Incontra la startup coreana di affitti di appartamenti che interrompe un mercato immobiliare rovente

In qualità di membro fondatore di WeWork Labs, il braccio di rischio del gigante degli spazi per uffici condivisi, Matthew Shampine ha contribuito a trasformare il mondo degli immobili commerciali. Ora sta affrontando il mercato immobiliare residenziale della Corea del Sud ricco di depositi, un affitto alla volta.

LVivere in appartamenti angusti e inaccessibili rimane una realtà poco affascinante per molti adulti. Quando Matthew Shampine, il cofondatore coreano-americano e CEO della startup di affitti di appartamenti Dongnae, si è trasferito a Seoul con la moglie e la figlia appena nata, ha visto un'opportunità per rimodellare quella realtà in Corea del Sud.

"Volevo davvero, davvero fare qualcosa che avrebbe avuto il maggiore impatto sul maggior numero di persone", afferma Shampine, 39 anni, in una video intervista. "Puoi chiedere a chiunque qui, ma i coreani hanno una forte affinità con gli immobili residenziali ... possiamo cambiare l'intera esperienza, fino in fondo, e soddisfare le loro esigenze".

Nata in Corea del Sud, Shampine è stata adottata negli Stati Uniti ed è cresciuta nel New Jersey. Nel 2007, è tornato in Corea per una conferenza di adozione coreano-americana e si è riconnesso con la sua famiglia biologica. Lì, ha reso una missione quella di tornare per sempre e fare del bene per il paese.

Shampine è entrata a far parte di WeWork nel 2011 e ha cofondato WeWork Labs, l'incubatore di startup della società di condivisione di uffici. Nel 2018 è diventato direttore generale di WeWork Korea, dove ha incontrato il cofondatore di Dongnae Insong Kim, che ricopre il ruolo di chief strategy officer dell'azienda.

Insieme, la coppia ha lanciato Dongnae con sede a Seoul nel 2020, con l'obiettivo di rendere il trasloco in un appartamento più conveniente e accessibile. Il suo prodotto chiave, Dongnae FLEX, offre immobili in affitto a breve termine, completamente arredati con depositi bassi, attraenti per neolaureati o viaggiatori incapaci di riscuotere i depositi esorbitanti - fino a 350 mesi di affitto, afferma la startup - che sono in genere richiesto dagli appartamenti della Corea.

"Il modo in cui è nato il nostro prodotto è consentire alle persone di vivere gli appartamenti che desiderano", afferma Shampine. "Sblocchiamo tutte queste nuove opzioni perché non sei limitato dalla quantità di denaro che hai messo da parte per un deposito."

Finora, Dongnae ha aperto le sue porte a sia locale che internazionale investitori. Il suo round di finanziamento della serie A da 21 milioni di dollari a marzo includeva NFX, che ha sostenuto artisti del calibro di Lyft e Doordash, e MetaProp incentrato sul proptech, un sostenitore di Airbnb, insieme al più antico fondo di investimento coreano Daol Investment e Hana Financial. Il capitale fresco ha portato il finanziamento totale della startup a circa 34 milioni di dollari, dopo il round iniziale di 4.1 milioni di dollari nel dicembre 2020 e il round iniziale di 700,000 dollari dell'anno precedente. Dongnae ha rifiutato di rivelare la sua valutazione attuale.

"Gli immobili residenziali sono la più grande classe di attività qui in Corea", ha affermato Kyung Kuk-hyun, amministratore delegato di Daol Investment, in una dichiarazione sull'ultimo finanziamento di Dongnae. "L'incredibile crescita di Dongnae, unita alle solide partnership finanziarie con le principali istituzioni finanziarie, rendono questo investimento avvincente".

Oltre l'80% della ricchezza delle famiglie coreane è nel settore immobiliare, rispetto a circa il 35% negli Stati Uniti, ma la proprietà di una casa si è rivelata sempre più difficile. Il prezzo medio di un appartamento a Seoul, la capitale del Paese e la città più popolosa, è raddoppiato tra il 2017 e il 2021, superando il milione di dollari. L'edilizia abitativa ha costituito un fulcro degli ultimi dibattiti presidenziali della Corea, con il neoeletto presidente Yoon Suk-yeol impegnandosi a raffreddare il mercato e costruire 2.5 milioni di nuove case a livello nazionale nei suoi cinque anni di mandato.

Il noleggio non è sempre un'alternativa più semplice. Il mercato coreano degli alloggi in affitto si basa in gran parte su jeonse, un sistema di pagamento unico che richiede agli inquilini di fornire ingenti depositi anticipati. Conosciute come "denaro chiave", queste somme forfettarie rappresentano fino all'80% del prezzo di vendita di un'unità: il prezzo medio per gli appartamenti a Seoul era di circa $ 516,000 ad agosto, mentre alcuni distretti potrebbero raggiungere fino a $ 572,400, secondo i dati di KB Kookmin Banca.

La pratica diffusa di contrarre prestiti per sbloccare "denaro chiave" si aggiunge all'aggravarsi della crisi del debito delle famiglie della Corea, che a giugno ha superato il 104% del PIL coreano. Tra i primi cinque istituti di credito del paese, il debito Jeonse ha raggiunto $ 106.4 miliardi lo scorso giugno, rispetto ai $ 37.8 miliardi di quel mese nel 2017. Oltre la metà dei prestiti in essere proveniva da adulti tra i 20 ei 30 anni, che dovevano $ 63 miliardi.

Sempre più coreani stanno uscendo dal sistema di noleggio ad alto deposito. Delle 258,313 transazioni di locazione totali per appartamenti e case ad aprile, il 50.4% di esse riguardava affitti mensili, non jeonse, secondo il Ministero coreano del territorio, delle infrastrutture e dei trasporti, il primo mese dal 2011 in cui jeonse non ha condotto transazioni.

Shampine collega l'allontanamento da jeonse alle esigenze in evoluzione dei giovani professionisti, che stanno ripensando gli ideali tradizionali di matrimonio, educazione dei figli e proprietà di una casa. Oltre alla sensazione "liberatoria" di vivere senza debiti, gli affitti di proprietà a breve termine offrono a questi adulti l'opportunità di esplorare modalità di vita più indipendenti e flessibili, dando priorità alle loro carriere o amicizie: il distretto scolastico di un appartamento è meno importante della sua vicinanza a lavoro o posizione in un "quartiere alla moda", dice.

"Per le persone tra i 20 ei 30 anni, l'idea di essere indipendenti dai propri genitori è diversa dall'essere indipendenti in termini di non avere un coinquilino", afferma Shampine. “Potete lavorare entrambi insieme e avere davvero un appartamento fantastico. In passato, qui in Corea, le tue opzioni erano o vivere in uno spazio di co-living davvero piccolo o in un officetel (un edificio con uffici e unità residenziali) senza alcun servizio.

Dongnae è nata come piattaforma di annunci per potenziali affittuari per prenotare visite con agenzie immobiliari, ma ha avuto un successo limitato. Shampine afferma che il suo team non prevedeva "dinamiche culturali" che frenassero la domanda per il loro prodotto. "Ci siamo resi conto che qui in Corea è molto facile andare in qualsiasi complesso di appartamenti in giro per la città, o avere una sorta di collegamento con un intermediario, per chiedere un tour quando vuoi", ha detto. "Quindi il concetto di passare attraverso un'app e prenotare [un tour] per il prossimo fine settimana non sembrava proprio così attraente."

L'iniziale mancanza di successo ha portato a riflessioni "buone e sane", anche se dolorose, sul modello di business, afferma Shampine. Le conversazioni con clienti, broker e membri del team sul campo hanno informato l'obiettivo di Dongnae di "diventare la fornitura, invece di cercare la fornitura". Nel luglio dello scorso anno, Dongnae è passata dagli elenchi di appartamenti agli appartamenti con servizi. Al termine del suo ultimo finanziamento, la startup ha affermato che le sue proprietà comprendevano 60 complessi di appartamenti, ora ne coprono 80, in 12 distretti di Seoul.

Guardando al futuro, Dongnae prevede di espandere i propri servizi per la casa offerti ai residenti, attingendo al fiorente mercato coreano dei mobili e dei prodotti per lo stile di vita. Altre startup che sviluppano soluzioni per gli spazi abitativi hanno riscontrato un notevole successo. A maggio, piattaforma di interior design oCasa ha raccolto 182 milioni di dollari per diventare l'ultimo unicorno coreano, con una valutazione di circa 1.6 miliardi di dollari.

Shampine spera di inaugurare un cambiamento culturale più ampio. "Quando rifletto personalmente su come WeWork abbia cambiato gli immobili commerciali qui, dall'affitto di spazi e dal co-working agli ambienti reali all'interno degli uffici, spero davvero che saremo in grado di fare qualcosa di simile da una prospettiva residenziale", afferma Shampine. "Rendendolo un'esperienza migliore... per gli intermediari, per i proprietari e soprattutto per gli inquilini."