Benvenuto nel podcast immobiliare di Benzinga. Oggi abbiamo Ryan Frazier, che è l'amministratore delegato della piattaforma di investimento immobiliare Case arrivate.
Ascolta questo episodio of Il pigro padrone di casa su Benzinga.
Kevin Vandenboss: Quindi, cosa è essenzialmente Arrived?
Ryan Frazier: È una piattaforma che rende facile per chiunque investire in immobili in affitto. E il modo in cui funziona è che gli individui possono acquistare azioni di singole case a partire da $ 100 a $ 10,000 o più, per quanto tu voglia investire in quella proprietà. E poi Arrived, si occupa di tutto il lavoro di gestione della proprietà. Quindi tutto, occupandosi della gestione della proprietà o delle operazioni di locazione del bene. E l'impatto è che gli investitori possono ancora scegliere come vogliono costruire il proprio portafoglio di singole proprietà in affitto. Possono investire quasi qualsiasi importo di capitale che desiderano e diversificare tra le proprietà.
E poi diventa un investimento passivo da lì, con Arrivato occuparsi della gestione.
Kevin Vandenboss: Com'è stata la domanda per gli investitori che investono in queste specifiche proprietà in affitto?
Ryan Frazier: Penso che sia qualcosa che è stato una sorpresa per noi è quanto sia stato notevole l'interesse per il fatto che abbiamo avuto quasi 100 persone iscritte per investire in proprietà e acquistare azioni di singole case.
E penso che abbiamo pensato che ci sarebbe voluto più tempo prima che le persone capissero il concetto di acquistare una quota di una proprietà in affitto. Ma penso che, poiché investire in frazioni di azioni e altre attività è diventato un po' più comune e più popolare, penso che le persone abbiano solo un posto nella loro mente in cui potrebbero capire.
Dicono "Ok, posso possedere una quota di questa proprietà. Otterrò i rendimenti proporzionali, il flusso di cassa dal reddito da locazione o qualsiasi crescita del valore della proprietà in base al numero di azioni che possiedo. E questo mi dà un maggiore controllo su quanto sto investendo e sulla possibilità di diversificare".
Per me e per i co-fondatori di Arrived, la nostra esperienza personale con il desiderio di investire in proprietà è stata il motore principale. Tra i miei venti e i trent'anni, mi stavo davvero muovendo. Non siamo mai stati nello stesso posto, abbastanza a lungo, dove aveva senso, investire per 5, 10+ anni, che è davvero ciò che è necessario nel settore immobiliare per superare il tipo di ostacolo dei costi di transazione per ottenere qualsiasi tipo di ritorno materiale. E quindi l'avevo messo in dubbio per un po'.
Perché deve essere così binario che risparmi per molti anni per questi acconti che spesso sono sei cifre al giorno d'oggi, e poi ti impegni con quella città o quella proprietà per sempre o davvero a lungo termine?
E quindi questa è l'idea per Arrived. Come guardiamo a queste barriere che impediscono alle persone di iniziare oggi a possedere immobili? Il capitale, gli impegni di tempo e le competenze richieste, e come possiamo abbassare la barriera all'ingresso? In modo che, se hai tempo e competenza, ma forse non la quantità di capitale per diversificare in tutte le proprietà che desideri, Arrived può facilitarti.
Non hai tempo per investire in nuovi mercati e costruire una presenza lì e vuoi essere in grado di diversificare. Arrivato può intervenire anche in quello scenario. Quindi si tratta davvero di prendere quei tre tipi di pietre principali che impediscono alle persone di investire tempo e competenze di capitale e renderlo molto conveniente per iniziare.
Kevin Vandenboss: Come puoi offrire questi investimenti a investitori non accreditati?
Ryan Frazier: Questa è stata una parte molto importante di Arrived. La missione di Arrived è assicurarsi che questi investimenti siano accessibili a chiunque voglia investire in immobili in affitto. Solo il 7% delle persone in questo paese possiede investimenti immobiliari al di fuori della loro residenza principale.
Questo è un enorme divario in termini di numero di persone che hanno potuto investire.
Parte di questo è stato lavorare su questo sulla base dell'esperienza del prodotto. Quindi la possibilità di acquistare azioni implicava l'assunzione di una parte maggiore del lato lavorativo della gestione degli investimenti in modo che più persone si sentissero a proprio agio nell'investire.
Ma l'altra parte era assicurarsi che gli investitori non accreditati potessero investire, il che significa che le persone che non hanno un patrimonio netto superiore a $ 1 milione o un reddito annuo superiore a $ 200 o $ 300. E per farlo significava lavorare con la SEC per quasi un anno e adottare questo modello ai sensi del regolamento A+ che ha sostanzialmente creato questo processo di IPO di una singola casa. La piattaforma Arrived oggi è una piattaforma per la gestione di queste IPO domestiche individuali. E siamo passati attraverso un processo ai sensi del regolamento A+ in cui la SEC ha esaminato e qualificato le nostre offerte in modo che possiamo renderle disponibili.
Ogni volta che metti a disposizione investimenti per investitori non accreditati, c'è un limite molto più alto per la divulgazione. E quindi abbiamo molte informazioni disponibili sul nostro sito Web per ogni proprietà. Cose come i fattori di rischio, i dati finanziari, di conseguenza forniamo anche rendiconti finanziari certificati annuali per le nostre proprietà che vengono esaminati anche dalla SEC.
Quindi abbiamo davvero speso il tempo per seguire quel processo, per assicurarci che fosse ampiamente accessibile. Avere queste offerte strutturate in questo modo fornisce alcune opzioni per la liquidità in cui le persone possono accedere alla liquidità sui loro investimenti nel tempo, se lo desiderano.
In realtà queste due cose, supportare gli investitori non accreditati e supportare alcune delle future opzioni di liquidità che stiamo costruendo ora, sono state davvero il motivo per cui abbiamo seguito quel percorso A+ regolamentare quando stavamo progettando il prodotto e lavorando con la SEC.
Kevin Vandenboss: Perché qualcuno dovrebbe voler entrare in questo mercato adesso? Temi che il mercato immobiliare possa crollare?
Ryan Frazier: Penso che sia stato sicuramente un periodo interessante nel mercato negli ultimi 18 mesi circa mentre attraversavamo la pandemia di COVID e abbiamo visto che ci sono stati molti impatti sul mercato immobiliare da quello che abbiamo visto che le persone si sono trasferiti da questi centri urbani dove si trovano, valutando più spazio che stanno valutando di avere si stanno spostando un po' al di fuori di un nucleo e sono disposti a, spendere per comprare una casa o sono alla ricerca della qualità.
Case in affitto che offrono più spazio diverso da questi condomini in cui vivevano prima allo stesso tempo, la Fed stava cambiando i tassi di interesse portandoli, ai minimi storici, a zero sul tasso dei fondi federali. Ma abbiamo visto che i tassi dei mutui stavano scendendo al di sotto del 3% e queste due cose, tra gli altri fattori, hanno davvero causato un'accelerazione del mercato immobiliare, con un apprezzamento dei prezzi.
Abbiamo visto un apprezzamento del prezzo che probabilmente non è sostenibile a lungo termine dove vedrai un apprezzamento del prezzo del 15%-20% + all'anno. Questo non è solo ciò che abbiamo visto nel mercato immobiliare o nelle monofamiliari storicamente è una media, più simile a un apprezzamento del prezzo del 4% all'anno, storicamente.
E pensiamo che oggi sul mercato, quando alcuni di questi tipi di tendenze e cambiamenti hanno iniziato a stabilizzarsi, probabilmente ci vedremo tornare più a quella media storica. Abbiamo visto la FED aumentare i tassi di interesse per cercare di compensare ciò che stiamo vedendo in termini di inflazione. E penso che questo faccia sembrare il costo del prestito molto più alto di 12 mesi fa. Ma penso che la realtà sia che siamo ancora molto al di sotto di quello che eravamo dieci anni fa. E quindi penso che il mercato stia ancora valutando cosa significa per l'accessibilità economica delle abitazioni e come reagirà il mercato.
Dal nostro punto di vista, siamo ancora molto entusiasti di investire nello spazio unifamiliare. Penso che ci siano molti vantaggi per l'attività in cui hai, gli investitori istituzionali che ora si sono spostati nello spazio, hai alcune cose che stanno rendendo davvero difficile aggiungere più offerta, l'alto costo del lavoro, l'alto costo di materiali.
Ci sono persone che negli ultimi due anni hanno bloccato questi tassi di interesse storicamente bassi. Quindi ora hai questo tipo di blocco dei tassi di interesse che impedirà a una maggiore offerta di entrare nel mercato. Le persone sono meno disposte a rinunciare alla propria casa e ai tassi ipotecari ad essa collegati.
Quindi pensiamo che ci sia ancora una grande resilienza nel mercato immobiliare. Non ci aspettiamo, a nostro avviso, di assistere a un grave crollo immobiliare, ma prevediamo che il rapido apprezzamento dei prezzi tornerà a un tipo normale di base. In generale, quando pensiamo ai prodotti Arrived, che investono in azioni di case anziché acquistare un'intera casa da soli, ci rendiamo davvero conto che fornisce l'accesso alla media dei costi in dollari, che è la possibilità di aggiungere dollari di investimento gradualmente su base mensile, trimestrale , o una base annuale che non è mai stata realmente possibile prima nella proprietà diretta di immobili quando si acquistano intere case. E ogni casa è una decisione finanziaria così massiccia. Puoi davvero diffonderlo.
E penso che tolga un po' l'importanza di cercare di cronometrare il mercato perché penso che sia sempre molto difficile e ti permetta di calcolare i costi in dollari nel tempo e diversificare in diverse città e tempi e diversi tipi di proprietà, che nel complesso, aiuta a ridurre alcuni dei tuoi rischi.
Kevin Vandenboss: Insieme all'aumento dei prezzi delle case, abbiamo ovviamente visto un aumento dell'affitto a un tasso più elevato in alcune aree. Dove lo vedi andare?
Ryan Frazier: Penso che tu trovi che l'affitto tenda a seguire l'inflazione supponendo che l'inflazione sia correlata a una maggiore attività economica. Penso che parte dell'inflazione che stiamo vedendo sia più correlata ad alcuni dei problemi della catena di approvvigionamento, che penso facciano parte di ciò che sta rendendo difficile l'attuale contesto economico. Ma in generale, pensiamo che gli affitti probabilmente seguano questo.
L'altra cosa da tenere a mente è che se i tassi di interesse continuano a salire o addirittura rimangono al punto in cui sono, ciò cambia il tipo di accessibilità relativa di una rata mensile del mutuo o della proprietà di una proprietà in cui vivi contro affitto. E spesso queste cose funzionano in una sorta di punto di equilibrio. Quindi stavo vedendo un articolo la scorsa settimana che, con l'aumento dei tassi di interesse, aumenta il costo di possedere una residenza principale. E mentre lo fa, questo fa sì che più persone decidano di affittare perché stanno facendo quel compromesso di accessibilità. "Voglio pagare $ 700 in più al mese per questa casa in cui voglio vivere o preferirei affittare per un altro anno o due e risparmiare un po' di soldi?"
E quindi penso che questo tipo di cose imponga anche dove si muovono i mercati degli affitti. Ma sembra che i mercati degli affitti siano leggermente aumentati.
Kevin Vandenboss: Ci sono mercati in particolare che stai vedendo particolarmente attraenti in questo momento?
Penso che quando guardiamo ai mercati, stiamo guardando, dove c'è una crescita a un livello semplice in cui guardiamo i dati sulla popolazione\ stiamo assistendo a un aumento delle persone che si trasferiscono in quella città? Sono questi luoghi desiderabili in cui vivere, dove hanno infrastrutture grandi e sufficienti per supportarlo? E stiamo esaminando alcune delle prime 100 città oggi, siamo in 19. E stiamo continuando ad aggiungere altre città rapidamente. Penso che probabilmente avremo 40 anni entro la fine dell'anno. E poi solo chiamando alcune di quelle che, vorremmo forse alcune di quelle a cui la gente non penserebbe naturalmente, perché penso che ci siano alcune città in cui ci troviamo, diciamo Nashville che ha appena visto, come crescita demografica e molto interesse culturale per quel mercato.
Ma poi ci sono altri mercati che sono più leggermente il tipo di città emergenti che stanno vedendo una rapida crescita della popolazione, ma forse sono più vicine alle prime 100 città rispetto alle prime 25. Guardiamo al nord-ovest dell'Arkansas Fayetteville, Bentonville , dove c'è proprio una crescita economica così forte trainata dal fatto che Walmart ha sede lì.
E poi tutti i partner aziendali di Walmart che hanno uffici lì. E stanno facendo un sacco di investimenti nella regione. E di conseguenza, abbiamo assistito a una forte domanda di immobili in affitto. E quindi penso che sia un mercato interessante. Alcuni altri che esaminiamo sono Indianapolis ha avuto un'economia forte e fondamentale e penso che ci siano alcuni modelli migratori da Chicago che stanno guidando un po' questo, ma è stato un mercato che abbiamo seguito da vicino e abbiamo iniziato a investire . E poi Chattanooga nel Tennessee, dove è diventato un bel lavoro a distanza, un intero hub in quella regione ha la connessione Internet più veloce del paese, un fatto divertente così grande per quei lavoratori a distanza che si trasferiscono in quella zona. Ma penso che tu ne stia vedendo alcuni. Città leggermente più piccole, ma emergenti che hanno un grande potenziale di crescita in cui siamo stati entusiasti di iniziare ad aggiungere alcune risorse e rendere disponibili per gli investitori.
Kevin Vandenboss: Cosa significa scegliere in quali case investirai?
Ryan Frazier: Le persone che visitano il sito Web noteranno che spesso sono case più nuove e tipi di proprietà e affitti di alta qualità. A nostro avviso, questi forniranno maggiori opportunità di flusso di cassa durante l'intero periodo, solo perché hanno meno bisogno di manutenzione. La maggior parte delle nostre proprietà sono più recenti del 2010. Nessuna manutenzione differita o qualcosa del genere. E se stiamo acquistando una casa più vecchia, in genere eseguiamo qualsiasi tipo di importante miglioramento o ristrutturazione degli impianti prima di renderli disponibili sulla piattaforma.
E ancora, questo è davvero per cercare di fornire questi flussi di cassa forti e sostenibili. Un enorme vantaggio di proprietà in affitto è avere quell'accesso coerente al flusso di cassa nel nostro caso sono i dividendi. Quindi paghiamo questi dividendi su base trimestrale. Per le nostre proprietà, paghiamo, in media, probabilmente tra il 3% e il 7% su base annua. E questo dipende solo dal mercato e forse da quanta leva c'è sulla proprietà.
Le persone desiderano davvero un posto fantastico in cui vivere, che affittino o meno. E per qualsiasi motivo, penso che sia stata più la tendenza a rinviare la manutenzione. Quindi penso che questo ci renda una risorsa unica quando condividiamo le proprietà che abbiamo con potenziali affittuari in questi mercati.
Nel tempo, Arrived può supportare qualsiasi tipo di asset. Crediamo davvero in questo segmento del monofamiliare e siamo davvero concentrati sull'aggiunta di città per consentire alle persone di diversificare, ma in futuro aggiungeremo nuovi tipi di asset.
Kevin Vandenboss: Quali sono le prospettive di Arrival Homes?
Ryan Frazier: Abbiamo un sacco di cose in serbo. Penso che una delle cose che siamo più entusiasti di mettere a disposizione degli investitori sia l'accesso ad affitti a breve termine come Airbnbs.
Tante persone hanno potuto sperimentare, Airbnb e VRBO e l'esperienza del noleggio a breve termine. Ma pochissimi, anche meno degli affitti a lungo termine sul lato della proprietà, sono stati in grado di partecipare al lato della proprietà di queste economie come host e accedere all'economia che può derivare dall'essere un host di queste proprietà in affitto a breve termine.
Pensiamo di poter risolvere i continui impegni di tempo, che sono persino superiori agli affitti a lungo termine per gli investitori in modo che possano accedere a questa economia locativa a breve termine. Quindi è quello che abbiamo qui a breve termine, probabilmente alla fine di questa estate.
Kevin Vandenboss: Qual è il modo migliore per gli investitori per assicurarsi di poter accedere a queste nuove proprietà una volta che saranno disponibili sulla piattaforma?
Ryan Frazier: Il modo migliore è registrarsi e creare un account con Case arrivate e puoi farlo attraverso il nostro sito web.
E una volta che lo fai, ricevi una notifica di nuove proprietà che stanno arrivando nuove risorse e puoi decidere quando è il momento giusto o quali sono le proprietà giuste in cui investire.
Il settore immobiliare ha continuato a fare quello che fa, che in generale storicamente offre un flusso di cassa stabile, un valore stabile della proprietà, una crescita nel tempo e una buona copertura dall'inflazione. E se puoi inserire l'asset con una visione a lungo termine, una visione pluriennale, allora quelle cose si manterranno.
Anche se vediamo un calo dei valori degli immobili, hai comunque un grande flusso di cassa in arrivo che aiuta a fornire una certa resilienza ai rendimenti complessivi. E quindi penso che per queste cose e solo per le caratteristiche del settore immobiliare molte persone siano state interessate ad aggiungere di più al proprio portafoglio immobiliare negli ultimi due mesi.
E abbiamo davvero cercato di assicurarci di mettere a disposizione risorse sufficienti per consentire alle persone di investire. Come ho già detto, abbiamo avuto quasi 100 persone che si sono registrate e hanno iniziato a creare account e iniziare a investire in proprietà. E probabilmente abbiamo finanziato proprietà in affitto per un valore di oltre 20 milioni di dollari solo negli ultimi due mesi. E stiamo mettendo a disposizione diverse nuove proprietà ogni settimana per stare al passo con gli investitori. E nel frattempo, rimaniamo molto selettivi su ciò che acquistiamo con le città in cui ci troviamo oggi, sottoscriviamo qualcosa come 50,000 proprietà al mese e facciamo offerte su meno dello 0.1% di esse. E poi, quelli che vinciamo sono le proprietà che mettiamo a disposizione della gente.
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Fonte: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html