La vendita immobiliare di Kohl sul tavolo dopo che le trattative per l'affare sono andate in pezzi

Kohl potrebbe non vendere la sua attività dopo tutto. Ma ora sta cercando di vendere alcuni dei suoi immobili, invertendo i suoi posizione precedente.

Il rivenditore venerdì ha annunciato di aver interrotto i colloqui di accordo con il proprietario di The Vitamin Shoppe Gruppo in franchising, confermando quanto riportato dalla CNBC di giovedì sera. Invece, ha detto Kohl, continuerà a operare come una società pubblica autonoma.

Kohl's per mesi ha subito pressioni da parte di aziende attiviste, tra cui Macellum Advisors, per prendere in considerazione una vendita dell'azienda, in gran parte per sbloccare il valore legato agli immobili di Kohl.

Macellum ha sostenuto che Kohl's dovrebbe vendere parte dei suoi immobili e riaffittarli come un modo per sbloccare il capitale, in particolare durante i periodi difficili. Kohl, invece, ha resistito alle cosiddette operazioni di leaseback di vendita, almeno su scala così ampia.

La società ha completato un piccolo accordo di vendita e retrolocazione all'inizio della pandemia di Covid, secondo Peter Boneparth, presidente del consiglio di Kohl. Ha riconosciuto un guadagno di 127 milioni di dollari vendendo e affittando i suoi centri di distribuzione e distribuzione e-commerce di San Bernardino.

Venerdì, tuttavia, Kohl's ha esplicitamente notato nel suo comunicato stampa che il suo consiglio sta attualmente rivalutando i modi in cui il rivenditore può monetizzare i suoi immobili. Franchise Group aveva pianificato di finanziare una parte dell'acquisizione di Kohl vendendo una parte degli immobili di Kohl a un'altra parte e poi affittandola di nuovo. Questo probabilmente ha dato a Kohl's un'idea del tipo di valore che potrebbe ottenere per i suoi negozi fisici e centri di distribuzione di proprietà.

"Ora hai un ambiente in cui il finanziamento è cambiato così tanto che potrebbe in effetti essere più interessante utilizzare il settore immobiliare come veicolo di monetizzazione", ha detto Boneparth alla CNBC in un'intervista telefonica.

"Quando lo combini con quello che pensiamo siano i livelli delle azioni, diventa un esercizio molto diverso rispetto a un precedente ambiente di finanziamento", ha spiegato. "Non è un segreto che Kohl's abbia una grande risorsa in bilancio: il settore immobiliare".

Al 29 gennaio, Kohl possedeva 410 sedi, ne affittava altre 517 e gestiva 238 dei suoi negozi. Tutti i suoi immobili di proprietà erano valutati a poco più di $ 8 miliardi a quel tempo, mostra un deposito annuale.

I fautori di accordi di vendita e retrolocazione sostengono che è un modo conveniente per le aziende di trovare fondi da destinare alla crescita futura, a condizione che ci sia un acquirente per l'immobile. Ma lascia anche al venditore la necessità di adempiere agli obblighi di locazione poiché affitterebbe la proprietà che ha appena venduto.

Questi contratti di locazione potrebbero diventare molto più difficili da rompere e gli affitti possono fluttuare tra i mercati. Kohl's ha affermato nel suo deposito annuale che un tipico contratto di locazione di un negozio ha una durata iniziale da 20 a 25 anni, con opzioni di rinnovo da quattro a otto anni.

Nel 2020, Big Lots ha raggiunto un accordo con la società immobiliare di private equity Oak Street raccogliere $ 725 milioni dalla vendita di quattro centri di distribuzione di proprietà dell'azienda e dalla loro locazione. Ha dato al rivenditore big-box liquidità aggiuntiva durante l'inizio della crisi Pandemia del 19 Covid.

Anche in 2020, Bed Bath & Beyond completato una transazione di vendita e retrolocazione con Oak Street, in cui ha venduto circa 2.1 milioni di piedi quadrati di immobili commerciali e ha guadagnato $ 250 milioni. Mark Tritton, l'amministratore delegato di Bed Bath all'epoca, pubblicizzò l'accordo come una mossa per raccogliere capitali da reinvestire nell'azienda. Ora, però, Bed Bath sta affrontando un'altra crisi di liquidità a causa del crollo delle vendite e Tritton è stato estromesso dal suo ruolo all'inizio di questa settimana.

Oak Street aveva in programma di offrire finanziamenti al Franchise Group in un accordo di Kohl, secondo quanto riferito in precedenza dalla CNBC, secondo una persona che ha familiarità con le discussioni. Un rappresentante di Oak Street non ha risposto alla richiesta di commento della CNBC.

Kohl's venerdì ha riaffermato il suo piano per condurre un riacquisto accelerato di azioni da $ 500 milioni entro la fine dell'anno. Ha ridotto la sua guida alle entrate per il secondo trimestre fiscale, citando un recente indebolimento della domanda dei consumatori a causa di un'inflazione elevata da decenni.

"Chiaramente oggi il consumatore è ancora più sotto pressione", ha detto alla CNBC Michelle Gass, CEO di Kohl, in un'intervista telefonica. “Non ne siamo immuni... ma Kohl's è sinonimo di valore. E in momenti come questo è più importante che mai amplificare quel messaggio”.

Ha aggiunto che le collaborazioni di Kohl con Amazon e Sephora rimangono al loro posto e fanno parte della strategia a lungo termine dell'azienda per conquistare nuovi clienti.

"La conclusione del processo del consiglio è stata assolutamente la risposta giusta", ha detto.

Le azioni di Kohl sono scese di oltre il 20% venerdì per raggiungere il minimo di 52 settimane. Le azioni del Franchise Group sono recentemente scese di circa il 9%, toccando anche il minimo di 52 settimane.

Macellum non ha risposto alla richiesta di commento della CNBC.