Nessun trasferimento gratuito per un atto consegnato alla chiusura

Quando un venditore accetta di vendere un immobile a un acquirente, le parti firmano un contratto che identifica l'immobile, ne indica il prezzo di acquisto e copre alcuni altri punti importanti (più una miriade di punti minori). Le parti chiudono quindi la loro transazione e, nell'ambito di tale chiusura, il venditore firma un atto per trasferire l'immobile all'acquirente.

E se l'atto non descrive l'immobile corretto, ma l'acquirente non se ne accorge e chiude comunque? Secondo i principi tradizionali del diritto immobiliare, il contratto "si fonde" nell'atto, il che significa che il contratto di fatto scompare e tutto ciò che resta è l'atto. Se l'atto convoglia l'immobile sbagliato, è un peccato per l'acquirente e, naturalmente, anche per qualsiasi avvocato che abbia approvato l'atto per l'acquirente.

Questo principio può suonare piuttosto brutale. Tuttavia, da secoli fa parte del diritto immobiliare americano. Una recente decisione d'appello dello Stato di New York ha confermato che New York segue ancora questo principio. In quel caso, il contratto richiedeva al venditore di cedere un lotto su cui l'acquirente intendeva costruire una casa. Il lotto è stato descritto in una tipica "descrizione legale metes and bounds", in effetti, una lettura narrativa dei confini di un diagramma di rilievo che mostra il lotto.

In chiusura, il venditore ha comunicato un immobile leggermente diverso, anche se la differenza non è saltata fuori perché la descrizione dei termini e dei limiti allegata all'atto era abbastanza simile a quella del contratto. La descrizione nel rogito, però, ometteva un secondo lotto che era indispensabile affinché l'acquirente potesse installare un impianto di fosse settiche per la casa.

Il venditore ha rifiutato di correggere l'atto e ha cercato di far pagare più soldi all'acquirente per il secondo lotto. L'acquirente alla fine ha citato in giudizio. Il tribunale ha affermato che l'atto incarna l'accordo finale tra le parti e il contratto è irrilevante. Il tribunale non rivedrà il contratto.

Naturalmente, ci sono delle eccezioni a questa regola. Ad esempio, se la descrizione della proprietà nell'atto è in qualche modo ambigua, il tribunale potrebbe tornare indietro e guardare il contratto. Se il contratto stesso prevede che determinati obblighi previsti dal contratto sopravvivano alla chiusura, un tribunale applicherà tale disposizione. La maggior parte dei moderni contratti immobiliari commerciali affermano che numerose disposizioni del contratto sopravviveranno alla chiusura. Tale elenco di disposizioni superstiti in genere non include, tuttavia, l'obbligo del venditore di trasferire l'immobile pattuito.

Nessuna delle eccezioni menzionate nel paragrafo precedente si applicava nel recente contenzioso di New York, quindi l'acquirente ha perso la causa.

L'acquirente, o il suo legale, avrebbe potuto evitare il problema rivedendo l'atto con maggiore attenzione al momento della chiusura. Avrebbero anche potuto identificare la proprietà da veicolare facendo riferimento a una mappa della piattaforma, il che avrebbe portato a una descrizione molto più semplice e meno soggetta a errori della proprietà.

Il caso di riferimento è Pickard contro Campbell, NY Op. slip. 04442 (8 luglio 2022, Divisione d'Appello, Quarto Dipartimento).