Opinione: Questi 2 numeri riassumono perché il mercato immobiliare non tornerà alla normalità per molto tempo

Ho mostrato a mia moglie questa lettera e ho scherzato sul fatto che dovremmo chiedere un premio del 20% rispetto al valore attuale. È un numero tondo grande ma è essenzialmente inutile.

Come mai?

Dobbiamo vivere da qualche parte!

Anche se potessimo assicurarci un prezzo di vendita molto più alto, non ci aiuterebbe molto.

Abbiamo già un tasso di mutuo del 3% bloccato. Abbiamo una buona fetta di equità in casa. E come alludeva il nostro disperato agente immobiliare nella loro lettera, sarebbe quasi impossibile trovare un'altra casa da comprare in questo momento.

La combinazione di prezzi delle case in aumento, tassi ipotecari bassi bloccati dagli attuali proprietari di case e bassa offerta rende poco attraente vendere la tua casa e cercarne un'altra in questo momento.

Mike Simonsen di Altos Research ha un grafico che mostra quanto sia grave la situazione dell'offerta abitativa in questo momento:

Sono 271,913 case in vendita in tutto il paese in questo momento!

Siamo in un mercato immobiliare in cui abbiamo una domanda elevata e un'offerta record. Se vuoi sapere perché i prezzi sono più alti del 20% rispetto a un anno fa, questa è la spiegazione più semplice.

Ma c'è dell'altro qui.

Simonsen è stato recentemente sul podcast Odd Lots con Tracy Alloway e Joe Weisenthal dove ha spiegato quanti proprietari di case stanno raddoppiando i loro investimenti immobiliari:

È come un raddoppio. Il proprietario della casa va a comprare la casa successiva, salire o scendere. E poiché i mutui sono così economici, è davvero un buon momento per mantenere il primo come unità in affitto. E così ogni anno vado a comprarne uno successivo e mi tengo il primo. E quindi questo è un grande fenomeno. E all'improvviso sono un investitore immobiliare. E allo stesso tempo, il denaro istituzionale è stato a buon mercato. Ci sono molte notizie sui grandi fondi di private equity che acquistano case, ma in realtà sono gli individui a guidarne la maggior parte. Quindi nell'ultimo decennio abbiamo tolto 8 milioni di case dal ciclo di rivendita e le abbiamo spostate nella parte locativa della piscina. E questo è, sai, il 9% di tutte le case unifamiliari.

So che tutti vogliono lamentarsi del fatto che BlackRock abbia acquistato tutte le case in questo paese, ma il 90% delle unità abitative in affitto è di proprietà di privati ​​negli Stati Uniti.

E questo numero sta crescendo a causa dell'abbondanza di capitale proprio, della solidità dei bilanci dei consumatori e dei tassi ipotecari bassi prevalenti.

I tassi ipotecari bassi hanno reso i pagamenti mensili convenienti come non lo sono mai stati:

L'equità domestica è salita alle stelle dall'aumento dei prezzi delle case:

Inoltre, guarda l'affidabilità creditizia degli acquirenti di case in questi giorni:

Le persone che acquistano case oggi hanno punteggi di credito eccellenti. Questo non era il caso del boom dei mutui subprime dei primi anni a metà, quando la maggior parte degli acquirenti proveniva da persone con punteggi di credito bassi.

Immagina di possedere la tua casa da cinque anni o più. Ormai hai sicuramente rifinanziato almeno due o tre volte e probabilmente hai un tasso di prestito del 3% o meno. Sei anche seduto su una bella equità attraverso una combinazione di pagamenti principali e aumento dei prezzi.

Di certo non sembra che i prezzi delle case smetteranno di aumentare presto e che anche gli affitti siano in aumento, quindi ha senso che le persone scelgano di mantenere la loro proprietà originale anche dopo aver acquistato qualcosa di nuovo. Possono semplicemente addebitare un affitto sufficiente per coprire il mutuo, l'assicurazione e le tasse e comunque uscire avanti pagando lentamente un mutuo economico e vedendo aumentare il valore della loro casa.

Se dovessi indovinare, ci vorranno anni prima che vedremo qualcosa che si avvicini a un mercato immobiliare “normale”. Semplicemente non abbiamo costruito abbastanza case dopo l'ultimo crollo immobiliare per soddisfare la domanda proveniente dai millennial che hanno raggiunto gli anni di formazione della famiglia.

Le cose stanno finalmente riprendendo, ma abbiamo anni e anni di underbuilding da recuperare. E non è che i problemi della catena di approvvigionamento, le normative governative e il COVID stiano rendendo più facile costruire case più velocemente.

Nel frattempo, l'aumento dei tassi potrebbe rallentare un po' le cose se i tassi sui mutui diventano abbastanza alti. L'aumento dei prezzi delle case e dei tassi di prestito più elevati renderebbero quantomeno meno attraente per le persone mantenere le loro vecchie case e affittarle.

Tuttavia, l'aumento dei tassi probabilmente manterrebbe un limite all'offerta immobiliare perché così tante persone hanno bloccato tariffe basse. Perché vendere per comprare una casa a un prezzo più alto con costi di finanziamento più elevati?

Ovviamente, le persone continueranno a trasferirsi per un nuovo lavoro o una famiglia o per un cambio di scenario o per uno qualsiasi degli altri motivi per cui le persone decidono di vendere.

Ma probabilmente ci vorrà molto tempo prima di vedere una sorta di equilibrio tra domanda e offerta nel mercato immobiliare.

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Ben Carlson è l'autore del blog di investimento "A Wealth of Common Sense", dove è stato pubblicato per la prima volta. È ristampato con il permesso. Seguilo su Twitter @awealthofcs.