Non è troppo tardi per Cincinnati per adottare misure di densità abitativa

Una proposta molto modesta e utile per consentire più alloggi multifamiliari a Cincinnati è stato bocciato a marzo dal Consiglio Comunale. La proposta, offerto dal membro del consiglio Liz Keating, avrebbe rimosso i limiti di densità in alcune parti della città con regole di zonizzazione che consentono più alloggi e più persone. La proposta non avrebbe toccato le zone unifamiliari, cosa persa su una folla di oppositori che sembravano uccidere la proposta. Se fosse stata approvata, la proposta avrebbe beneficiato le nuove persone che si trasferivano a Cincinnati creando più offerta abitativa. Nonostante la sconfitta, in città è iniziata la discussione su come affrontare al meglio i prezzi delle case, con più o meno alloggi.

La battaglia di Cincinnati mi è fin troppo familiare, mi viene in mente il battaglia per la densità iniziata quando il mercato immobiliare ha iniziato a riprendersi dopo il crollo del 2008. Con lo svolgersi del secondo decennio del secolo, vicini unifamiliari arrabbiati si sono mobilitati contro la densità con una varietà di false piste: le nuove abitazioni erano troppo grandi, troppo piccole, brutte , troppo alto e bloccava la luce e l'aria. Inoltre, le nuove abitazioni decimerebbero la volta degli alberi della città. E, naturalmente, quello che hanno sempre proposto come rompicapo, non renderebbe gli alloggi più abbordabili. Le nuove abitazioni, hanno detto, sono troppo costose.

Un editoriale ospite nel Cincinnati Enquirer fa lo stesso punto.

“Attualmente non ci sono dati che supportino l'ipotesi che la zonizzazione a densità più elevata si traduca in minori costi abitativi. In effetti, studi sulle metriche di densità e accessibilità economica come il multiplo mediano (utilizzato dalle Nazioni Unite, dalla Banca mondiale e dal Joint Center for Housing di Harvard) mostrano che è vero il contrario. Gli alloggi ad alta densità in media sono più costosi!”

Beh, non è vero. C'è uno studio recente (Controllo della densità, apprezzamento del prezzo delle case e crescita degli affitti negli Stati Uniti), che conferma che, "nel settore multifamiliare, troviamo che il rapporto tra controllo della densità e crescita degli affitti è positivo: gli affitti crescono più rapidamente nelle aree con controlli rigorosi della densità, coerenti con i vincoli di offerta".

Un punto che tormenta questa discussione su più alloggi (che è la densità) non con conseguente riduzione dei prezzi complessivi è che le nuove abitazioni, come un nuovo maglione o un'auto nuova, sono sempre più costose del prodotto esistente. Quindi, se si guarda solo agli aumenti di densità sotto forma di nuove abitazioni aggiuntive, il prezzo medio sarà più alto e quei prezzi più alti spesso distorceranno la media complessiva. Tuttavia, nel complesso, quando il numero di nuove unità abitative aumenta, complessivamente e nel tempo, si ha a effetto positivo sul prezzo.

Insieme a questa conclusione di buon senso, c'è anche il fatto che gli appartamenti stanno diventando più piccoli. Come mai? Perché è ciò che le persone che vivono nelle città hanno voluto. Ecco di cosa ho scritto dimensione dell'unità e convenienza alcuni anni fa:

“Le dimensioni delle unità stanno diminuendo perché sempre più persone vogliono vivere in città densamente popolate dove la terra è scarsa. Quando la terra è scarsa sarà costoso. Acquistare e costruire su terreni costosi significa che anche gli affitti devono essere alti per razionalizzare il costo del terreno. Qual è la soluzione? Le unità di dimensioni più piccole risolvono questo problema perché i consumatori scambiano la metratura con un prezzo inferiore e gli sviluppatori ottengono una resa maggiore per piede quadrato sul loro investimento".

Infine, e forse in modo più significativo, la proposta di Keating è stata vigorosamente osteggiata dai vicini unifamiliari, uno dei quali ha sostenuto nell'editoriale che "i sondaggi di opinione mostrano che le case unifamiliari unifamiliari con un cortile e, in alternativa, le case a schiera nelle aree più dense che sono a pochi passi dai servizi, sono le opzioni preferite dalla maggior parte degli americani.

Prima della pandemia, tuttavia, questo semplicemente non era vero. Ricerca di Freddie Mac nel 2018 ha rilevato che, "sebbene il profilo ritenga che un numero crescente di affittuari creda che la propria situazione economica sia migliorata rispetto alla scorsa estate, rileva anche che i costi guidano sempre più le decisioni di noleggio". Sì, è vero, le persone sceglievano un alloggio in affitto perché è più conveniente. E più alloggi a Cincinnati lo renderebbero anche meno costoso.

E, ultimo ma certamente non meno importante, nulla nella proposta di Keating ha alcun effetto sulle zone unifamiliari esistenti. Perché dovrebbero essere così sconvolti? È ovvio per qualsiasi estraneo; quando l'alloggio è scarso e costoso si traduce in un trasferimento di denaro dalle tasche dei poveri sotto forma di affitti più elevati nel valore più elevato delle case unifamiliari. I vicini arrabbiati sembrano opporsi ai cambiamenti nei luoghi in cui non vivono perché aiuta i valori della loro casa. La scarsità di alloggi aiuta gli attuali proprietari a guadagnare valore.

La cattiva notizia è che i modesti aumenti di densità in zone già dense sono stati schiacciati da vicini unifamiliari arrabbiati e autorizzati a Cincinnati. Questo non è dissimile dagli oltraggi imposti dal Consiglio comunale di Seattle anni fa, riducendo densità in aree già suddivise in zone per densità. Questa "vittoria" per i vicini incoraggerà anche loro a fare questo. Tuttavia, la buona notizia è che non è troppo tardi per Cincinnati per imparare dagli errori di Seattle e apportare comunque le modifiche. Se il consiglio comunale di Cincinnati non impara questa lezione, sta consegnando le persone con meno soldi da spendere, per lo più affittuari, che dovranno affrontare l'aumento dei prezzi negli anni a venire.