Come altri stati, il Rhode Island ha un problema abitativo.

Come molti altri stati, il Rhode Island ha un problema abitativo. Secondo Zillow, il valore tipico di una casa nello stato è di $ 418,708, un aumento del 34% dall'estate del 2020. Una nuova proposta autorizzerebbe lo stato a costruire alloggi pubblici sovvenzionati per ottenere unità più convenienti sul mercato. Sebbene ben intenzionato, questo piano non affronta le norme restrittive sull'uso del suolo che sono la causa principale degli alti prezzi delle case.

Un paio di fatture della Rhode Island House creerebbero un fondo rotativo da 50 milioni di dollari finanziato da titoli di stato ventennali e una banca fondiaria di terreni di proprietà del governo, che potrebbero essere entrambi utilizzati dalle autorità locali per l'edilizia abitativa per costruire e gestire unità abitative multifamiliari. Almeno il 20% delle unità deve essere accessibile alle famiglie che guadagnano il 20% o meno del reddito mediano dell'area e un altro 50% deve essere accessibile alle famiglie che guadagnano l'10% o meno del reddito mediano dell'area. Le restanti unità potrebbero essere affittate al prezzo di mercato e parte di tali entrate verrebbe utilizzata per sovvenzionare le unità più convenienti.

Diverse autorità locali per gli alloggi e sindacati sostengono le proposte, sostenendo che il settore privato non è in grado di soddisfare le esigenze abitative del Rhode Island. Nella misura in cui questo è vero, è perché il Rhode Island, come molti altri stati, rende estremamente difficile costruire alloggi. Secondo Freedom in the 50 States del Cato Institute, il Rhode Island è al 42° posto^nd nella regolamentazione dell'uso del suolo ed è stato costantemente negativo in questa categoria negli ultimi 20 anni.

I luoghi con meno regolamenti sull'uso del suolo e una suddivisione in zone più flessibile hanno prezzi delle case più bassi e una crescita degli affitti più lenta. Le normative sull'uso del suolo come i limiti di densità, i limiti di altezza, le dimensioni minime dei lotti, i requisiti di parcheggio e le complicate regole di arretramento impediscono agli sviluppatori di costruire più alloggi, in particolare alloggi più convenienti.

Anche le normative restrittive sull'uso del suolo ostacolano il processo di filtraggio. In un mercato immobiliare che funziona correttamente, le unità abitative costose si deprezzano nel tempo e diventano più convenienti man mano che vengono costruite nuove unità. Le famiglie a reddito più elevato si trasferiscono nelle unità più nuove e più costose, rendendo le unità più vecchie disponibili per le famiglie a reddito medio-basso. Diversi studi dimostrano che il processo di filtraggio funziona fintanto che i governi consentono la costruzione di nuove abitazioni.

Il Rhode Island dovrebbe liberalizzare le sue normative urbanistiche e sull'uso del suolo per incoraggiare la costruzione di più alloggi finanziati privatamente prima di utilizzare i dollari dei contribuenti per sovvenzionare gli alloggi di proprietà pubblica. Il Mercatus Center della George Mason University ha compilato un elenco di riforme abitative sensate, tra cui l'uso del suolo, la finanza e le riforme edilizie, che rendono gli alloggi più economici e più facili da costruire.

Se dopo queste riforme è ancora necessario un sostegno pubblico, ci sono modi migliori per fornirlo piuttosto che utilizzare unità a tasso di mercato per sovvenzionare unità più convenienti. Questo metodo di sovvenzione incrociata funziona solo in luoghi in cui i prezzi di mercato sono già elevati e si prevede che rimangano elevati. Se i prezzi di mercato sono ragionevoli (cioè vicini al costo di costruzione) non c'è denaro in eccesso per sovvenzionare altre unità. Quindi schemi di sovvenzioni incrociate richiedere prezzi di mercato elevati poiché quei prezzi più elevati sono necessari per compensare continuamente il costo delle unità sovvenzionate.

Se i governi sovvenzionano gli alloggi, dovrebbero dare i soldi direttamente alle persone. Costruire unità sovvenzionate in luoghi particolari intrappola le famiglie a basso reddito in certe aree. Se si verificano opportunità di lavoro o altri cambiamenti economici, le famiglie nelle unità sovvenzionate potrebbero non essere in grado di trarne vantaggio perché sono intrappolate nei quartieri in cui esistono gli alloggi sovvenzionati. Buoni o benefici in denaro che le famiglie a basso reddito possono portare con sé quando si trasferiscono forniscono la flessibilità necessaria.

Questo è il modo in cui i governi forniscono altri benefici. Nel Supplemental Nutrition Assistance Program (SNAP o buoni alimentari) il governo non produce il proprio cibo né gestisce i propri negozi di alimentari per aumentare la dieta delle persone a basso reddito. Permette al settore privato di produrre e distribuire il cibo e fornisce il sussidio direttamente alle persone per aiutarle ad acquistarlo. Ciò consente alle persone di scegliere le opzioni alimentari che funzionano meglio per loro invece di costringerle ad acquistare determinati alimenti prodotti dal governo in negozi speciali di proprietà e gestiti dal governo, il che limiterebbe drasticamente le loro opzioni.

I legislatori del Rhode Island sono giustamente preoccupati per l'offerta abitativa del loro stato, ma la soluzione non è coinvolgere maggiormente il governo. L'uso del suolo e altre riforme che rendano più facile ed economico costruire più alloggi aiuterebbero a tenere sotto controllo i prezzi senza richiedere un centesimo ai contribuenti. E se è ancora necessaria l'assistenza del governo, dare i soldi direttamente alle famiglie offre loro maggiore flessibilità e opzioni. La riforma degli alloggi è importante e il Rhode Island dovrebbe prendersi il tempo per farlo bene.