Verso l'anno, Fannie Mae previsto che il tasso medio di 30 anni del mutuo fisso salirebbe dal 3.1% al 3.3% entro la fine del 2022. La Mortgage Bankers Association è stata un po' più rialzista per i tassi ipotecari, prevedendo che il tasso medio lo sarebbe stato salire al 4% entro la fine del 2022.
Al tempo, Lo ha detto Ali Wolf, capo economista di Zonda Fortune che “l'impatto dell'aumento dei tassi di interesse dipende da dove atterrano. Se i tassi [ipotecari] si avvicinano al 4% prima della fine dell'anno, ci sarà un notevole calo della domanda di alloggi... Se i tassi di interesse dei mutui aumentano gradualmente durante tutto l'anno, consentendo ai venditori di case di valutare le loro case di conseguenza, allora lo shock per il sistema sarà meno evidente”.
Avanti veloce fino ad oggi, ed è chiaro che né la previsione di Fannie Mae né quella della Mortgage Bankers Association erano in alcun modo vicine alla realtà. Invece, siamo passati a quella che Wolf considera la categoria "shock per il sistema".
A partire da martedì, la correzione media di 30 annid il tasso sui mutui è balzato al 6.28%—in aumento rispetto al 5.3% di appena un mese fa. Questo segna il tasso ipotecario più alto dal 2008. Il balzo di 3.2 punti percentuali dei tassi ipotecari nell'ultimo anno segna anche la più grande oscillazione al rialzo dei tassi ipotecari dal 1981.
L'aumento dei tassi ipotecari significa che molti aspiranti mutuatari, che devono soddisfare i rapporti debito/reddito richiesti dalle banche, hanno perso l'idoneità al mutuo. Mentre gli acquirenti che sono imperterriti dovranno semplicemente pagare di più, molto di più.
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Se un acquirente ha stipulato un mutuo di $ 400,000 nel giugno 2021 al tasso fisso medio del 3.1%, dovrebbe $ 1,708 al mese. A un tasso del 6.28%, il pagamento di capitale e interessi ammonta a $ 2,471. Tuttavia, questo presuppone che la casa non abbia cambiato valore. Ora diciamo che la casa è balzata del 20%—l'ultima lettura per la crescita dei prezzi delle case anno su anno—in valore. Questo farebbe salire il mutuo a $ 480,000. Con un tasso del 6.28%, un mutuo di $ 480,000 esce con un pagamento di capitale e interessi di $ 2,965. Questo è un bel salto.
Nei 100 maggiori mercati immobiliari regionali d'America, la tipica nuova rata del mutuo è aumentata del 52% negli ultimi sei mesi. Questo secondo i dati forniti da Zonda, una società di ricerca immobiliare Fortune questa settimana. Durante quella finestra di sei mesi, il tipico nuovo pagamento per qualcuno che acquista a San Jose, il mercato immobiliare più costoso della nazione, è balzato da $ 5,304 a $ 8,185. Quell'oscillazione verso l'alto, in un lasso di tempo così breve, spiega perché più acquirenti stanno finalmente facendo marcia indietro.
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Lo è anche il rapido aumento dei tassi ipotecari insieme all'apprezzamento record dei prezzi delle case perché il mercato immobiliare ha iniziato a raffreddarsi velocemente. Negli ultimi mesi, sia le vendite di case che le domande di mutuo sono diminuite drasticamente poiché più acquirenti rimangono in disparte.
Da aprile, Moody di Lo ha detto l'economista capo di Analytics Mark Zandi Fortune questo accadrebbe. Quello in cui siamo entrati non è solo un rallentamento immobiliare. Invece, Zandi dice che è una vera e propria "correzione abitativa". Nei prossimi 12 mesi, Moody's Analytics prevede che il tasso di crescita anno su anno dei prezzi delle case precipiterà dal 20% allo 0%. Mentre i mercati immobiliari significativamente "sopravvalutati" come Boise e Atlanta potrebbero vedere i prezzi delle case scendere dal 5% al 10%. (Moody's Analytics stima che 183 mercati immobiliari regionali siano "sopravvalutati" di oltre il 25% rispetto a ciò che i fondamentali economici locali sosterrebbero storicamente.)
Se arriva una recessione, qualcosa che Zandi offre una possibilità su 1 nel prossimo anno, si aspetta che i prezzi delle case negli Stati Uniti scendano del 3%. Storicamente parlando, i ribassi dei prezzi delle case anno dopo anno sono incredibilmente rari. Negli ultimi 5 anni, dice Zandi, l'abbiamo visto accadere solo durante la Grande Depressione e dopo il fallimento immobiliare del 100. Se si verifica una recessione, si aspetta anche che i mercati immobiliari significativamente "sopravvalutati" vedranno un calo dei prezzi delle case dal 2008% al 15%.
Perché i tassi sui mutui sono saliti al 6%?
Non solo Fannie Mae e la Mortgage Bankers Association hanno mancato le loro previsioni sui tassi ipotecari, ma non erano nemmeno vicini. Come è successo? Bene, verso l'inizio dell'anno c'era un consenso tra gli economisti sul fatto che il tasso di inflazione avrebbe cominciato a scendere. Non è successo. In effetti, abbiamo visto l'indice dei prezzi al consumo sale dal 7.0% di dicembre 2021 al tasso dell'8.6% annunciato la scorsa settimana.
Nella sua spinta a contrastare questa inflazione ostinatamente alta, la Federal Reserve ha esercitato un'enorme pressione al rialzo sui tassi ipotecari- e questo ha colpire incredibilmente duramente gli acquirenti domestici.
Allora perché gli economisti hanno interpretato così male sia il quadro dell'inflazione che le prospettive dei tassi ipotecari? Agli occhi di Zandi, il punto di svolta è stata la catena di approvvigionamento e gli shock energetici causati dall'invasione russa dell'Ucraina. Secondo la sua analisi, stima 3.5 punti percentuali del tasso di inflazione dell'8.6% sono il risultato diretto della guerra di terra di Putin nell'Europa orientale.
Se l'invasione non fosse avvenuta, racconta Zandi Fortune il tasso ipotecario fisso medio a 30 anni sarebbe probabilmente di circa il 3.8% in questo momento.
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Questa storia era originariamente presente su Fortune.com
Fonte: https://finance.yahoo.com/news/mortgage-rates-hit-6-3-100514615.html