Molti americani sono così innamorati della proprietà della casa che potrebbero dimenticare che ci sono altre opzioni di investimento immobiliare, forse migliori.
Possedere una casa offre riparo, potenziale di apprezzamento, detrazioni fiscali e altri vantaggi. Altre scelte immobiliari si espandono su gran parte di questo, tranne per il fatto che non forniscono un tetto sopra la testa.
Le proprietà in affitto sono una possibilità, così come i REIT o fondi comuni di investimento immobiliare, insieme ai fondi immobiliari. Diversificazione, potenziale di profitto e altri vantaggi sono disponibili con queste scelte, anche se le specifiche variano.
La proprietà della casa può essere una scelta valida, ma con i tassi di interesse elevati e il valore di molte proprietà in forte aumento, è un'opzione insostenibile e persino preoccupante per alcuni potenziali acquirenti, ha affermato Jeremy Pagan, analista immobiliare presso il ricercatore Morningstar.com. "Può essere spaventoso immergere i piedi nell'acqua della proprietà della casa", ha detto.
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NAREIT, la National Association of Real Estate Investment Trusts, descrive le case occupate dai proprietari più come un bene di consumo che come un investimento perché queste abitazioni non producono reddito ma richiedono ai proprietari di far fronte a una serie di spese correnti. Non tutti sarebbero completamente d'accordo con questa descrizione, ma le proprietà in affitto, i REIT e i fondi immobiliari sono chiaramente investimenti. Ecco come si confrontano:
Tempo, impegno e controllo
Se non ti dispiace sporcarti le mani, possedere direttamente case in affitto può essere un buon modo per procedere. Non che tu abbia letteralmente bisogno di sbloccare i bagni o dipingere i muri graffiati, ma almeno dovresti essere in grado di supervisionare i lavoratori che svolgono tali compiti. A meno che non assumi un gestore della proprietà, dovresti anche aspettarti di trattare con gli inquilini, dalla gestione delle domande di locazione alla riscossione dell'affitto.
I REIT sono società che gestiscono i propri portafogli immobiliari. I REIT commerciano nel mercato azionario, quindi chiunque acquisti azioni non ha bisogno di essere coinvolto nel processo di gestione della proprietà. I fondi immobiliari sono ancora più lontani da tutto ciò e acquistano invece azioni REIT insieme alle azioni di costruttori di case, società di costruzioni e così via.
A nuovo studio scritto da Pagan a Morningstar suggerisce che le proprietà in affitto potrebbero essere una buona scelta per i pensionati, alcuni lavoratori autonomi e altri con il tempo, l'esperienza e la volontà di supervisionare direttamente le proprietà. Al contrario, i professionisti impegnati potrebbero preferire REIT o fondi, per i quali è necessaria molta meno supervisione.
Rischio e diversificazione
Possedere una singola casa in affitto offre poca diversificazione, poiché possederesti un tipo di proprietà in un'unica posizione geografica. Puoi espanderlo possedendo più affitti, preferibilmente distribuiti in diverse aree. I benefici di riduzione del rischio della diversificazione aumentano notevolmente attraverso i REIT e i fondi immobiliari.
Ma mentre un singolo REIT potrebbe possedere centinaia di proprietà, spesso si concentrano in un unico settore, che si tratti di complessi di appartamenti, edifici per uffici, parchi industriali, ospedali o altro. Un REIT quindi non avrà la stessa diversificazione di un fondo immobiliare con partecipazioni in vari tipi di attività. Alcuni fondi immobiliari diventano addirittura globali con investimenti in nazioni estere.
Molti REIT hanno generato rendimenti a lungo termine corrispondenti o superiori a quelli del mercato azionario in generale, ma occasionalmente vengono anche colpiti, come è accaduto nel 2022 a causa dell'aumento dei tassi di interesse. Ad esempio, secondo NAREIT, i REIT che detengono proprietà industriali, residenziali e di self-storage sono diminuiti di oltre il 25% in media per l'anno. I REIT da ufficio hanno sofferto ancora di più, con una perdita media di quasi il 38%, poiché la tendenza del lavoro da casa ha svuotato molti edifici.
Benefici fiscali dell'investimento immobiliare
La tassazione degli immobili è di per sé un argomento complesso e gli immobili in affitto sono trattati in modo significativamente diverso dai REIT e dai fondi immobiliari.
Con le proprietà in affitto, i proprietari possono detrarre una serie di spese tra cui riparazioni, tasse sulla proprietà, interessi ipotecari, assicurazioni, spese di gestione, ammortamento e spese di viaggio da e verso la proprietà. Se il reddito da locazione supera i tuoi costi, paghi le tasse sulla differenza. Quando vendi una proprietà, dovresti affrontare le tasse su qualsiasi profitto e l'ammortamento effettuato nel corso degli anni deve essere recuperato, il che significa che le tasse si applicherebbero a tali importi. L'Internal Revenue Service descrive i numerosi dettagli fiscali degli immobili in affitto in Pubblicazione IRS 527.
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In qualità di investitore in un REIT o in un fondo immobiliare, non ti occuperesti di tutto ciò. Piuttosto, il tuo coinvolgimento fiscale sarebbe simile a quello con altre azioni o fondi comuni di investimento o fondi negoziati in borsa, in quanto dovresti affrontare le tasse sui dividendi più i guadagni se vendi con profitto. Una caratteristica notevole dei REIT è che sono tenuti a pagare quasi tutto il loro reddito netto agli azionisti. I dividendi tendono quindi ad essere elevati, il che può essere il benvenuto, soprattutto se sei in una fascia fiscale bassa.
Se possiedi REIT o fondi immobiliari all'interno di un conto pensionistico individuale o di un piano 401 (k) sul posto di lavoro, le tasse vengono differite su eventuali dividendi reinvestiti. Ma quando alla fine prelevi denaro, si applicano le tasse. Come notato, i REIT commerciano nel mercato azionario e sono trattati come la maggior parte degli altri titoli dal punto di vista fiscale.
Fabbisogno di cassa e prestiti
Per acquistare anche una proprietà in affitto moderata, potresti aver bisogno di decine di migliaia di dollari per un acconto, forse di più, e dovresti affrontare commissioni di intermediazione e una lunga lista di costi di chiusura. Poi ci sono continue necessità di assumere appaltatori, pagare le tasse sulla proprietà e l'assicurazione, eventualmente pagare il mutuo e così via. Tutto ciò richiede un sacco di soldi, anche se il reddito affluirebbe man mano che gli inquilini pagano l'affitto.
Con i REIT e persino i fondi immobiliari, le esigenze di liquidità sono molto diverse. Le quote in questi investimenti in genere costano qualche migliaio di dollari, forse meno, e non è necessario anticipare denaro aggiuntivo. In effetti, è spesso possibile acquistare quote di REIT o fondi immobiliari tramite un piano pensionistico 401 (k) sul posto di lavoro, in piccoli incrementi che potrebbero includere fondi corrispondenti all'azienda.
Non c'è nemmeno un mutuo, il che significa nessun processo di richiesta, nessun pagamento mensile e nessun impatto sul tuo record di credito. Per contro, tali fattori si applicherebbero agli immobili in locazione acquistati con prestiti.
Potenziale di apprezzamento e liquidità
I valori immobiliari storicamente sono aumentati nel tempo, sia che si tratti di singole case, condomini, parchi industriali, edifici per uffici, magazzini e ospedali, tra gli altri. Tuttavia, come ha notato Pagan, i rendimenti possono variare notevolmente in base al tipo di proprietà e alla posizione geografica, anche in base al quartiere o alla strada.
I prezzi REIT riflettono i valori degli immobili posseduti. Ma poiché i REIT sono titoli scambiati in borsa, anche i loro valori sono influenzati da ciò che gli investitori sono disposti a pagare. Puoi acquistare o vendere azioni REIT praticamente in qualsiasi momento, fornendo una liquidità molto maggiore rispetto al processo spesso lungo delle transazioni di proprietà in affitto.
Ora potrebbe essere un buon momento per acquistare REIT e fondi immobiliari, con i prezzi di molti tipi di proprietà che sono diminuiti drasticamente lo scorso anno sotto l'assalto dell'aumento dei tassi di interesse. Man mano che i tassi di interesse si stabilizzano ulteriormente o iniziano a scendere, "ciò dovrebbe essere vantaggioso per i REIT", ha affermato Pagan.
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Questo articolo è originariamente apparso su Arizona Republic: Immobiliare: cosa sapere sugli investimenti in immobili in affitto, REIT
Fonte: https://finance.yahoo.com/news/looking-investment-options-heres-know-155249731.html