ci sono aree all'interno del paese in cui i prezzi sono diminuiti, ma nel complesso non si prevede che i prezzi scendano. Rispetto al 2021, i prezzi sono ancora in aumento del 6%. Se i tassi ipotecari scendono, questo da solo renderà il pagamento mensile più conveniente ei prezzi non dovranno diminuire.

Anche altri fattori possono avere un impatto sul futuro del mercato immobiliare. I comuni di tutto il paese stanno aumentando le tasse sulla proprietà in linea con l'aumento del valore delle case, aggiungendo un altro problema di convenienza per gli acquirenti di case. Questi fattori potrebbero esercitare ulteriore pressione sui prezzi delle case.

L'inflazione ha intaccato anche il reddito delle persone. Con i prezzi più alti della maggior parte dei beni, molti hanno difficoltà a sbarcare il lunario. Quando ciò accade, meno persone sono aperte ad aggiungere il grande pagamento mensile che deriva dall'acquisto di una casa.

I timori di una recessione sono un altro fattore. Quando c'è la convinzione che l'economia peggiorerà, le persone sono riluttanti a fare acquisti importanti come una casa o un'automobile. Si chiedono se avranno ancora un lavoro e, se lo perdono, quanto tempo ci vorrà per trovarne uno nuovo.

I prezzi delle materie prime sono scesi dai loro livelli stratosferici e i problemi della catena di approvvigionamento si stanno attenuando, il che in genere significherebbe che i costruttori di case potrebbero iniziare ad aumentare l'offerta di case in vendita, contribuendo a stabilizzare i prezzi. Tuttavia, a causa della debole domanda nel mercato dell'acquisto di case, i principali costruttori di case hanno rallentato o interrotto i loro progetti di costruzione. Andando avanti, potrebbero riprendere alcuni progetti per rimanere in attività e ridurre il numero di case che intendono consegnare.

Conclusione

Nessuno sa con certezza cosa accadrà al mercato immobiliare. Lo scenario più probabile è che i rincari rallentino in modo più marcato e, in alcune aree del Paese, scendano leggermente. I tassi di interesse oscilleranno all'interno di un intervallo ristretto per il breve termine prima di scendere una volta che la Federal Reserve raggiungerà i suoi obiettivi di ridurre l'inflazione tra il 2 e il 3%.

Se stai cercando di acquistare una casa e trovarne una che soddisfi le tue esigenze, non dovresti aspettare di comprare, pensando che stia arrivando un crollo immobiliare. Le possibilità di questo sono improbabili. In futuro, man mano che i tassi di interesse diminuiscono, puoi rifinanziare e ridurre il tuo pagamento mensile, risparmiando denaro.

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