No, San Francisco non ha eliminato il monofamiliare

Gli americani sono diventati insensibili, credo, alle affermazioni secondo cui un post su Internet è "notizie false" o "disinformazione". Le parole sono appena diventate un altro modo per dire: "Non voglio credere che sia vero, che lo sia o no". Tuttavia, non è necessario essere filosofi per dimostrare che alcune cose sono vere o false. San Francisco non ha "appena terminato la zonizzazione unifamiliare" come un titolo su Planetizen affermazioni. Quello che è appena successo a San Francisco è più complicato e fa luce non solo sui media, ma su come il Board of Supervisors rimanga incapace di fare nulla per rendere gli alloggi meno costosi perché si preoccupano che qualcuno realizzi un profitto. Lo stesso vale per gli sforzi del legislatore californiano per incentivare più alloggi.

In primo luogo, la storia in Planetizen è un riassunto di un post in paywall al San Francisco Chronicle. La sintesi copre il passaggio della legislazione il 28 giugno^th che cambia le zone unifamiliari a San Francisco. Nonostante il titolo fuorviante, il post fa un ottimo lavoro nel riassumere la storia di Chronicle e il problema.

Ecco il paragrafo di apertura del post Planetizen:

"'San Francisco prevede di sbarazzarsi della zonizzazione unifamiliare e di consentire invece i quadrilocali in ogni quartiere e le case di sei unità in tutti i lotti agli angoli, un cambiamento a lungo ricercato dai sostenitori dello sviluppo abitativo', riferisce JD Morris in un articolo con paywall per il San Cronaca di Francisco.

Fin qui tutto bene, giusto? Ma c'è un problema. Morris osserva che c'è scetticismo sulla legislazione perché sembra una legislazione statale sconcertante approvata l'anno scorso, SB 9, che aveva lo scopo di consentire la suddivisione in due di un lotto unifamiliare. Quel dettaglio manca nella storia e parlerò di SB 9 più tardi. Altri sostenitori dello sviluppo hanno sottolineato che c'erano troppe barriere per costruire effettivamente 4 case su un lotto e sei su un lotto d'angolo. Quali barriere esattamente? Il riassunto di Planetizen non dice, ma di nuovo, ci arriveremo più tardi.

Infine, il post di Planetizen cita il direttore della pianificazione di San Francisco, Richard Hillis, dicendo che l'effetto dell'ordinanza sarà "abbastanza piccolo", sebbene sia un "passo piuttosto grande". Lo sponsor della legislazione, il supervisore Rafael Mandelman, aggiunge di essere frustrato dal fatto che "una misura che era già modesta e incrementale all'inizio è diventata ancora di più".

San Francisco ha posto fine alla zonizzazione unifamiliare o no?

Mi ci è voluto un po' a scavare nel sito del Board of Supervisor di San Francisco e nel sito web della State Legislature per scoprire cosa è successo davvero. Ma eccolo qui. L'anno scorso il supervisore Mandelman e il leader della maggioranza al Senato della California Toni Atkins hanno entrambi introdotto una legislazione per affrontare la zonizzazione unifamiliare. Quello di Mandelman, ovviamente, avrebbe solo un impatto su San Francisco, consentendo una maggiore densità nelle zone unifamiliari. L'SB 9 di Atkin doveva fare essenzialmente la stessa cosa, ma nelle città di tutto lo stato, inclusa San Francisco.

Approvata la legislazione di Atkin (puoi leggere il testo completo qui), prevedendo un accantonamento per lotti unifamiliari da frazionare per creare ulteriori unità abitative. Il risultato di SB 9 è riassunto in questo modo da California YIMBY sul loro sito web,

• Consente ai proprietari di case nella maggior parte delle aree dello stato di dividere la loro proprietà in due lotti, aumentando così le opportunità di proprietà della casa nel loro quartiere; e
• Consente di costruire due case su ciascuno di quei lotti, con l'effetto di legalizzare i quadrilocali in aree che prima consentivano una sola abitazione.
• SB 9 contiene importanti tutele contro lo spostamento degli inquilini esistenti.

Questo non dovrebbe portare a un boom nella costruzione di nuove abitazioni in zone precedentemente vietate alle nuove abitazioni? No, non lo farà. Per capire perché, devi leggere la stampa fine offerta da un altro esplicativo del legislatore.

“I recenti emendamenti richiedono a un'agenzia locale di farlo imporre un requisito di occupazione del proprietario come condizione per un proprietario di casa che riceve una divisione ministeriale del lotto. Questo disegno di legge vieta anche lo sviluppo di piccole suddivisioni e vieta le frazioni ministeriali dei lotti su parcelle adiacenti dallo stesso individuo per prevenire la speculazione degli investitori. In effetti, consentendo in realtà più alloggi su scala di quartiere nelle comunità della California frena il potere di mercato degli investitori istituzionali. SB 9 impedisce ai profittatori di sfrattare o spostare gli inquilini escludendo le proprietà in cui un inquilino ha risieduto negli ultimi tre anni (enfasi mia).

L'intenzione esplicita della legge è di escludere i "profittatori" per consentire ai proprietari unifamiliari esistenti "di fornire opportunità di affitto a prezzi accessibili ad altre famiglie che lavorano", creando nel contempo ricchezza per se stessi. In che modo questi proprietari saranno in grado di farlo senza realizzare un "profitto?" Questo è un mistero. La normativa tace sul finanziamento che sarà impossibile per la maggior parte delle persone con una casa unifamiliare che paga un mutuo. Immagina una giovane famiglia a 5 anni dall'inizio del primo mutuo che cerca di finanziare la suddivisione del loro lotto, la nuova costruzione di più alloggi sui lotti successivi e quindi la gestione dell'affitto e della manutenzione di 3 unità in affitto. Immagina che qualsiasi famiglia sia in grado di farlo.

Ammettiamolo, SB 9 è semplicemente un modo in cui i legislatori mancini possono dire di aver "terminato la zonizzazione unifamiliare", darsi una pacca sulla spalla, e poi sedersi e guardare come non succede nulla. Senza investimento nuove abitazioni, di qualsiasi tipo, non si realizzano. Come ho sottolineato prima, gli Elfi Keebler non usciranno dagli alberi e inizieranno a martellare per costruire le case extra sul lotto. Costerà soldi, molti soldi. E lo sviluppo di qualsiasi nuova unità abitativa lo è complicato e difficile da progettare e questo sarebbe vero anche se le città fossero costrette a concedere le divisioni come funzione “ministeriale”, cioè automatica.

La legislazione di San Francisco (testo completo qui) migliorare su SB 9, peggiorare o non avere alcun effetto? La lamentela sentita durante il dibattito sulla normativa è che il disegno di legge non fa abbastanza e che fa troppo poco (potete guardare il dibattito completo qui). Il supervisore Aaron Peskin pensava che il conto fosse insufficiente fino a quando non fosse stato aggiunto il controllo dell'affitto.

"Siamo realisti", ha detto degli avversari. "Si oppongono perché odiano il controllo degli affitti". Peskin ha continuato dicendo di sostenerlo perché “le comunità sono rimaste vitali grazie al controllo degli affitti. Non ho niente da aggiungere."

Ma i commenti di Peskin sono stati seguiti da quelli del supervisore Matt Dorsey che ha detto che avrebbe votato “no” alla legislazione perché “ci porta nella direzione sbagliata” e che creerebbe “poca o nessuna nuova produzione di alloggi dati i requisiti aggiuntivi. " Ha anche espresso preoccupazione per il fatto che ora, con la monofamiliare tecnicamente non più nei libri contabili, San Francisco non è più coperta da SB 9, anche se quella legge, come ho sottolineato, non creerebbe nemmeno alloggi.

Tornando al titolo e alla domanda: "San Francisco ha posto fine alla zonizzazione unifamiliare?" Nel senso più tecnico, sì, lo è. Ma come ha sottolineato il Supervisore Dorsey, tutti i requisiti per il cambiamento significano, praticamente, proprio come SB 9, che nulla cambierà. Mi ci sono volute ore di ricerca per capirlo e spiegartelo qui. Se hai letto fino a qui, congratulazioni. Sono sicuro che molte persone hanno appena pubblicato il post di Planetizen su Facebook con un'emoji di faccia felice con altre che sicuramente riposteranno e riposteranno di nuovo, proprio come hanno fatto con SB 9 e misure simili in tutto il paese.

Purtroppo, le persone mi diranno: "Hai sentito cosa hanno appena fatto a San Francisco?" con entusiasmo. "Non è quello che vuoi?" No, non lo è. Guardare legislatori di sinistra e dirigenti cittadini che si danno una pacca sulla spalla affermando di aver fatto qualcosa di significativo è estenuante. Ma peggio, convince le persone che qualcosa è stato effettivamente fatto per affrontare il problema della mancanza di approvvigionamento. Quando il problema dell'aumento dei prezzi persiste, i sostenitori del controllo degli affitti, più soldi per la costruzione costosa di alloggi senza scopo di lucro o governativi diranno: “il mercato non funziona; SB 9 e la legislazione di Mandelman non hanno fatto nulla per aiutare i poveri”.

Ciò che è esasperante di queste misure meno della metà è che il motivo per cui falliscono è specificamente perché non sono soluzioni orientate al mercato, ma invece sforzi per programmare un risultato impossibile da ottenere senza investimenti che possono produrre un ritorno, sì , profitto. Democratici e socialisti vogliono che i proprietari di immobili finanzino in qualche modo aumenti graduali della densità senza creare alcun valore che possa essere catturato per coprire i costi. Questo è semplicemente impossibile. Escludendo sviluppatori e professionisti, questi sforzi sono destinati a fallire fin dall'inizio.

Ciò che fa andare avanti questo modello di comportamento è la "notizia falsa" che è successo qualcosa. I titoli sono tutto ciò che attira l'attenzione, e il lavoro straziante di capire cosa è successo è lasciato alle persone da scoprire da sole, e quando la segnalazione è effettivamente fatta, nessuno si preoccupa di leggerla o comprenderne le implicazioni. La soluzione a questo problema è ovvia: i legislatori a tutti i livelli devono smettere di approvare leggi che non fanno nulla ei media devono smettere di riferire che lo fa.