Segnali più contrastanti sull'economia immobiliare

Sono cresciuto negli anni '80, un periodo in cui inflazione e recessione erano un linguaggio comune. Alla fine degli anni '70 l'inflazione imperversava e così la Federal Reserve ha alzato i tassi di interesse, seguito da una recessione. La mia memoria del 1982 include rapporti infiniti su licenziamenti e difficoltà economiche e grandi vittorie di medio termine per i Democratici. Poi le cose sono cambiate. Oggi, la storia non è così semplice, e non lo è mai mentre gli eventi si svolgono. Il Ringer ha un ottimo podcast chiamato Plain English e ho trovato il loro episodio La recessione abitativa sta arrivando informativo e interessante. Ho ipotizzato il mese scorso su cosa sta succedendo con l'economia immobiliare, ma il podcast mi ha fatto ripensare a cosa potrebbe succedere alle abitazioni nel 2023.

L'host Derek Thompson inizia con gli strani segnali provenienti da fonti di dati che riportano su varie tendenze economiche, in particolare sull'edilizia abitativa. Alcune misure mostrano che i prezzi delle case e gli affitti sono in calo a partire dall'inizio di quest'anno, mentre il cosiddetto "tasso di inflazione principale", quello riportato dal governo mostra l'inflazione in aumento, guidata principalmente dall'aumento dei costi delle case. Un'ampia categoria chiamata "riparo" è un terzo del calcolo dell'IPC e quando l'indicatore diventa caldo, l'inflazione complessiva aumenta. Nel frattempo, nell'economia in generale, la produzione interna lorda (PIL) è in calo ed è stata per due trimestri consecutivi, ma i numeri dell'occupazione stanno tenendo forte.

Thompson ospita Mark Zandi di Moody's Analytics per sfruttare il suo cervello su cosa sta succedendo, in particolare con l'edilizia abitativa. In primo luogo, c'è una buona conversazione sulla metodologia. Le piattaforme di monitoraggio degli affitti come Zillow devono essere più veloci con le loro indagini sui dati sugli affitti, mentre il Bureau of Labor Statistics è in ritardo, utilizzando uno strumento di rilevamento che utilizza una metodologia di campionamento unica. Il punto che Zandi sottolinea è che i numeri BLS sono in ritardo rispetto ad altre misure di affitto, quindi gli affitti in realtà probabilmente, nel complesso, hanno iniziato a diminuire all'inizio dell'anno e continuano a diminuire o appiattirsi. Questi cambiamenti non appariranno nei conteggi BLS fino a più tardi, forse allentando l'inflazione verso la fine dell'anno.

Zandi affronta la domanda della Thompson se "questo è di nuovo il 2007", con le abitazioni in bilico sull'orlo di un precipitoso incidente. Ho trovato sensata la risposta di Zandi. Probabilmente no. Non siamo sull'orlo del crollo, ma più di una correzione; a causa del ritardo nella produzione di alloggi nell'ultimo decennio, l'offerta non ha ancora recuperato dopo il crollo immobiliare del 2008. Pertanto, anche se i prezzi delle abitazioni sono aumentati vertiginosamente, la mancanza di offerta crea un tetto. Fa eco al mio punto di vista sulle persone che potrebbero aver acquistato case in posti come Boise e Austin ai vertici del mercato con soldi a buon mercato, ma ora stanno vedendo il valore di mercato del loro acquisto tornare sulla terra.

Fa anche eco alla mia preoccupazione per il fatto che, se c'è una recessione reale e prolungata, le famiglie che hanno deciso di acquistare alloggi potrebbero dover affrontare grandi sfide. Se una recessione guidata dalla Fed colpisce all'inizio del 2023 per correggere l'inflazione e le ore vengono tagliate o si perdono posti di lavoro, il pagamento del mutuo potrebbe essere più difficile da pagare, portando a pignoramenti. Tutto dipende da quanto profonda e duratura può essere una recessione, e Zandi afferma che non siamo in una recessione ora e, a causa del forte numero di posti di lavoro, potrebbe non trasformarsi in una recessione profonda e duratura nel 2023.

Alla domanda di Thompson sul settore edile e se i posti di lavoro svaniranno lì, Zandi scommette sulla costruzione di alloggi multifamiliari per mantenere quel settore almeno piatto poiché quel tipo di alloggio sembra andare bene anche mentre la costruzione unifamiliare è in ritardo. Sono scettico senza una buona ragione sulla visione di Zandi della multifamiliare, a parte il fatto che penso che resti da vedere cosa succede con la crescita del lavoro, il reddito e la crescita.

Ed è qui che entrerò con i miei pensieri mentre ci muoviamo verso la fine del 2022. Non sono un economista ovviamente, ma rivedrei i miei primi pensieri e immagino che entreremo in un periodo di recessione nel 2023, un periodo in cui molti degli acquisti di alloggi del 2021 sembreranno un grosso errore. Penso anche che la costruzione di progetti multifamiliari, in particolare case a schiera, che sono prodotti in vendita, vedrà alti tassi di posti vacanti. Molte case a schiera e condomini rimarranno sul mercato per mesi prima di essere ritirati dal mercato o venduti con grandi sconti. I tassi di interesse sono alti e penso che le persone - investitori e acquirenti - rimarranno fuori dai giochi per tutto il primo trimestre del 2023.

La psicologia del 2023 sarà fondamentale poiché è sempre un'economia. Le persone si sentiranno felici di aver superato un 2022 relativamente privo di Covid e ciò porterà a un'esuberanza che manterrà alta la produzione? Ciò non porterà a una maggiore inflazione e quindi a una maggiore pressione da parte della Fed sui tassi di interesse? Come funzioneranno queste cose in combinazione? In che modo tutto questo avrà un impatto sulla politica abitativa, qualcosa che so molto di più sull'economia?

Quest'ultima domanda dipende da qualcosa che Thompson e Zandi discutono, la natura delle nostre misure dei costi mensili degli alloggi. A differenza della benzina, i prezzi delle abitazioni non salgono e scendono sensibilmente su base giornaliera, settimanale o addirittura mensile. In generale, se le notizie riportano forti picchi negli affitti, l'affitto della maggior parte delle persone rimane lo stesso. E i mutui non si muovono affatto. Se il mercato rimane volatile, con "correzioni" o "crolli" o "picchi" (scegli il tuo aggettivo o avverbio), le persone dovranno confrontare la propria esperienza con i segnali dell'economia.

Ho spesso pensato che sarebbe stato meglio se l'affitto e i mutui fossero pagati su base settimanale o addirittura giornaliera, o trattenuti da ogni busta paga. Ciò potrebbe alleviare la puntura delle fluttuazioni dei prezzi, rendendole meno percettibili. Se le persone dovessero scrivere un assegno per le loro tasse ogni mese o ogni trimestre come fanno i proprietari di piccole imprese, l'atteggiamento nei confronti delle tasse potrebbe essere diverso. Mi chiedo se le persone sarebbero meno in preda al panico e quindi meno inclini a chiedere il controllo dell'affitto se non dovessero scrivere un enorme assegno per l'affitto o il mutuo ogni mese. In questo momento, l'ampia volatilità economica nell'economia immobiliare non sembra astratta; fa preoccupare le persone e bramare cose come il controllo degli affitti.

La volatilità nell'economia immobiliare continuerà fino al 2023 e, a seconda dell'esito delle elezioni, continueranno a esserci pressioni sui responsabili politici per regolamentare gli alti e bassi fuori dal mercato. Se quella pressione ci spinge ulteriormente verso di più e più intervento del governo or politica migliore dipenderà dal fatto che i responsabili politici riusciranno a mantenere la calma e se riusciranno a trovare alternative migliori come una minore regolamentazione e sussidi più efficienti.