Guarda all'interno dei lussuosi condomini di Los Angeles alla ricerca di prezzi record

Due sviluppatori in California stanno cercando di attirare un acquirente disposto a fare qualcosa che nessun altro acquirente ha mai fatto prima nella storia di Los Angeles: pagare tra $ 50 milioni e $ 100 milioni per un condominio. 

Un accordo vicino a quelli che chiedono i prezzi infrangerebbe un record nella Città degli Angeli, dove nessuna singola unità condominiale è mai stata venduta per più di $ 22.5 milioni, secondo i registri pubblici.  

Un gigantesco appartamento duplex situato al 9000 West 3rd Street a Beverly Hills ha un prezzo di $ 75 milioni. 

Un LA, come viene chiamato l'attico, è arrivato sul mercato a luglio. Si estende sugli ultimi due piani del Four Seasons Private Residences Los Angeles, parte di un progetto condominiale ultra-lusso della Genton Development Company che comprende 59 unità su 12 piani.

È la prima residenza Four Seasons indipendente del Nord America e si trova dall'altra parte della strada rispetto all'omonimo hotel. Secondo il sito web dell'edificio, la residenza gioiello della corona offre quasi 13,000 piedi quadrati di superficie abitabile interna e quasi 6,000 piedi quadrati di spazio esterno.

L'attico, che appare completamente arredato nei rendering utilizzati per commercializzare l'unità, viene effettivamente venduto "scatola bianca", il che significa che un acquirente prenderebbe possesso dell'unità come un guscio non finito. Ciò significa niente cucina, niente bagni, niente lavori di fresatura, niente infissi. È così vuoto che Billy Rose, co-fondatore di The Agency RE e agente di co-listing dell'accordo, può essere visto con il suo team in un video di marketing in sella a biciclette attraverso il vasto spazio grezzo.

All'attuale prezzo richiesto, l'unità incompiuta è di oltre $ 5,700 al piede quadrato. Rose ha detto che i costi di finitura della CNBC variano ampiamente a seconda del gusto dell'acquirente, ma $ 8 milioni è una stima approssimativa. Alcuni acquirenti, ha detto, in realtà preferiscono la consegna della tela bianca in modo da poter personalizzare la residenza secondo i propri gusti personali. 

I servizi dell'edificio includono pasti e pulizie in residenza, un privato Teatro IMAX da 19 posti con accesso a film in prima visione e proiezioni private, un centro fitness progettato dal nutrizionista e trainer di celebrità Harley Pasternak, una piscina con cabine private e il personale del Four Seasons a tua completa disposizione, secondo il sito web.

L'altro attico ultra costoso che raggiunge l'aria più rarefatta di Los Angeles si trova all'8899 di Beverly Blvd a West Hollywood. Ha un prezzo richiesto di $ 50 milioni che può essere sovradimensionato fino a $ 100 milioni.

L'edificio di 10 piani e 40 unità, progettato dallo studio di architettura Olson Kundig, è stato sviluppato da Townscape Partners. L'ultimo piano è diviso in due attici di dimensioni simili, uno a est e l'altro a ovest.  

Secondo il broker Fredrik Eklund di Douglas Elliman, che rappresenta lo sviluppo e recentemente ha portato la CNBC in un tour dell'attico est, la residenza con quattro camere da letto e cinque bagni si estende su circa 6,450 piedi quadrati, con soffitti di 14 piedi. Ha pareti di pannelli di vetro motorizzati che scivolano via per accedere ad altri quasi 1,500 piedi quadrati di spazio esterno sul balcone avvolgente.  

A differenza di One LA, l'unità PHE viene consegnata finita. attualmente è allestito con arredi di ASH Staging. Non sono inclusi nel prezzo richiesto di $ 50 milioni, che arriva a oltre $ 7,700 al piede quadrato.  

Lo sviluppatore deve ancora elencare ufficialmente uno dei due attici all'ultimo piano, ma ha testato l'appetito del mercato per PHE almeno da aprile. Fu allora che lo sviluppatore iniziò a commercializzare l'unità con un prezzo di $ 50 milioni in una cosiddetta campagna sussurrata, un termine che di solito descrive il marketing del passaparola utilizzato per fare acquisti in una residenza fuori mercato.

In questo caso, Townscape Partners ed Eklund hanno sussurrato a voce piuttosto alta l'accordo alla stampa per mesi. Il team sta contemporaneamente acquistando un affare fuori mercato ancora più costoso che abbina entrambi gli attici all'ultimo piano come una combinazione con una richiesta di $ 100 milioni.

La residenza combinata posizionerebbe il suo proprietario nel punto di osservazione più alto di West Hollywood. In coppia, gli attici offrono otto camere da letto, 10 bagni e quattro cucine, ognuna delle quali include una cucina principale e una adiacente cucina per il personale.

Secondo Eklund, il pacchetto porta il metraggio totale degli interni a circa 13,000 piedi quadrati con ulteriori 6,000 piedi quadrati all'esterno. I servizi dell'edificio includono un'area esterna di oltre 12,000 piedi quadrati con piscina, caminetti e zona pranzo. C'è anche un'area fitness e uno studio di yoga, e un raffinato ristorante sarà presto disponibile.

Al livello sotterraneo si trovano le cosiddette stalle automobilistiche, termine usato da Eklund per descrivere il garage di lusso dell'edificio. L'area di parcheggio comprende luci soffuse, pavimenti in piastrelle a spina di pesce e posti auto nascosti dietro porte scorrevoli in legno e acciaio. 

Il broker ha detto alla CNBC che un paio di posti auto qui costano $ 750,000, ma come parte degli accordi sull'attico lo sviluppatore avrebbe offerto alcuni posti gratuitamente. Comprenderebbe anche una hall privata solo attico a livello del garage con vista sul garage, oltre a posti a sedere e ascensori che possono portare gli ospiti dell'attico direttamente all'ultimo piano. 

La domanda da $ 100 milioni qui è: uno di questi sviluppatori troverà un acquirente disposto a spendere ovunque vicino a quel tipo di pasta per un condominio? 

Il prezzo più alto di tutti i tempi mai raggiunto per una vendita di un condominio a Los Angeles è stato al The Century Condos di Century City, dove un attico di 9,300 piedi quadrati ha chiuso per $ 22.5 milioni, o poco più di $ 2,400 al piede quadrato, nel 2015, secondo i registri pubblici analizzati da Jonathan Miller, presidente di Miller Samuel Appraisers and Consultants. 

The Century, che è stato completato nel 2009, è alto 42 piani con 140 unità ed è stato progettato da Robert AM Stern Architects. Lo sviluppo detiene anche il record per il condominio più costoso venduto lo scorso anno quando l'attore di "Friends". Secondo quanto riferito, Matthew Perry ha venduto il suo condominio di quasi 9,300 piedi quadrati per $ 21.6 milioni, o poco più di $ 2,300 al piede quadrato. 

Che ci crediate o no, lo stesso edificio ha battuto un altro record nel 2010, quando la vedova del leggendario produttore televisivo Aaron Spelling, Candy Spelling, ha speso un record di 34.8 milioni di dollari in due unità contigue, che ha poi unito. Il suo mega affare si estendeva su 15,500 piedi quadrati a un prezzo per piede quadrato di quasi $ 2,250. 

Alle richieste attuali, un potenziale acquirente di One LA o degli attici all'8899 di Beverly Blvd dovrebbe fare un salto da gigante rispetto ai record stabiliti al The Century. Mentre Miller ha detto che i mercati immobiliari della CNBC in genere non fanno mosse drastiche come questa, questo genere di cose ha successo prima a Los Angeles.

L'esempio a cui fa riferimento è un frammento dell'inventario di alloggi unifamiliari della città noto come ville ultra-lusso. Negli ultimi dieci anni, queste case hanno improvvisamente raggiunto vendite che hanno sfondato la soglia dei 50 milioni di dollari e l'hanno sostenuta. Ora il livello di prezzo un tempo inimmaginabile viene violato regolarmente nel mercato delle specifiche di fascia alta.

"È un sottoinsieme del mercato più ampio che non ha una connessione lineare o diretta con quello che prima era il mercato del lusso", ha affermato Miller.

Secondo Miller, un picco improvviso in una sottocategoria abitativa come le case specifiche può verificarsi quando gli sviluppatori convincono gli acquirenti di aver creato un nuovo prodotto immobiliare così diverso da quello che esisteva prima che dovrebbe richiedere un premio significativo.

"È l'inizio di un nuovo set di dati", ha affermato Miller.

Rose chiama il nuovo inventario di condomini super-lusso di Los Angeles "2.0", un'ondata di appartamenti che descrive come più moderni, lussuosi e ricchi di comfort rispetto a qualsiasi inventario di condomini che l'ha preceduto. Crede che questi siano alcuni dei motivi per cui le unità dovrebbero imporre prezzi più alti rispetto all'ondata precedente, che secondo Rose include le vendite da record al The Century Condo.

Finora la teoria 2.0 di Rose è supportata da una recente vendita presso The Pendry Residences, un altro progetto di condominio di lusso a West Hollywood, dove un'unità di 2,700 piedi quadrati è stata venduta per $ 13 milioni e ha superato $ 4,800 a piede quadrato. Questo è ora il prezzo più alto per metro quadrato ft mai raggiunto per un condominio a Los Angeles. Questo record è più del doppio del prezzo per metro quadrato raggiunto in ciascuna di queste tre migliori vendite al The Century Condo.

Eklund crede che il suo elenco di sussurri da $ 100 milioni possa e infrangerà un record di prezzo a Los Angeles. Quello che è già successo a New York aiuta. A Central Park, ha detto, i condomini dei trofei hanno superato i $ 10,000 e persino $ 12,000 al piede quadrato. 

“Succede spesso, quindi Los Angeles è ancora sottovalutata? A lungo termine, forse”, ha detto Eklund.

Nell'ultimo decennio, i dati del servizio di quotazione multipla mostrano che più di 140 unità a New York sono state vendute per $ 35 milioni, rispetto a zero a quel livello a Los Angeles. Ma Miller aggiunge un enorme avvertimento: i due mercati condominiali sono molto diversi. Sebbene abbia affermato che la vendita di Pendry è chiaramente un segno, questo nuovo mercato dovrebbe fornire molte più transazioni per determinare se è sostenibile. 

In altre parole: gli sviluppatori di One LA e gli attici dei trofei all'8899 Beverly si trovano in un territorio inesplorato. 

"Questo è un nuovo segmento di mercato", ha detto Miller. "Quindi dovremo vedere come reagiscono i consumatori".