Le torri degli uffici "zombie" di New York vacillano mentre i tassi di interesse aumentano

Durante un prolungato mercato rialzista alimentato da tassi di interesse storicamente bassi e denaro quasi gratuito, Doug Harmon e il suo team hanno presieduto vendite da record per molti degli edifici per uffici dei trofei di Manhattan.

Non più. In questi giorni, Harmon, presidente dei mercati dei capitali presso Cushman & Wakefield, la società di servizi immobiliari, trascorre gran parte del suo tempo a eseguire il "triage", come dice lui.

Il più grande mercato degli uffici del mondo ha recentemente subito la partenza di investitori cinesi che spendono molto, l'ascesa del lavoro a distanza dell'era Covid e le ricadute economiche della guerra in Ucraina. Ora c'è una crescente preoccupazione che il drammatico aumento dei tassi di interesse sia troppo da sostenere per molti proprietari e che si stia avvicinando una resa dei conti tanto attesa.

"C'è una sensazione di consenso che la capitolazione stia arrivando", ha detto Harmon, che ha paragonato l'aumento dei tassi alla benzina che accende una tempesta di fuoco in ufficio. "Ovunque io vada, ovunque nel mondo adesso, chiunque abbia un ufficio dice: 'Vorrei alleggerire il mio carico.'"

L'industria è piena di discorsi sulla rottura di partnership sotto costrizione, edifici per uffici convertiti per altri usi e speculazioni su quali sviluppatori potrebbero non farcela dall'altra parte. Nel frattempo, gli opportunisti si stanno preparando per quello che credono sarà uno stuolo di vendite in difficoltà a prezzi stracciati, forse nel primo trimestre del prossimo anno.

"Stiamo andando a vedere l'angoscia", ha detto Adelaide Polsinelli, broker veterano di Compass. "Lo stiamo già vedendo."

Da gennaio, le azioni di SL Green e Vornado, due REIT quotati in borsa che sono tra i maggiori proprietari di uffici di New York, si sono dimezzate.

Questa settimana sono arrivati ​​nuovi segnali di tensione. Blackstone, la società di private equity, ha detto agli investitori che limiterà i riscatti in un fondo immobiliare commerciale da 125 miliardi di dollari.

È emerso anche che Meta, la società madre di Facebook, avrebbe liberato circa 250,000 piedi quadrati di spazio nel nuovo sviluppo di Hudson Yards per tagliare i costi. Esso e altre società tecnologiche erano state tra le ultime fonti di espansione nel mercato degli uffici dell'era della pandemia di Manhattan.

La piccola collezione di uffici come Hudson Yards - con nuove costruzioni e i migliori servizi e posizioni - è ancora molto richiesta, secondo Ruth Colp-Haber, che, in qualità di capo di Wharton Properties, consulta le società in materia di leasing.

Ma, ha avvertito, il vero "pericolo si annida al piano di sotto negli edifici di classe B e C che stanno perdendo inquilini a un ritmo allarmante senza sostituzioni". Tutto sommato, Colp-Haber ha stimato che circa il 40% degli edifici per uffici della città “stanno ora affrontando una grande decisione” sul proprio futuro.

I pronostici hanno previsto il destino del settore degli uffici dall'inizio della pandemia di Covid, che ha accelerato la tendenza al lavoro a distanza e quindi ha ridotto la domanda di spazio. Secondo Kastle Systems, la società di sicurezza degli uffici, l'occupazione media nei giorni feriali negli uffici di New York resta al di sotto del 50%. Un'analisi particolarmente terribile e spesso citata dei professori della Columbia e della New York University ha stimato che il valore collettivo degli edifici per uffici negli Stati Uniti potrebbe ridursi di circa 500 miliardi di dollari - più di un quarto - entro il 2029.

Il settore ha finora sfidato tali previsioni. I contratti di locazione generalmente durano dai sette ai dieci anni e quindi gli inquilini hanno continuato a pagare l'affitto anche se pochi dei loro dipendenti venivano in ufficio. Nel profondo della pandemia, anche i finanziatori erano disposti a mostrare clemenza o, come dicevano alcuni, a "estendere e fingere".

Ma il forte aumento dei tassi di interesse potrebbe, alla fine, forzare la questione. Il finanziamento è improvvisamente diventato più costoso per proprietari e sviluppatori, ammesso che sia disponibile. "Se hai un debito in scadenza, all'improvviso le tue tariffe vengono raddoppiate e la banca ti farà investire denaro nell'asset", ha detto uno sviluppatore.

Gli edifici di qualità inferiore possono essere i più vulnerabili. Con la scadenza dei contratti di locazione, molti inquilini se ne vanno o chiedono riduzioni dell'affitto. Anche se le loro entrate diminuiscono, i proprietari devono comunque pagare le tasse e le spese operative.

Bob Knakal, presidente delle vendite di investimenti presso JLL, vede un'orda crescente di edifici per uffici "zombie" a Manhattan che sono ancora vivi ma non hanno un futuro ovvio. Il tipico zombi potrebbe essere stato acquistato generazioni fa e fornito assegni mensili a un elenco di beneficiari in continua espansione.

“Ora l'edificio non è competitivo dal punto di vista della locazione perché ha bisogno di un nuovo atrio, di nuovi ascensori, finestre e bagni. E se andassi da quelle 37 persone e dicessi: 'Sai una cosa? Devi firmare un assegno di 750,000 dollari così possiamo sistemare l'edificio». Queste persone avrebbero un attacco di cuore'”, ha detto Knakal.

Se c'è un debito da rinnovare, gli istituti di credito richiederanno ai proprietari di contribuire con più capitale proprio per compensare il calo del valore dell'edificio. "C'è una resa dei conti che sta per arrivare", ha detto Knakal, "e penso che sarà difficile per molte di queste persone rifinanziarsi".

Ciò sembra stimolare una raffica di discussioni dietro le quinte tra mutuatari, banche, istituti di credito privati ​​e altri.

Manus Clancy, analista di Trepp, che monitora i titoli commerciali garantiti da ipoteca, ha paragonato la situazione a quella che si presentava ai centri commerciali fisici cinque anni fa, mentre le loro prospettive si deterioravano. Molti alla fine sono caduti in preclusione. La possibilità di rifinanziare un prestito per l'ufficio, ha previsto, dipenderà dalla novità dell'edificio, dai suoi livelli di occupazione e dalla durata dei contratti di locazione. "Non c'è molta angoscia, di per sé, c'è molta preoccupazione", ha detto.

Alcuni edifici per uffici obsoleti potrebbero essere convertiti in residenziali, il che, in teoria, aiuterebbe ad alleviare la cronica carenza di alloggi di New York City. Ma è più facile a dirsi che a farsi, dicono molti esperti. Richiederebbe modifiche urbanistiche. Anche in questo caso, molti edifici per uffici potrebbero non essere candidati idonei per le conversioni residenziali, o perché le loro lastre del pavimento sono troppo grandi, i loro ascensori sono posizionati in modo errato, le loro finestre non si aprono o i loro quartieri sono poco attraenti. Per rendere tali progetti utili, i proprietari dovrebbero vendere a forti sconti.

Ciò non è accaduto, almeno non pubblicamente. "Nessuno vuole essere il primo a immergersi in questo perché nessuno vuole stabilire un nuovo minimo inutilmente", ha affermato David Stern, fondatore di Townhouse Partners, una società di consulenza che esegue la due diligence per i sottoscrittori di immobili commerciali. "Questo è quello che tutti aspettano: questa incredibile rivalutazione". In termini più colloquiali, uno sviluppatore ha scherzato sul fatto che alcuni proprietari, abituati a detenere proprietà per anni, non avevano ancora "visto Gesù", ma lo avrebbero fatto.

Nel frattempo, alcune transazioni recenti hanno lasciato intendere lo spostamento del mercato. A luglio, RXR e Blackstone hanno venduto 1330 Sixth Avenue per 325 milioni di dollari, in calo rispetto ai 400 milioni di RXR pagati nel 2010. torre a due piani. È stato venduto da un successivo proprietario ad aprile per 2014 milioni di dollari.

"Quanto vale oggi?" ha chiesto un broker. "Meno di 440 milioni di dollari".