Sta rallentando il mercato immobiliare: previsioni Redfin 2023

Principali takeaways

• Con l'aumento dei tassi ipotecari e l'inflazione persistente, vi sono segnali di un rallentamento del mercato immobiliare
• L'intermediazione immobiliare Redfin prevede che le vendite di alloggi scenderanno al livello più basso dal 2011
• Prezzi elevati e tassi di costruzione inadeguati sosterranno probabilmente i prezzi, prevenendo una massiccia ondata di pignoramenti

Nell'ultimo anno, l'aumento dell'inflazione e l'impennata dei tassi di interesse si sono riversati nel turbolento mercato immobiliare.

Solo un anno fa, i tassi dei mutui si sono avvicinati ai minimi storici mentre i prezzi delle case sono aumentati vertiginosamente. Ora, i tassi di interesse si avvicinano al 7%, mentre i prezzi delle case sono aumentati di quasi il 40% da marzo 2022.

Non sorprende che quel livello di crescita domestica sia insostenibile nel mercato attuale. Ora, c'è la speranza che il mercato immobiliare stia rallentando, anche se gradualmente.

L'impatto del Covid-19 sul mercato immobiliare

Il Covid-19 ha registrato un numero considerevole sul mercato immobiliare.

Quando milioni di persone hanno perso il lavoro e l'economia ha rallentato sostanzialmente dall'oggi al domani, il governo ha risposto con uno stimolo senza precedenti. Gli assegni sono andati a quasi tutti i Tom, Rick e Mary. I tassi di interesse più bassi hanno ridotto quasi a zero il prezzo del debito. I tassi ipotecari sono scesi al minimo storico del 2.65% nel gennaio 2021.

E poi, le famiglie hanno cominciato a trasferirsi.

Tra le indennità di lavoro da casa e le persone che ridefiniscono le priorità della propria vita, le persone hanno cercato casa in nuove località. Il mercato immobiliare, stimolato da mutui incredibilmente convenienti, ha cominciato a scaldarsi. I valori sono aumentati vertiginosamente e presto la gente comune si è trovata a un prezzo fuori da uno dei mercati più caldi degli ultimi decenni.

L'impennata degli alloggi e dei canoni di locazione, combinata con un mercato del lavoro teso e problemi della catena di approvvigionamento, ha contribuito a un'inflazione eccezionale. Gli aumenti dei prezzi hanno raggiunto il picco del 9.1% nel giugno 2022. Per raffreddare i mercati di tutte le descrizioni, la Federal Reserve ha implementato aumenti dei tassi per aumentare il prezzo del debito e rallentare le spese.

Ora, il tasso di interesse di riferimento della Fed è vicino al 4% e con esso sono aumentati i tassi ipotecari.

Il mercato immobiliare sta rallentando?

La fusione di prezzi elevati e tassi elevati suggerisce che il mercato immobiliare dovrebbe essere in forte calo. E mentre parti del mercato immobiliare stanno rallentando, sembra che i cambiamenti potrebbero essere sorprendentemente graduali.

L'impennata dei tassi ipotecari fa la differenza

Con l'aumento del tasso sui fondi federali, anche i tassi dei mutui sono aumentati. (In alcuni casi, prima che gli aumenti dei tassi della Fed entrassero effettivamente in vigore.)

All'inizio di dicembre, i tassi dei mutui trentennali erano in media di quasi il 30%, oltre il doppio del tasso medio di gennaio 6.5. Sebbene siano molto al di sotto dei tassi del 2021% osservati negli anni '18, sono passati quasi 1980 anni da quando i tassi medi hanno superato il 15%.

Anche quando i prezzi delle case rimangono stagnanti, l'impatto di tassi così elevati è astronomico.

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Valori domestici e una carenza a lungo termine

Di solito, quando i tassi di interesse salgono, i prezzi delle case scendono per compensare. Sfortunatamente, questo non è stato il caso nel 2022.

Uno dei motivi principali è una semplice questione di domanda e offerta.

Anche prima che la pandemia colpisse, gli Stati Uniti erano alle prese con una carenza di alloggi. La National Association of Realtors (NAR) ha previsto nel 2021 che un enorme Da 5.5 a 6.8 milioni nuove case erano necessarie per colmare il vuoto.

Di conseguenza, i valori delle case potrebbero rimanere elevati. Anche se meno persone possono permettersi di acquistare, la carenza di offerta limiterà probabilmente il calo dei prezzi a livelli marginali. Detto questo, con un mercato del lavoro più sicuro e una migliore ammissibilità delle domande rispetto alla crisi del 2008, è improbabile che i pignoramenti colpiscano in massa.

Tuttavia, ciò non significa che i prezzi delle case non scenderanno o non scenderanno un po'.

Secondo l'indice S&P Case-Shiller, i valori delle case sono aumentati del 7.8% su base annua a settembre 2022. Tuttavia, tra giugno e settembre, i prezzi sono diminuiti del 2.6%, indicando che è in arrivo un certo sollievo.

Questi cali sono stati più pronunciati nelle città in cui le case hanno dovuto diminuire ulteriormente. San Francisco e Seattle hanno registrato cali trimestrali del 10%, mentre Denver e LA sono scivolate intorno al 5.6%.

Calo della domanda di mutui e vendite

Nonostante i tassi di interesse e i valori delle case ostinatamente alti, l'edilizia è in declino. I nuovi inizi di casa sono diminuiti dell'8.8% su base annua a ottobre, mentre le domande di nuovi permessi di casa sono crollate del 10% nello stesso periodo.

Anche le vendite di case esistenti hanno iniziato a calare.

Secondo l'Associazione nazionale degli agenti immobiliari, in attesa di vendita di case su proprietà esistenti è sceso del 4.6% in ottobre. Questo segna il quinto mese consecutivo di ribassi. Nel frattempo, le vendite di case esistenti precipitato 32% tra gennaio e ottobre 2022.

Complessivamente, le nuove richieste di prestito sono crollate di oltre il 41%, mentre le richieste di rifinanziamento hanno – non sorprende – è crollato di quasi l'90%.

Mark Zandi, capo economista di Moody's Analytics, riassume bene il mercato immobiliare statunitense: Sta "svanendo", riferisce.

Paul Ashworth, capo economista di Capital Economics, rispecchia questo punto di vista. Descrive l'attività del mercato immobiliare statunitense come "assolutamente decimata".

Le previsioni del mercato immobiliare di Redfin per il 2023

Il mercato immobiliare potrebbe rallentare un po', ma finora non si sono verificati cali annuali dei prezzi. Tuttavia, gli esperti del mercato immobiliare prevedono che non durerà per sempre.

Ad esempio, Morgan Stanley prevede che i prezzi medi delle abitazioni potrebbero diminuire fino al 10% tra giugno 2022 e l'inizio del 2024. Anche se quel numero sembra drastico, sono piccole patate rispetto al balzo dei prezzi del mercato del 40% dall'inizio del 2020.

In altre parole, gli esperti di Morgan Stanley non si stanno preparando a un incidente; piuttosto, una piccola correzione per riportare in linea un mercato surriscaldato.

E Redfin, un broker immobiliare nordamericano, ha compilato un elenco di previsioni per il mercato immobiliare nel 2023. Non tratteremo qui l'intero kit, ma solo i punti salienti.

Il punto principale: il mercato immobiliare statunitense ha già iniziato a rallentare e continuerà per almeno un altro anno.

Le vendite di case scenderanno ai minimi degli ultimi dieci anni

La prima grande previsione di Redfin è che le vendite di case diminuiranno di circa il 16% nel 2023, arrivando a circa 4.3 milioni. Anche le case di nuova costruzione dovrebbero diminuire di circa il 20%. Ciò porterebbe le vendite di case al livello più basso dal 2011, con una previsione di 32 famiglie vendute su 1,000 nel 2023.

I dati dell'intermediazione suggeriscono che alti tassi ipotecari, alta inflazione e una potenziale recessione manterranno le persone dove sono per ora. (Redfin prevede che le vendite potrebbero crollare fino al 27% se l'inflazione persiste più in alto o più a lungo del previsto).

Anche i tassi ipotecari diminuiranno

Redfin prevede inoltre che i tassi dei mutui fissi a 30 anni diminuiscano gradualmente nel 2023, chiudendo l'anno intorno al 5.8%. Questo calo potrebbe far risparmiare ai proprietari di casa una media di $ 150 al mese su una casa da $ 400,000. Tuttavia, il tasso di declino sia dell'inflazione che dei tassi di interesse dipende da come la spesa e la crescita (o il calo) del PIL nell'anno a venire.

Prezzi delle case volere declino

Complessivamente, Redfin prevede che i prezzi medi di vendita delle case negli Stati Uniti scenderanno di circa il 4% a $ 368,000 nel 2023. Sebbene gli alloggi rimarranno meno convenienti di quanto non fossero prima della pandemia a causa di tassi elevati e valori che superano la crescita dei salari, ciò segnerebbe comunque il primo calo annuale da allora 2012.

Gli analisti di Redfin ritengono che i prezzi scenderebbero di più se la crisi immobiliare non fosse così importante. Tuttavia, la società prevede che le nuove inserzioni diminuiranno per la maggior parte del 2023, mantenendo basse le scorte e sostenendo i prezzi.

Anche gli affitti diminuiranno

Redfin vede anche le tariffe di noleggio negli Stati Uniti in leggero calo nel 2023.

Nel mercato delle abitazioni unifamiliari, gli alti tassi di interesse promuoveranno la riluttanza dei proprietari di case a comprare e vendere, il che significa che gli affitti unifamiliari potrebbero diventare più comuni.

Nel frattempo, la costruzione plurifamiliare si trova a 50-anno alto, che inonderà il mercato con centinaia di migliaia di nuove unità nel 2023. Tale tendenza di crescita continuerà probabilmente poiché le unità plurifamiliari diventeranno più sensate dal punto di vista finanziario per i costruttori rispetto alle unità unifamiliari.

Il mercato immobiliare statunitense sta rallentando, gradualmente

L'acquisto di una casa è stato a lungo il sogno americano per eccellenza. Ma per le famiglie moderne intrappolate tra inflazione e tassi di interesse, quel sogno è in gran parte sfuggito alla loro portata.

Ma non sono solo i consumatori a risentire del mercato immobiliare odierno. Poiché l'attività immobiliare rallenta, i prezzi di acquisto rimangono ostinati e i valori locativi diminuiscono, gli investitori potrebbero vedere diminuire il potenziale di profitto dei loro investimenti.

A tale proposito, un mercato immobiliare in rallentamento può effettivamente significare buone notizie, poiché offre agli investitori l'opportunità di investire a un prezzo inferiore.

Naturalmente, Redfin ha previsioni anche su questo, suggerendo che molti investitori si ritireranno interamente a favore di iniziative più redditizie altrove. Altri rallenteranno la loro attività fino a quando il declino non passerà e i rendimenti futuri saranno meno distanti.

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