Mio marito ed io affittiamo la nostra seconda casa a nostro figlio e sua moglie. Ora vogliamo che sia il proprietario di questa casa, ma mantieni il nostro tasso ipotecario del 2.5%. Come possiamo farlo?

Erano neolaureati e avevano appena iniziato la loro carriera. Hanno fatto di questa casa la loro casa. Ed è stato un accordo meraviglioso in cui hanno coperto tutti i costi e hanno mantenuto e persino migliorato la proprietà.

Ma adesso, visto che guadagnano bene, vorrebbero una casa tutta loro. Tutti e quattro vogliamo trasformare questo contratto di affitto in uno scenario in cui possiedono una casa.

A causa del tasso del 2.5%, nessuno di noi è interessato a vendere la casa e aumentare le nostre tariffe fino al 7%.

Stiamo valutando la possibilità di mantenere il mutuo a nostro nome, e servire come banca, e far pagare a nostro figlio tutte le spese, e che la casa sia sua. Questo era il piano che avevamo in mente e sarebbe stato formalizzato in un accordo scritto.

Quando alla fine deciderà di vendere, avremo indietro il nostro acconto, le spese e un po' di capitale. Si terrebbero il resto.

Ora la casa si è apprezzata di circa $ 50,000 a questo punto.

Ecco la mia domanda: è una cattiva idea? Sappiamo che devono esserci implicazioni fiscali e altre insidie, ma non riusciamo proprio a capirlo.

Tenerlo in famiglia

'La grande mossa' è una colonna di MarketWatch che esamina i dettagli del settore immobiliare, dalla navigazione nella ricerca di una nuova casa alla richiesta di un mutuo.

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Caro Custode,

Il piano ha senso per me. Se tuo figlio paga regolarmente tutte le spese della casa, assicurazione e mutuo comprese, mentre tu fai da sostegno, allora non prevedo grossi problemi.

"Chiunque può aiutare i propri genitori o qualsiasi altra persona a pagare un mutuo", ha dichiarato a MarketWatch Melissa Cohn, vicepresidente regionale di William Raveis Mortgage.

Ma controlla se il tuo mutuo è un prestito presumibile. Se si tratta di un prestito presumibile, significa che tuo figlio può acquistare la tua casa rilevando il tuo mutuo, ha detto a MarketWatch Aaron Kovac, un broker di mutui con sede ad Austin.

Ma la maggior parte dei mutui convenzionali non è ipotizzabile, ha aggiunto.

E considera anche le implicazioni fiscali. Se tuo figlio sta pagando il tuo mutuo, può essere considerato un regalo fino a $ 17,000 nel 2022, secondo il Internal Revenue Service. E poiché i coniugi possono dare il doppio, dopo $ 34,000, dovrà pagare le tasse sui pagamenti per quell'anno.

Ma allo stesso tempo, ci sono degli svantaggi nel fatto che tuo figlio ripaghi il tuo mutuo.

Sebbene non vi sia alcun divieto di farlo, non riceverà credito per aver effettuato i pagamenti. Quindi potrebbe volerlo prendere in considerazione.

Inoltre, non sarà nemmeno in grado di godere dei vantaggi fiscali derivanti dai pagamenti, ha osservato Cohn. In altre parole, non potrà richiedere la detrazione degli interessi ipotecari in dichiarazione dei redditi.

E infine, tieni presente che alla fine sarai responsabile del mutuo nella tua vecchiaia, indipendentemente dalle tue circostanze finanziarie.

Se servi come banca e tuo figlio finisce per non pagare per qualche motivo in futuro, sarai la rete di sicurezza e dovrai ripagare il resto del prestito.

Immagina di essere nei tuoi anni '80 e questa disposizione persiste. Se tuo figlio finisce in una situazione in cui non è in grado di pagare, sei ancora nei guai poiché il prestito è a tuo nome.

E in quella situazione, dovresti coprirlo, nella tua vecchiaia, indipendentemente da quanto grande possa essere l'importo mensile.

Quindi parlagli di come intende risolvere uno scenario del genere quando si presenterà.

Nel complesso, il tuo piano sembra avere un senso, anche se con alcuni inconvenienti. 

Ma come dice Cohn, considerando quanto sono oggi i tassi più alti, il vantaggio di perdere una detrazione fiscale in cambio del mantenimento di un tasso ipotecario storicamente basso è decisamente chiaro. 

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