I mega palazzi subiscono massicci tagli di prezzo alle aste immobiliari

Quando le mega ville in vendita a prezzi elevati languiscono sul mercato - tentacolare, appariscente e incapace di attirare un acquirente - alcuni proprietari si rivolgono a un'opzione a doppio taglio: un'asta immobiliare.

Il blocco dell'asta può spostare rapidamente le proprietà dei trofei con cartellini del prezzo degni di sangue dal naso, dopo anni di inattività. Ma arriva con una dura realtà.

Un'asta può fungere da metaforica ghigliottina immobiliare, tagliando a metà o peggio i prezzi richiesti gonfiati, secondo una revisione della CNBC sulle recenti vendite.

Le tre case più costose mai vendute all'asta sono state messe in vendita ciascuna negli ultimi 14 mesi. E mentre ogni transazione ha portato a un'offerta finale strabiliante, le tre ville hanno visto i loro prezzi richiesti originali ridotti in media del 70%, lasciando sul tavolo un totale di $ 600 milioni.

È uno sfortunato destino che potrebbe affliggere un dermatologo diventato sviluppatore e l'imminente appuntamento della sua casa con il banditore.

Il dottor Alex Khadavi, un famoso dermatologo di Los Angeles, sperava in una rapida vendita e in un grande giorno di paga quando finalmente ha completato un palazzo di 21,000 piedi quadrati che ha richiesto sette anni e decine di milioni di dollari per svilupparsi.

Ma poco più di un anno da quando l'ha messo in vendita - con un cartellino del prezzo con una serie di 7 fortunati a $ 87,777,777 - i sogni del dottore di incassare vengono schiacciati da una montagna di debiti, fatture di appaltatori non pagate, procedure fallimentari e problemi con la legge. 

Ora è a corto di fortuna, denaro e tempo. 

Khadavi, che ha presentato istanza di protezione dal fallimento secondo il capitolo 11 circa due settimane dopo aver messo la casa sul mercato, non ha perso il senso dell'umorismo, però.

"La casa è stretta tra miliardari e io sono il ragazzo più povero del quartiere", ha detto alla CNBC con una risata.

Khadavi ha ammesso di aver avuto problemi con lo sviluppo della residenza di lusso che comprende sette camere da letto, 11 bagni e caratteristiche esagerate come un ascensore industriale con involucro di vetro, una gigantesca galleria di automobili, una cabina per DJ invisibile che si erge dal marmo pavimento alimentato da idraulica sotterranea, e un sistema audiovisivo ad alta tecnologia per la proiezione di una collezione NFT dentro e fuori casa.

"È diventata una passione e un'ossessione, ed è costata più di quanto pensassi", ha detto Khadavi.

Spettacolo pubblico Khadavi ha pagato $ 16 milioni nel 2013 per il lotto al 777 di Sarbonne Road, che includeva una casa esistente che ha successivamente demolito. Poi è arrivata una serie di accordi di finanziamento a sette cifre, incluso un considerevole prestito nel 2020 per $ 27 milioni. 

Quei nove anni hanno portato anche una tempesta di problemi finanziari intorno alla proprietà, inclusi avvisi di inadempienza, un privilegio del governo, l'incombente minaccia di vendite di fiduciari e due privilegi di meccanico depositati da appaltatori che affermavano di non essere mai stati pagati per i loro servizi.

Inoltre, l'anno scorso Khadavi è stato arrestato dopo essere stato presumibilmente ripreso da una telecamera di sorveglianza nell'atrio del suo condominio con insulti omofobici e minacciando di uccidere i suoi vicini che sono una coppia gay sposata. Khadavi si è dichiarato non colpevole e ha detto alla CNBC di non avere commenti sul caso pendente.

Nonostante tutti i suoi problemi legali, Khadavi è riuscito a finire la casa ma ha detto che non avrebbe mai immaginato di dover sostenere il costo per più di un anno in attesa di un acquirente che non si sarebbe mai materializzato. Con poche opzioni rimaste, si è arreso al fatto che il valore della sua casa sarà presto determinato all'asta. 

“Non posso sostenere il costo. Dovevo fare quello che dovevo fare", ha detto.

Sperando in una rapida vendita, Khadavi insieme agli agenti di co-listing della casa, Aaron Kirman di Compass e Mauricio Umansky di The Agency, hanno deciso di mettere all'asta la casa.

“Aveva una tempistica molto stretta. Ed era disposto a rinunciare a un livello di controllo … e lasciare che il mercato determini il prezzo in un momento molto stretto e elevato”, ha detto Kirman alla CNBC.  

La vendita sarà gestita da Concierge Auctions, il principale banditore di case di lusso, e include una riserva fissata a $ 50 milioni, il che significa che Khadavi non riceverà offerte al di sotto di quel numero. L'asta inizierà il 27 aprile e l'asta si svolgerà in cinque giorni, la durata standard per la maggior parte delle vendite di case dell'azienda.

"È un lasso di tempo molto breve, che potrebbe essere buono o cattivo", ha affermato Kirman, che ha recentemente collaborato con Concierge Auctions all'asta di 944 Airole Way, una mega-casa venduta per la cifra record di 141 milioni di dollari.

Khadavi spera che la grande vendita sia di buon auspicio per la sua prossima asta. Mentre crede che la vista da sola dal 777 Sarbonne valga il suo prezzo richiesto di $ 87.78 milioni, ha ammesso che sarebbe felice con milioni in meno.

"Il mio numero magico è di 77 milioni di dollari", ha detto Khadavi alla CNBC. (Il suo numero preferito è 7.)

"Vorrei che fosse così, sarebbe fantastico."

Laura Brady, fondatrice e CEO di Concierge Auctions, ha detto alla CNBC che la maggior parte dei clienti dell'azienda optano per un'asta dopo aver tentato senza successo di vendere da soli. Ma le case che restano sul mercato per un lungo periodo di tempo con una richiesta alle stelle non hanno nemmeno questo prezzo all'asta, ha detto.

"Coloro che sono stati sul mercato prima dell'asta, soprattutto se sono stati quotati per un anno o più, hanno difficoltà a superare i loro prezzi di listino precedenti all'asta, poiché sono già stati esposti a quei prezzi", Brady disse.

Se la casa di Khadavi viene venduta per $ 50 milioni o più, la villa moderna occuperà un posto tra le case più costose mai vendute all'asta.

Ecco un conto alla rovescia delle prime quattro vendite più costose mai ottenute all'asta, i massicci tagli di prezzo che hanno subito al blocco dell'asta e uno sguardo più da vicino ad alcuni degli attori chiave in ciascuna delle mega-offerte.

Questa villa di 60,000 piedi quadrati ispirata a Versaille situata a Hillsboro, in Florida, è stata lanciata per la prima volta sul mercato nel 2015 con un prezzo record di $ 159 milioni. All'epoca era il prezzo di quotazione più alto di sempre per Broward Country, confinante con Palm Beach a nord e Miami-Dade a sud. 

La casa esagerata, chiamata Le Palais Royal, era ricoperta da accenti di foglia d'oro 22k dentro e fuori e comprende diverse cascate insieme a una piscina da 150,000 galloni, delle dimensioni di un resort nel cortile sul retro dell'oceano. 

Il proprietario all'epoca era Robert Pereira II, un dirigente della Middlesex Corporation, una società di costruzioni con sede nel Massachusetts fondata dal padre di Pereira. Dal 2015 al 2018, la casa è stata dentro e fuori dal mercato e ha subito un cambio di nome da Le Palais Royal a Playa Vista Isle.

Nel 2018 Concierge Auctions ha portato la villa al blocco dell'asta. I registri pubblici rivelano che l'offerta più alta è stata fatta da una LLC con legami segnalati con il co-fondatore di Teavana Andrew Mack. 

La casa, più un lotto non edificabile della porta accanto, è stata venduta per $ 42.5 milioni. All'epoca, il prezzo era il più alto mai raggiunto all'asta, eppure era ancora inferiore a $ 116.5 milioni rispetto al prezzo richiesto originariamente da Pereira, consolidando una riduzione del prezzo di circa il 73%.

Secondo quanto riferito dall'agenzia di quotazione Hilton & Hyland, la costruzione di Villa Firenze nel quartiere Beverly Park di Los Angeles ha richiesto sette anni e comprende 20 camere da letto e 24 bagni.

Il proprietario era il miliardario di origine ungherese Steven Udvar-Hazy che ha fatto fortuna nel settore del leasing di aeroplani ed è attualmente il presidente esecutivo di Air Lease Corp.

All'inizio del 2021 cercava già da anni di vendere la casa. 

La villa è stata lanciata per la prima volta sul mercato nel 2017 per $ 165 milioni, rendendola una delle case in vendita più costose in America. Ma è rimasto sul mercato per quattro anni senza acquirenti, ed è stato non quotato e rimesso in vendita diverse volte prima che il prezzo scendesse leggermente a $ 160 milioni nel 2020.

Lo sconto di $ 5 milioni non ha convinto nessun acquirente a saltare, e in anticipo Nel 2021 la residenza al 67 di Beverly Park Court è stata messa all'asta senza riserve. Anche Concierge Auctions ha condotto quell'asta. 

I registri pubblici mostrano l'accordo concluso nell'aprile 2021 per $ 51 milioni, inclusa una commissione dell'acquirente del 12% e una commissione dell'1.5% divisa dai broker nella quotazione, secondo il sito Web delle piattaforme d'asta. 

La casa è stata acquistata dal Roy L. Eddelman Trust. Eddelman è il fondatore ed ex presidente di Spectrum Labs, che è stata acquisita dalla società farmaceutica Repligen per 359 milioni di dollari nel 2017. 

L'offerta vincente di Eddelman per Villa Firenze ha rappresentato una diminuzione di 114 milioni di dollari rispetto al prezzo iniziale richiesto dal venditore miliardario, un affare con uno sconto del 69%.

La Hearst Estate a Beverly Hills è una delle case più leggendarie recentemente messe all'asta. 

La proprietà con otto camere da letto e 15 bagni era un tempo di proprietà di Randolph Hearst e resa ancora più famosa da film come "Il padrino" e "The Bodyguard" che presentavano la caratteristica villa color salmone.  

Nel 2016, la casa era quotata per $ 195 milioni. Nel corso degli anni, è entrato e uscito dal mercato e ha visto il suo prezzo ridotto a $ 48 milioni.

Nel 2019 la LLC proprietaria della casa è stata notificata con un avviso di inadempienza su debiti per un totale di oltre $ 26 milioni. E nel 2021 il proprietario della tenuta, finanziere e litigante Leonard Ross, ha visto la sua casa dirigersi verso un'asta in tribunale.

Quattro broker di quotazione di tre società di intermediazione rappresentavano la quotazione, tra cui John Gould di Rodeo Realty e Gary Gold con Hilton & Hyland. Entrambi gli agenti erano presenti in aula per assistere alla guerra di offerte miliardarie che ne seguì.

Secondo Gould, cinque miliardari sono entrati in aula e il giudice ha iniziato l'asta a $ 48 milioni.

"È stato emozionante", ha detto. Il giudice si guardò intorno nella stanza, schierando offerte con incrementi di $ 100,000: "48-uno, 48-due, 48-tre... A circa $ 54-55 milioni, i primi hanno iniziato a dire: 'No, troppo ricco per me.'"

Con l'aumento dell'eccitazione, ha detto Hilton & Hyland's Gold, inizia a pensare che il prezzo un tempo irraggiungibile potrebbe effettivamente essere a portata di mano.

"Hai tutte queste persone che stanno assolutamente preparando i loro soldi per fare un acquisto, sedute lì con altre persone che vogliono fare la stessa cosa", ha detto Gold.

"La differenza con questi tipi di vendite è che non ci sono imprevisti, il martelletto si abbassa e stai comprando quella casa", ha detto.

L'offerta più alta, più la commissione d'asta del 12%, ha portato il prezzo di vendita finale a $ 63.1 milioni e ha trasferito la casa a Berggruen Holdings, il veicolo di investimento del Charitable Trust del miliardario Nicolas Berggruen. 

Ciascuno degli agenti di quotazione ha diviso una commissione ridotta sull'accordo, approvata dal giudice.

Nell'ottobre 2021, quando l'accordo si è concluso, la Hearst Estate ha superato sia Playa Vista Isle che Villa Firenze per diventare la casa più costosa mai venduta all'asta, ma il prezzo era ancora di circa $ 131.9 milioni inferiore al prezzo richiesto del 2016, un 68 % taglio.

Né Gould né Gold erano coinvolti con la casa quando è stata quotata per la prima volta sul mercato, ma entrambi gli uomini hanno affermato che la disparità tra un prezzo richiesto e un prezzo di vendita effettivo, sia all'asta che in una vendita tradizionale, spesso dice di più sulle aspettative irrealistiche di un venditore rispetto alle condizioni di mercato.

"Chiunque potrebbe chiedere tutto ciò che vuole per una proprietà, per quanto mi riguarda", ha detto Gold. "Quando inizialmente chiedevano $ 195 [milioni]... Erano solo alcuni venditori, sai, un sogno irrealizzabile." 

Gould di Rodeo Realty ha affermato di vedere molti "prezzi egoistici", in cui un proprietario chiede a un broker di elencare la casa con un prezzo gigantesco, basato più sull'orgoglio del proprietario della casa che sulla valutazione basata sul mercato.

In realtà, ha detto, le case “potrebbero non valere nulla di simile”. 

Il famigerato mega-mansion chiamato The One si trova in cima a Bel Air e si estende su oltre 100,000 piedi quadrati con 21 camere da letto, 42 bagni, un garage da 30 auto, una piscina coperta da 60 piedi e un enorme night club.

Il colosso è stato originariamente pubblicizzato dallo sviluppatore Nile Niami con un prezzo di $ 500 milioni. 

Ci sono voluti dieci anni per costruire la residenza situata al 944 di Airole Way, e lungo la strada lo sviluppatore ha accumulato una montagna di debiti che superano i 120 milioni di dollari, secondo i documenti del tribunale.

Il mega-mansion non è stato nemmeno completato prima di atterrare in una procedura fallimentare e dirigersi verso il blocco dell'asta senza certificato di occupazione e un nuovo prezzo richiesto di $ 295 milioni.

L'asta, gestita anche da Concierge Auctions, non prevedeva una riserva che avrebbe sostenuto una soglia di fascia bassa per le offerte. Ma in questo caso, l'offerta vincente richiederebbe l'approvazione finale di un giudice del tribunale fallimentare, uno scenario insolito. Solo il 5% delle vendite di Concierge Auction riguarda proprietà in difficoltà, secondo il CEO Brady.

The One mega-mansion ha ottenuto un'offerta massima di $ 126 milioni, consegnata da Richard Saghian, CEO del rivenditore di fast fashion Fashion Nova. Saghian ha pagato il premio standard per l'acquirente del banditore del 12%, o circa $ 15 milioni, portando il prezzo totale di vendita a $ 141 milioni, di gran lunga il più pagato per una casa unifamiliare all'asta.

Settimane dopo che un giudice del tribunale fallimentare aveva approvato la vendita, Saghian sembrava più che soddisfatto dell'accordo. 

"Come Angeleno per tutta la vita e appassionato collezionista di immobili, ho riconosciuto questa come una rara opportunità che mi consente anche di possedere una proprietà unica destinata a far parte della storia di Los Angeles", ha detto Saghian alla CNBC tramite un portavoce.

Ha pagato solo $ 1,342 per metro quadrato in un quartiere in cui le case di fascia alta possono comandare da tre a quattro volte quel numero. Ma gli esperti affermano che Saghian probabilmente dovrà spendere molti milioni in più per finire effettivamente la casa e ottenere un certificato di occupazione. 

"Abbiamo fatto tutto ciò che era umanamente possibile per ottenere il numero più alto", ha affermato l'agente Compass Kirman, che ha servito come agente di quotazione approvato dal tribunale, insieme a Williams & Williams.

Kirman era apertamente deluso dall'esito dell'asta. 

Il broker, che ha diviso una commissione dell'1% approvata dal giudice sulla transazione, ha detto alla CNBC che sperava che la vendita superasse i 177 milioni di dollari, un prezzo record stabilito a ottobre per una villa molto più piccola a Malibu.

“Volevo battere un record. Voglio dire, volevo colpire, sai, $ 200 [milioni] o più", ha detto Kirman. "Siamo rimasti delusi... ma il mercato ha parlato".