I movimenti del tasso ipotecario sono indipendenti e possono girare rapidamente

La rapida salita del tasso ipotecario del 4% al 7% ha suscitato preoccupazioni per il mercato immobiliare. Tuttavia, il mercato immobiliare residenziale produce i propri cicli, anche in contrasto con i mercati azionari e obbligazionari. Tale indipendenza deriva dall'attenzione alla domanda e all'offerta di case, nuove ed esistenti.

Poi ci sono i finanziatori immobiliari. Sono fondamentali perché la maggior parte degli acquisti è fortemente influenzata dal debito a lungo termine. La salute e la solidità dei prezzi delle abitazioni (la garanzia) e la qualità creditizia dei mutuatari (insieme agli attuali fattori occupazionali) sono fattori importanti nella disponibilità dei prestatori a concedere mutui.

Il tasso ipotecario è il punto in cui Wall Street entra in gioco. Con i finanziatori che vendono la maggior parte dei mutui, i tassi di interesse attuali e la domanda degli investitori determinano il tasso offerto.

Guardando indietro per capire il tasso ipotecario di oggi

Poiché i cicli immobiliari possono essere lunghi e avere caratteristiche diverse, guardare alla storia è un buon modo per rispondere alla domanda: "Dove andranno i tassi ipotecari?" Quindi, di seguito è riportato un grafico mensile a partire dal 1950.

Perché così lontano? Perché i primi anni '1950 avevano una buona economia con un'inflazione stabile e bassa e rendimenti obbligazionari all'altezza. L'edilizia abitativa e lo sviluppo commerciale stavano andando bene in questo periodo del dopoguerra. I mutui residenziali hanno iniziato il decennio intorno al 4%. Poi è arrivata l'aumento dell'inflazione.

Il primo posto dove guardare è quel cerchio del 1959 in cui il tasso è salito per la prima volta fino al 6%, paragonabile al tasso dei mutui di oggi. Il livello era importante perché gli investitori storicamente avevano considerato un rendimento del 6% sicuro per un'obbligazione a lungo termine. Tuttavia, gli acquirenti di case del 1959 consideravano quel tasso estremo. Pertanto, il tasso del 6% non è riuscito a reggere, rimanendo nell'area del 5-1/2% per i successivi sei anni.

Poi è arrivata la svolta del 6% senza clamore, da allora in poi è cresciuta costantemente per quattro anni fino alla zona rossa, l'inedito livello dal 9% al 10%. Ciò significa che anche le tariffe odierne potrebbero raggiungere quel livello? Probabilmente no. Quel significativo aumento del 4% è iniziato al 5-1/2%. L'aumento del 4% di oggi è iniziato al 2-1/2% al 3%. Ogni aumento è stato particolarmente degno di nota, in particolare quello di oggi per la sua velocità. Poiché tali mosse suscitano l'interesse degli investitori (maggiore offerta di moneta) e la preoccupazione dell'acquirente di case (minore domanda di moneta), l'aumento si scontra necessariamente con un tetto.

La storia è un periodo di alta inflazione

Dopo essere rimasto a un livello basso del 7%, il tasso è salito di nuovo, questa volta raggiungendo il 10% cinque anni dopo aver raggiunto il livello dal 9% al 10%. Ancora una volta, tuttavia, è sceso, ma solo al livello del 9%.

Infine, quattro anni dopo, nel 1979, quando la stagflazione e l'iperinflazione sono diventate forti preoccupazioni, il tasso ha facilmente superato il 10% per una rapida corsa altalenante fino al 18%.

Usando quella storia per l'ambiente dei tassi ipotecari di oggi

In primo luogo, il livello odierno del 7% non fornisce indizi confrontandolo con il livello comparabile di 20 anni quando i tassi stavano scendendo.

Ciò che è rilevante è che la corsa fino al 7% è di dimensioni paragonabili a quelle discusse sopra. La differenza è la velocità maggiore. È importante sottolineare che né le dimensioni né la velocità prefigurano un ulteriore aumento. Invece, come è successo prima, le salite inebrianti finiscono bruscamente e si invertono. Come mai? Perché, mentre i mutuatari potrebbero torcersi le mani, gli appetiti di finanziatori e investitori sono stuzzicati. Inoltre, tutti coloro che sono coinvolti nel processo di vendita mettono in atto strategie che aiutano a contrastare le preoccupazioni degli acquirenti (ad esempio, acconti ridotti, tassi ipotecari regolabili e tariffe frontali ridotte). Infine, c'è la potente forza della concorrenza tra i creditori.

In questo mercato, c'è anche il cambiamento negli atteggiamenti dei potenziali acquirenti di case e affittuari. Quei precedenti non acquirenti potrebbero cambiare idea. Se è così, accoglieranno con favore un mercato meno frenetico, dove le case si siedono per un certo periodo e i prezzi scendono dai loro massimi in rapida crescita. Tassi ipotecari più alti? Come in passato, gli acquirenti di case si stanno concentrando sull'acquisto di una casa, quindi saranno pronti a lavorare con le condizioni esistenti: non rimanere non proprietari di case per il bene di ottenere un mutuo a basso costo, correndo il rischio che i prezzi delle case salgano nuovamente .

Due ottimi articoli di The Wall Street Journal descrivere come sono cambiate le condizioni: in primo luogo, come è cambiato il mercato migliorato per gli acquirenti di case. In secondo luogo, come è il boom degli affittuari cominciando a sballare.

Conclusione: il mercato immobiliare è diverso dai mercati degli investimenti

Non prendere quel tasso ipotecario del 7% come una svendita di obbligazioni a reddito fisso. Il tasso più alto non è un trampolino di lancio per tassi più elevati. È un invito per tutti i partecipanti a fare qualcosa.

Questo è il mercato immobiliare residenziale al lavoro. La domanda repressa di case è ancora lì. Deve semplicemente esserci un modo per mettere le case desiderate nelle mani degli acquirenti di case. Questo è il business di tutti coloro che sono coinvolti nel settore, quindi abbi fiducia che accadranno cose buone nel mercato immobiliare.

Una differenza molto importante tra investitori e acquirenti di case: gli investitori si innervosiscono quando i prezzi scendono; Gli acquirenti di case si eccitano. Quindi, è una buona notizia che i prezzi delle case siano ora in calo.